投資マンションの所有中は、メリットが多いサブリースのですが、売る時には「解約できず」デメリットになることがあります。

売買価格が２0％も異なることもあります。

「こんなはずでは」、「知っておけば」と後悔してしまうことがありますので、売却の前に準備をしておきましょう。

サブリースの仕組みとメリット

まずは、サブリースの仕組みとメリットは何なのか理解しましょう。

管理会社がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者へ転借することで運営されます。

空室リスクを抑え、安定した運営ができる

家賃が保証されますので、空室や滞納などで収入がなくても、オーナーは家賃を受け取ることができます。

サブリースの家賃は、相場家賃の約80%になります。

管理会社は、通常の集金代行だと家賃の５％しか管理報酬が無いのですが、サブリースの場合は報酬が家賃の約20%になります。

また、長期間運用できるので、利益を安定して確保できます。

オーナーは面倒な賃貸運営の負担をすべて委託できる

投資マンションを副業で運営されているオーナーは、賃貸業務になれていませんので、負担が大きくなります。

入居募集、集金管理、設備故障の修理、契約更新、退去立ち合い、内装見積もり、など・・・さまざまな業務があります。

また、突然の入居者から申し出がある業務には、対応するのにスピードも要求されます。

サブリースであれば、管理会社がすべての業務を行います。

そのため、オーナーはストレスから解放されます。

サブリースのデメリット

入居者の内容と、家賃設定が選べない

サブリース契約をした後に、不動産会社が「どのような入居者に貸す」のか、「いくらの家賃を設定する」のか判断します。オーナーは選ぶことはできません。

売却の時に敬遠されるような、同業の不動産会社、マンスリー業者、滞納リスクのある方に貸してしまうこともあります。

また、家賃も募集時期が悪かったりすると、空室期間を少なくするために相場よりも安くしてしまうこともあります。

こうなると、売却をするときにサブリースが再査定で値下げになる。また、強制的に解約になり、安い家賃で利回り計算しなくてはならず、低価格の売却につながってしまうのです。

リフォームや設備交換費用が割高になる

サブリース契約でも、物件の維持管理の費用についてはオーナーが負担をします。
入居者の退去時のリフォーム費用や、設備の修理交換費用など、すべてオーナー負担です。

実際の状況が分からず、サブリース契約の不動産会社を信じるしかないのですが、費用に関しては割高なことが多いです。

また、入居者とのトラブルを避けるために、他の不動産会社の合い見積もりを認めてくれません。

オーナーが部屋の鍵を保有しておらず、また、入居がスタートしている分からないので、見積もり通りにリフォーム等が完了しているのか、室内が確認できないのです。

よってオーナーは弱い立場になってしまします。

家賃の値下げがある

サブリースは普通の賃貸契約と同じく値下げ交渉が可能です。

購入した会社と契約しているからと言って安心はできません。

相場家賃が下がったり、物件が古くなったりすると値下げ交渉になるケースが大半です。

悪質なケースでは、購入後２年間は相場以上の高額家賃でサブリースして、３年目以降は解約する。もしは、相場以下の家賃で再契約することがあります。

購入時のローン評価を高くするために、ありえない過剰な家賃設定になっていることがあるのです。

利回りが低下する

相場家賃の80％になるので、利回りが悪くなります。

売却することはなく持ち続けるのであれば、空室期間のリスクがなくなるので良いのです。

しかし、売却するときに売買価格が大きなマイナスの要因になります。詳しくは後述します。

サブリース物件の売却の流れ

サブリース契約が解約ができれば、利回りを改善して高く売却できます。

しかし、解約できない場合は、サブリース賃料を引継ぎでオーナーチェンジを進めることになります。

また、引継ぎの際に同額家賃になるのか、管理会社に確認しましょう。

家賃が再査定で値下げになることもあるので、しっかり確認をする必要があります。

投資マンションは家賃利回りしだいで価格が大きくかわります。

どのような形になっても困らないように、慎重に進めていきましょう。

1. サブリース契約を解約するか、継承するか決める
2. サブリース契約書を確認する
3. サブリース解除の通知書を申請する
4. 新しい管理会社から入居者に通知する
5. 解約ができない場合は継承する

