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投資マンションオーナに役立つコラム
ワンルームマンション投資を行う中で、投資の成否を分けるのが利回りです。
もう既に不動産投資を行っている人であればご存知の点も多いかもしれませんが、ワンルームならではの利回りにおける注意点や、投資失敗の判断などについては改めて知っておきましょう。
また、利回りの悪いワンルームマンション投資なら、売却も考えなければなりません。
目次
東京23区の平均利回りを弊社の取引事例（2021年4～2022年3月）を元に計算をしました。
築年数ごとに表すと次のようになります。
※サンプル数500件
2015年からワンルームマンション価格が高騰しており、利回りが低下している状態です。
それに合わせるように金利も安くなっているので、売買取引が維持できていますが、今後の動向に注視する必要があります。
ワンルームマンションの価格推移について。東京の相場情報を専門会社が解説
利回りとは投資した金額に対して、どのくらいの利益が出たのかを表したものです。
不動産投資に限らず、投資の世界において、どのくらいの利回りを実現できるのかは最も重要な指標です。そして、不動産投資における利回りとは表面利回りと実質利回りの2つがあります。利回りの計算方法は不動産投資を始めるにあたって必ず押さえておきたいポイントです。
前述のように、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2つの計算方法があります。表面利回りは他の投資でも使われる利回りの考え方に近いものですが、不動産投資の場合には実質利回りのほうがより正確な値を表しています。
表面利回りは以下の式で計算されます。
表面利回り＝(年間家賃収入÷物件価格)×100
例えば、2,000万円のワンルームマンションを購入し、年間の家賃収入が100万円だとすると利回りは(100万円÷2,000万円)×100=5%の利回りとなります。
一方で実質利回りとは年間家賃収入から必要経費を差し引いた後に、購入価格で割って計算した利回りです。必要経費とは例えば、各種の管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などのランニングコストです。
実質利回りは以下の式で計算されます。
実質利回り＝(年間の家賃収入ー必要経費)÷物件価格×100
表面利回りは不動産投資の基本的な考え方ですが、不動産投資物件の収益力を正確に測るためには実質利回りを活用するべきです。必要経費を考慮しないで表面利回りだけ計算した場合には高い利回りが期待できるように思いますが、実際には必要経費が多く発生して実質利回りが想定よりも低くなってしまったということも起こりえます。不動産投資は必要経費がたくさんあります。表面利回りと実質利回りの計算方法や違いをよく理解した上で不動産投資をするようにしましょう。
(株)TOCHU実質利回りは絶対に気にしていただきたいですね。例えば、表面利回りで6％回っていても、実質利回りにしたら4％しか回らないということもあるんです。
実質利回りは最終的な手取りがいくら入ってくるかというキャッシュフローの計算にも直結してきます。月々の収支がプラスになるかマイナスになるかという、投資として最も重要な部分に影響してくる指標なんです。
気を付けていただきたいのが、物件検索サイトなどでの表記です。実は、この部分には結構闇が深くて、統一されていないんですよ。大体はわかりやすく表面利回りだけがぱっと出ているケースが多いです。詳しい実質利回りを知るためには、詳細データを見ていく必要があります。
実は、ポータルサイトには物件が溢れすぎていて、細かい計算まで載せきれないんです。だから表面でばーっと出して、興味を持った物件から詳しく見てくださいという形になっているんですよ。
ワンルームマンション投資は他の不動産投資と比べて利回りが低いと言われることもあります。そう言われる要因は主に2つあります。
1つ目は空室の状態が続くことです。
不動産投資には空室のリスクがつきまといます。空室の状態が長期化すれば、ローンの返済や必要経費の支払いばかりが続き、結果的に実質利回りは低くなります。そして、入居者が入らない空室状態を改善するために家賃を下げると、入居者が入ったとしても実質利回りは低くなります。利回りが低いと投資した元本の回収までに長期間を要することになります。
2つ目は不動産投資会社の利益が上乗せされているからです。特に新築のワンルームマンションでおきることですが、投資用の物件を販売する会社によって、物件価格に自社の利益を上乗せするため自然と利回りが低くなってしまうのです。投資用不動産を販売する会社が適正な利益をとるのは、当たり前のことです。しかしながら、その経費分だけ投資利回りが悪くなることは事実ですので、頭に入れておきましょう。
(株)TOCHU気を付けていただきたいのですが、わざと高い利回りにしている物件もあるんです。
詐欺に近いんですが、例えば長期間空室だった物件を、サクラを雇い高い家賃で賃貸契約を締結し、入居中物件と謳って販売するケースがあります。売買が終わって3カ月ぐらいしてから入居者が退去して、実際に現地を見に行くと住んでいた形跡がないということもあるんです。