売却前にサブリースを解約するか継承か決める

売却活動をする前に解約するのか選択をします。解約と継承のメリットとデメリットを比べて判断してください。基本的には解約した方が購入希望者は多くなります。

サブリース契約書を確認する

サブリース契約の解約について契約書の条文を確認します。違約金、解約期間を詳しく把握します。解約申請の際にトラブルにならないように注意します。

サブリース解除の通知書を申請する

サブリース会社へ契約解除の通知書を作成し申請します。

解約の根拠となる条文、解約日、違約金などの重要な内容をもれなく伝えます。

「正当事由」として解約に合意にすれば、契約を解約して売却を進める流れになります。

新しい管理会社から入居者に通知する。

解約に合わせて、次の新賃貸管理会社から入居者に連絡をします。売却が決まっていれば買主の指定する不動産業者から連絡をしてもらいます。敷金や鍵などのサブリース会社から移行します。保証会社の引継ぎも忘れないようにします。

解約ができない場合は継承する。

サブリースが解約できない場合は、契約内容を継承する合意書を作成します。売主、買主、サブリース会社の３者合意になります。何月分家賃から変更になるのかなど細かな合意をします。基本的には同一条件の継承になりますが、変更があればそれも明記します。

サブリース解約の違約金はどれくらいかかる？

サブリースを解約したいと考えても、実際にはオーナー側から解約することは難しいです。

なぜなら、サブリース契約は「借地借家法」が適用されることから借主が強く保護されているからです。サブリースの場合の借主とは物件を又貸ししている不動産会社になります。

サブリース契約を解約するには、6カ月以上前の申告に加え、正当事由 が必要です。また、多くの場合で契約書には解約条項に違約金の記載があります。そのため、解約に応じてくれたとしても違約金を支払う必要があります。

サブリース解約の違約金の相場と違約金が不要なケースについて紹介します。

解約違約金の相場は家賃の5〜6カ月

サブリース契約における解約違約金の相場は家賃の5〜6カ月になることが多いです。たとえば、家賃収入が30万円/月の場合、150〜180万円の違約金がかかります。また、契約内容によっては12カ月分の違約金が必要になるケースもあります。

こうした違約金額は当面の収益をサブリース会社が確保できることを前提に設定され、一般的には5〜6カ月の違約金額であれば利益を担保できるとされています。

サブリースは違約金が高い傾向にあるため、契約時には十分に協議すべきです。

違約金が2重にかかる？

サブリースは、サブリース会社が物件の所有者から部屋を借り、それを他者に又貸しします。この又貸し先が不動産会社で、その不動産会社がサブリースを行っているケースがあります。

このようなケースでは違約金を2重に負担することがあります。

自分はひとつのサブリース会社と契約していると思っていても、実際にはその先にさらなるサブリース会社が存在することがあるため、注意が必要です。

違約金が不要となるケース

サブリース契約の解除に、違約金が不要となるケースもあります。

たとえば、地震などの天災によって家屋が崩壊した場合、責任はオーナーとサブリース会社のどちらにもないため、解約金なしで解約が可能です。

また、サブリース会社が倒産した場合は契約の続行が不可能であることから、契約は解約となります。

ほかにも、サブリース会社が物件の維持管理を怠るなど、契約で約束されたサービスを提供しない場合も違約金なしで解約ができるでしょう。

このように特殊なケースで解約金が不要なこともありますが、あくまで例外であるため、原則は解約金がかかると考えておきましょう。

サブリース物件を高く売却する３つのポイント

適切なタイミングでオーナーチェンジする

サブリースにしていると、入居者の入れ替わりを感じることがなく、市場相場を意識する機会が少ないと思います。

売買も賃貸も、景気の影響を大きく受けますので、高く売れる、高く貸せる時期があります。

また、老朽化によりサブリース賃料の見直しによる値下げなどもありますので、売却のタイミングを逃さずに判断をする必要があります。

２種類の価格査定を行う

売却の前に不動産会社に価格査定を依頼しますが、この際に賃料についても同時に査定をしてください。

そして、解約ができた場合と、サブリース引継ぎの場合の、2種類の査定額を受け取るようにしてください。

売出スタート時点では、サブリース解約ができた場合に高く売れる可能性を残して、媒介価格を決定されることをお勧めします。

サブリースに精通した不動産会社に依頼

サブリース会社の情報や解約手続きに精通している会社に依頼することで、高く安心して売却を進めることができます。

サブリースのオーナーチェンジの実績を確認しましょう。

不慣れな不動産会社だと、解約交渉が面倒、賃料が変更になるリスクがある、などの理由をつけて積極的に扱ってもらえません。

また、取引が成立してもトラブルになる可能性もあります。

サブリースの解約によって、利回りと売却価格が変わる

様々なメリットがあるサブリースですが、売却の際には大きなデメリットになることがあります。

サブリースが解約できず継承の場合は、家賃利回りが下がり、売買価格が下がるからです。

購入される方は家賃収入を目的にしますので、利回りを重視して売買価格を決定します。

よって、月額家賃が高い方が、高く売買されます。

月額たった1万円の違いが、売買価格で240万円の違いになることもありますので、侮ってはいけません。

下記の計算事例を確認ください。

例）５％の売買利回りで計算した場合

サブリース80,000円（実際の入居者の家賃90,000円）

サブリース80,000円の継承で売買したケース

80,000×12÷5％＝19,200,000

売買価格　1920万円

サブリース解約後の家賃90,000円で売買したケース

90,000×12÷5％＝21,600,000

売買価格2160万円

差額がなんと、240万円！

これほど売買価格に影響があるのであれば、解約したいと考えるのが当たり前です。

※なお、サブリースの継承で売買の際に、管理会社から家賃の値下げ要求がある場合もあります。

前所有者とのサブリース契約時に、「家賃を下げず保証する」約束を守るために、現在相場では高い家賃保証をしていることがあります。

サブリース80,000円、実際の入居者が79,000円で管理会社が1,000円のマイナスを補填しているなど・・これを逆ザヤと呼びます。

逆ザヤになっていると、値下げで継承を主張してくることがあり、トラブルに発展することもあります。

よって、サブリース継承での売買の場合も、いくらの家賃で継承してくれるのか注意が必要になります。

解約できない！？借地借家法と正当事由

ほとんどのサブリース契約は「正当な理由があれば解除できる」と記載されています。

しかし、オーナーから解約を申し出ても、管理会社は管理報酬がなくなるので、解約を承認してくれないケースが多くなっています。

管理会社は、借地借家法に保護されているので、「オーナーが売却するため」という理由は、「正当な理由」にならないと主張してきます。

借地借家法では、簡単に説明すると、入居者は、オーナーから退去を要求されても「正当な理由」がなければ対抗をすることができます。

実際には、管理会社が入居しているわけではないので、「入居者ではない」と主張し、裁判になるケースもありますが、判例が管理会社に有利なものが多くなっています。

サブリースは解約できない！？契約解除と正当事由について解説

「正当の事由」とはなにか

解約を認めるしかない、次のようなケースです。

• 管理会社が家賃を滞納している
• オーナーや身内が物件に住むことになった
• 立ち退き料の支払い
• 建物に問題があり賃貸運用できない
• 自己破産などで権利がなくなった