利回りが高いということは、実は物件が安いということなんですよ。場所とか物件の質が良いわけではないんです。相場より安い物件が利回りが高いという判断になります。
都心部の良い物件は利回りが低くなりますし、地方の安い物件は利回りが高くなる。これは、利回りが低いということは安定しているということなんです。家賃が下がりづらいということを皆さんが評価しているから、利回りが低くても買い手が付くんです。
一方で郊外の物件だと、入居者がいつ付くかわからないし、家賃がまた下がってしまう可能性もあるため、賃貸として運用するにはリスクが高い。だから利回りが高くないと買わないという構造があります。
(株)TOCHU投資物件は、入居者がいなくても利回りを謳えます。よく「想定利回り」って書いてありますよね。でも、購入する際に、想定利回りを信じて物件を購入するのは危険です。
売主は、自由に好きな金額・利回りで募集できるんです。「想定利回りを〇％以内にしないといけない」といった規制や法律はないんですよ。
特に気を付けてほしいのが、販売会社が主導で買主を騙すようなケースです。例えば会社の従業員を一時的に入居させて、高い家賃で契約しているように見せかけるとか。売買契約が終わったら退去するというような手口もあります。
だから、想定利回りだけを見るのではなく、ポータルサイトで近辺の相場を必ずチェックすることをおすすめします。同じような物件がどれくらいの家賃で募集されているのか、実際に空室率はどうなのかといった情報と比較検討することが重要です。
上述の通り、実質利回りは実質利回り＝(年間の家賃収入ー必要経費)÷物件価格×100で計算されます。このうち物件価格は購入してしまった後では下げることはできません。また、各種の管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などのランニングコストも必ずかかってくるものです。したがって、実質利回りを上げるために変更できるのは年間の家賃収入だけということになります。家賃収入を増やすことができれば、利回りは改善します。
しかし、築年数が経過するとたいていの場合は家賃を下げる必要があります。築年数の古い物件と新築物件であれば当然、新築物件のほうが人気が出るからです。したげって、築年数が経過しても家賃を下げる必要がない状態にすることが必要です。そのために出来る対策としては設備の改善とリフォームです。
設備の改善とは物件の修繕やネット環境の整備などです。競合の物件にない付加価値を付けることによって家賃を下げることなく入居者を入れることが可能になります。
しかし、小手先の設備の改善では人気の低下に歯止めがかからないことがあります。その場合にはリフォームやリノベーションを考えましょう。リフォームをして外観も内面も新築同様に綺麗にして、設備も最新にすれば、築年数が経過しても新築に近い家賃を維持することができる可能性があります。
ワンルームマンション投資で、より利益のある売買取引を実現させる手段として、利回りを良くしてマンションの価値をあげる方法があります。
2年に1回の賃貸更新の際に、入居者と家賃の値上げ交渉をするのも一つの手です。更新料を受け取らない代わりに、家賃の値上げを認めてもらうなど、売買価格を高くするためには、そちらの方が得になるケースもあります。サブリースの場合は、解約を申請し、家賃収入を増やすことも選択肢になります。
空室が生まれ、入居者を募集するタイミングは、利回りを良くするチャンスにもなります。まず、リフォームをしっかり実施し、マンション自体の価値を高めることで、家賃の値上げや、空室リスクを減らせます。また、敷礼無しやフリーレントを付けることによって、入居時の初期費用を抑える代わりに家賃を割高に設定することも手の一つです。空室をできるだけ減らすためにも、可能であればAD（不動産賃貸募集の広告料）を1ヵ月分用意できるとなお良いでしょう。これらの施策により、利回りを少しでも上げることによって、相場よりも1割高く売買が成立した事例もあります。
ワンルームマンションを所有すると、自動的に管理組合総会のメンバーになります。管理組合総会では、修繕積立金や管理費の規約変更などの話し合いが行われます。その際に、決議が取れれば、管理費・修繕積立金の値下げも可能です。また、多くの管理組合はマンションの管理を専門の管理会社に業務委託しています。組合総会で許可されれば、管理会社自体を変更して管理費をおさえるという選択肢もあります。
相場の利回りを把握して、賢く取引を成功させてください。情報を持っていないと、大きな損に繋がる可能性もあるので、こまめに情報収集を行う癖をつけておきましょう。
(株)TOCHU利回りを良くするためには、まずは物件をしっかり綺麗にすることが重要です。例えば、現状回復だけでなく、水回りやスイッチ類など、清潔感のない部分をきちんと直すことが大切です。
ただし、リフォームの投資額は適度な範囲にとどめましょう。例えば、ワンルームなのにシステムキッチンを入れ替えたり、ユニットバスを新しくしたりして数百万円もかけてしまうのは避けた方がいいです。売買代金にその金額を上乗せできるわけではないからです。