裁判では正当事由と判断されれば、管理会社が解約を拒否しても、解約できます。

しかし、現実の売買取引では裁判を行うことは、費用と期間が１年以上になることもあり、経済的な合理性がありません。

よって、オーナーが管理会社と交渉して、立退料を支払い、合意解約をすることが多くなります。

立退料はあらかじめ明示されておりませんが、相場はおおむね家賃の半年から１年分です。

管理会社によっては立退料を一切受け取らない、解約をしない会社もあります。

売却の際には、事前に取引に精通した仲介会社に確認をしてください。

マンションを高値で売却

サブリース解約の流れ

サブリース会社に解約の申し出を行い、交渉がスタートします。

解約に不慣れな方は、事前に売却を依頼する不動産会社からアドバイスを受けて進めましょう。

いつ解約できるのか、立退料は必要になるのか、またいくらになるのか、実際の入居者の契約はどうなっているのか、さまざまな条件を聞き取りながら打合せます。

解約交渉がまとまったら解約合意書を取り交わし、必要であれば立退料を支払います。

そして、サブリース会社から入居者との賃貸契約書、預り敷金、鍵などを受領することになります。

賃貸契約書の内容をもとに、入居者に新しい家賃送金先や緊急連絡先を通知し、賃借人変更合意書を締結します。

入居者との賃貸契約は、現在の家賃、期間などを同一条件で引き継ぐことになります。

サブリースで売却できない、注意するポイント

再査定でサブリースが継承できない

サブリースを解約せずに、そのまま引継ぐオーナーチェンジでも、管理会社が家賃の再査定を行いトラブルになることがあります。

前所有者だから高額で家賃を保証していたが、新所有者になるのであれば相場家賃で再査定しないと引き継げないので値下げしたいと主張します。

借地借家法により守られているので、無視することができません。交渉が長期にわたる場合もあります。

せっかく、売買が成立しても家賃が下がってしまうと、利回り等の条件が変わるので、解約になってしまいます。

売却期間を長く用意する

サブリース契約の売却は通常のオーナーチェンジと違い、解約交渉や引継ぎ手続きなど不透明な部分が多く時間がかかります。

３～１２か月ぐらいを期間を用意して、じっくり交渉を進めて売却を完了するイメージを持ちましょう。

しっかりとした契約でないと後々トラブルになり、その解消に時間がかかります。

明確に引き渡しの時期が決まっている方は逆算をして、早めに専門会社に相談をしてください。

停止条件を売買契約に記入する

売買契約に「サブリースが解約できない場合は白紙にできる」「想定賃料で継承できない場合は白紙にできる」停止条件を記入して、念のため保険をかけておきましょう。

下記のように、一方的にサブリース会社から変更の申し出がある場合があります。

• 立退き料を受け取る解約合意していたが、方針が変更になり解約できない。
• 担当者が退職し、会社に解約が上申されていないかったので認められない。
• 実際の入居者の退去があったので、再査定しないとサブリース継承ができない。

売主の想定を超える場合は、売買契約を解約できるようにしておかないと、買主に対して条件を履行する義務を負うことになり、リスクが大きくなってしまいます。

そして、引き渡しができないと当事者に迷惑をかけることになります。

融資が承認されないケースもある

金融機関が物件審査の際に賃貸契約内容を確認しますが、サブリース状態ですと入居者の属性が不明です。

仮にサブリース会社が情報開示しても入居者が入れ替わることもあり、オーナーが入居者を決められないのでリスクがあります。

また、サブリース会社の経営状態も、将来の保証がありませんのでリスクがあります。その影響により、金融機関が融資額を減額したり、承認しなかったりします。

買主が見つかっても、融資が組めない可能性もあるので油断できません。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリース物件の売却でかかる税金

サブリース物件を売却する際には「印紙税」、「譲渡所得税」、「登録免許税」という税金がかかります。

所有物件の売却に、いくら税金がかかるのかを把握しておきましょう。

印紙税

サブリースの物件を売却する際に締結する不動産売買契約書には印紙を貼付する必要があり、印紙税額は契約金額によって次のように変わります。

※契約書の記載金額が10万円を超えるものは軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率（円）	軽減税率の適用（円）
10万円を超え50万円以下のもの	400	200
50万円を超え100万円以下のもの	1,000	500
100万円を超え500万円以下のもの	2,000	1,000
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万	5,000
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万	1万
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万	3万
1億円を超え5億円以下のもの	10万	6万
5億円を超え10億円以下のもの	20万	16万
10億円を超え50億円以下のもの	40万	32万
50億円を超えるもの	60万	48万

国税庁：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より

なお、印紙は貼付し消印することで納税とみなされます。消印は実印である必要はなく、認印での対応が可能です。

譲渡所得税

譲渡所得税はサブリース物件を売却したことで得られる利益に対し課税される税金のことで、一般には所得税と住民税、特別復興所得税を合算して「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得税は譲渡所得に一定に税率を掛け合わせたものが納税対象です。譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

譲渡所得＝売却価格－売却にかかった諸費用－購入価格－購入にかかった諸費用

たとえば3,000万円のマンションを5,000万円で売却し、売却と購入の諸費用がそれぞれ200万円だった場合は以下のように計算します。

5,000万円－200万円－3,000万円－200万円＝1,600万円

なお、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以内の場合は39.63%、5年を超えると20.315%となります。

つまり、課税額1,600万円だとすると5年以内で約634万円（1,600×39.63%）、5年を越えると約325万円（1,600×20.315%）が譲渡所得税です。