そのうえで、広告費を多く出して入居者を早めに斡旋してもらったり、高い賃料で借りてもらえるように動きましょう。
例えば、更新料をなしにする代わりに家賃を5％上げてもらうとか、入居者が退去した後に家賃を10％上げて募集するといった戦略も効果的です。売却を見越して数年前から計画的に家賃を上げていく努力が必要だと思います。
利回りが低い物件を保有していると「売却したほうがいいのでは？」と考えるようになるでしょう。一方で低い利回りの物件が売却できるのか不安に思う方もいます。しかし、実際には利回りが低くても売却することは有力な方法です。
損切りとは主に株式投資で用いられる言葉であり、利益を期待して株式を購入したにもかかわらず、株価が下落し、売却して損失を確定させることです。損切の目的はこれ以上赤字を拡大させないことです。
不動産投資の売却時には利回りが高いほうが投資家の目にとまりやすく、利回りが低いと売却のハードルが上がるのも確かです。投資家としては当然のことながら利回りの高い物件を購入して利益を出したいと考えているからです。
しかし、投資においては利益を確保することと同じくらい損失を最小限に抑えることが重要です。これは不動産投資においても同じで損失の拡大を防ぐために早めに損切りすることも必要なのです。
赤字を放置して、そのまま垂れ流して損失が拡大するよりは損失を最小限に抑えてリスク回避したほうがいいでしょう。また、損切りによって損失を最小限に抑えれば、現在の債務超過が解消されて、また新しい物件を購入することもできます。逆に損切りをしないとローンの返済ができなくなり、借金を背負ったまま永遠に不動産投資市場から撤退しないといけなくなります。損切りをすることで投資の失敗をカバーすることは十分に可能なのです。
利回りが低いワンルームマンションであってもなるべく高く売却したいものです。それでは、売却時にどのようなことに注意すれば高額で売却できるのでしょうか？
低い利回りのワンルームマンションでもなるべき高く売却する方法は主に2つあります。
ワンルームマンションに限らず不動産投資物件は入居者を埋めた状態で売ると最も高く売れます。入居者がいれば次のオーナーは購入時から安定した賃料収入を得ることができ、それがある意味でプレミアとして売却価格に上乗せされます。しかし、空室の状態である場合には購入後の収支計画が立てにくく、入居者が入るのか不安になってしまう投資家もいます。賃料収入が入ってこない可能性があると投資家は想定賃料を保守的に算出し、購入時に価格交渉をしようとしてきます。できるだけ高く売却するためにも空き家の状態である場合は入居者を埋めてから売却しましょう。
2つ目は高く売却してくれる不動産投資会社を見つけることです。ワンルームマンションを売却するためには多くの買い手を集めて、物件をPRし、売り手と買い手の交渉を仲介してくれる不動産会社の存在が不可欠です。投資家は不動産会社の実績や評判を確認した上で購入の仲介を依頼しますので、投資家に信頼されている不動産投資会社を見つけることが重要です。また、1つの不動産投資会社ではなく、複数の会社に相談をして一番高く売れそうな会社を見つけることも重要です。
(株)TOCHU不動産投資は、利回りだけで判断するものではないんです。私がおすすめしているのは、買った時点でいつ売るのかを考えて、その間ちゃんと運用利回りで運用していくという方法です。
「利回りが何％下回ったら売りましょう」というような基準ではなく、最初から例えば5年投資するんだと決めて、5年の間何％で回して、5年後にいくらで売るという計画を持ってスタートすることが重要です。
これは結婚するときに離婚のことは考えないのと同じで、なかなか受け入れてもらえない考え方なんですが、不動産投資の成功の秘訣なんです。考え方としては、2,000万円で買って5年後も2,000万円で売れれば、その間の家賃収入が丸々得になるわけです。
不動産投資は守りの投資なんです。攻めようとして、将来値上がりするかもしれないというような買い方をすると、うまくいきません。株式投資のように値動きが激しくないので、ゆっくりとした価格の上昇や下落を見据えて、その間の家賃収入をしっかり確保するという考え方が大事です。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
利回りとは、簡単に言うと年間の期待された収益を投資金額で割ったものになります。
具体例で説明すると、例えば月間10万円の家賃収入があるとします。これを年間にすると120万円の収入になりますよね。これを投資した金額で割るんです。仮に2,000万円で物件を購入したとすると、120万円÷2,000万円×100で、利回りは6％ということになります。
ただ、利回りには種類があって、大きく分けると表面利回りと実質利回りの2つがあるんですよ。表面利回りというのは、先ほど説明したような単純な計算式で出てくる数字です。一方、実質利回りは家賃から管理費や修繕積立金といったランニングコストを引いた実質的な収入で計算します。
この2つの利回りがある理由は、家賃だけでなく管理費や積立金にも変動があるからなんです。同じ表面利回りでも、実際の実質利回りで見たときには全然違う数字になることがあります。より実態に即した投資判断をする場合は、実質利回りで見ていく必要があります。