ただし、所有期間が10年を超えた場合は一定の条件を満たすことでマイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けることができ、税率は14.21%となります。

このように、サブリース物件を売却する場合は所有期間がキーポイントといえるでしょう。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

登録免許税

サブリース物件の売却時には登録免許税がかかります。

売却時の登録免許税は所有権移転登記と抵当権抹消登記が該当します。このうち所有権移転登記は一般的に買主が負担します。

抵当権抹消登記に関しては、売主が負担する必要があります。税額は不動産ひとつにつき、1,000円です。土地と建物で抵当権抹消登記をする場合は2,000円です。

トラブルを避けるサブリース新法が施行

国土交通省から令和2年6月19日に賃貸住宅管理業法が公布され、サブリース契約を実施する際にオーナーがトラブルに巻き込まれないよう対策が盛り込まれました。

これは一般的にサブリース新法と呼ばれます。その内容や影響範囲について解説します。

法改正の背景

サブリース新法は、サブリース会社とオーナー間のトラブルの減少、または防ぐ目的で制定されました。

なかでも、2018年のスマートデイズ社による「かぼちゃの馬車事件」はインパクトが大きく、サブリースに関するリスクが周知されることになりました。

この事件を簡単に説明すると、「利回り8%、家賃保証30年」をうたい文句にオーナーとサブリース契約を締結し、法外な建築費を請求するといった内容です。

この事件の特徴は、多くの投資家が高額なローンを抱えることになり、賃貸収入だけではローンの返済が困難な状況に追い込まれたことです。最終的には、多数の投資家が金融機関からの借入金の返済ができずに経済的な困窮に陥り、社会問題となりました。

国土交通省はこの事件を重く受け止め、これまでのサブリースに関する法律をブラッシュアップすることになりました。こうして施行されたのが、サブリース新法です。

法改正のポイント

サブリース新法では、大きく以下3つの内容が追加されました。

• 誇大広告等の禁止（第28条）
• 不当な勧誘等の禁止（第29条）
• 重要事項説明の義務化（第30条 ）

誇大広告とは、サブリース会社がオーナーにとって不利な情報を意図的に隠し、メリットだけを誇張した広告のことです。

このような広告を見たオーナーはサブリースの仕組みを誤認する可能性があるため、オーナーに毎月支払われる家賃金額、また支払い期日や方法など、トラブルが起こりそうな内容については広告の時点で表示することが求められます。

また、しつこい勧誘は不当な勧誘として禁止されることになり、さらに契約前には重要事項説明書の説明が義務化されるようになりました。

このことからも、法改正によってサブリース会社が不当にオーナーを騙すことが難しくなり、オーナーがより安全に判断できるようになったといえます。

法改正があっても注意は必要

サブリース新法によって、オーナーの安全性は向上したように思えますが、どのような法律であっても抜け穴はあり、巧妙な手口で騙そうとする悪徳業者もいます。

このような業者に騙されないためにも、法を信じるだけでなくサブリース契約の仕組みや問題点、リスクをオーナーとして知っておくべきです。

こうした知識は賃貸経営のさまざまな場面で役立つことから、サブリースに関する記事やオーナー同士での情報交換、信頼のできる不動産会社の選定などが大切になります。

サブリース解約と売却は総合的に考える

将来売却を考えているのであれば、サブリース契約に「売却の際に解約ができる」特約を入れておく。

または、集金代行契約を選び、売却の際に利回りを悪くしない対策を考える必要があります。

物件を購入する時から、あらかじめ手を打っておく計画性が必要とされます。

現時点で、サブリース契約をされている投資マンションの売却を検討中のオーナー様は、早めに投資マンション専門業者に相談をしてください。

数多くの実績がある会社であれば、解約が可能がどうか、情報収集しています。

解約ができるのか確認をしてから売却活動を進めましょう。

そして、立退料を払った方が高く売れるのか、このままサブリースを継承した方がお得なのか、相場家賃と売買価格と比較検討して総合的な判断をしてください。

専門業者であれば解約の実績も多数あり安心して取引を行うことが可能です。

サブリース物件の売却、なかでもワンルームマンションの売却についてはこちらで詳しく紹介しています。

ワンルームマンション売却を専門業者が解説！高く売るタイミング・成功のコツ・注意点【総まとめ】