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住宅ローンはマイホームの取得のためにうける融資であり、投資用物件に利用することはできません。
住宅ローンを不正利用して投資用物件を購入した場合、不正利用が発覚するとどうなってしまうのでしょうか。
今回は、不動産投資における住宅ローンの不正利用について解説します。
目次
そもそも、不動産投資におけるフラット35の不正利用とはどういったものなのでしょうか。
まずは、どのようなモノがフラット35の悪用となるのかについて紹介します。
フラット35とは、独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンで、自分が住むための住宅を購入したり、新築するためのローンです。
35年間金利が固定であることや、融資対象となる物件一定の品質基準を設けていること、契約者の属性（勤務先や雇用形態、年収など）の縛りが少ないことなどが大きな特徴で、国の政策により、一般個人がリスクを抑えて高品質のマイホームを取得できる仕組みとして活用されています。
2018年、このフラット35がマンションなどの投資用物件取得に不正利用されている事例が発覚しました。
このことは2019年5月に朝日新聞によって報じられ、住宅金融支援機構は同年８月に113件の不正利用を特定したことを公表しました。
悪質な例では、物件価格を水増しして融資を受け、契約者の個人的な返済などに当てられていたケースもありました。
多くの購入者は20代から30代の単身者で、初めから住宅ローンの不正利用をする意図があったわけではないといわれています。
不動産会社の担当者から「老後の備えになる」「今ある借金が帳消しにできる」といった言葉巧みなセールストークを受け、投資用物件に住宅ローンを利用すると重大な契約違反になるとは知らず、利回りの計算時にフラット35の金利が利用されていることにも疑問を抱くこともなく購入していました。
フラット35の不正利用は、単に制度を悪用するだけでなく、様々な手口を組み合わせて行われることが多いです。通常、フラット35の不正利用は消費者だけの独断で行われることはありません。投資を提案する悪徳な不動産会社からの誘導や案内で、気付けば自覚がなくとも不正にフラット35を利用していたといったこともあります。では具体的にどのような手法があるのでしょうか。
最も多いのが住民票の移動です。投資用物件の住所に住民票を移し、自己居住を偽装するのです。この手法は比較的簡単に行えるため、多くの不正利用者が採用しています。しかし、実際には別の場所に居住しているため、発覚のリスクも高いと言えます。
次に、虚偽の入居予定申告があります。実際には入居する意思がないにもかかわらず、入居予定と虚偽申告することで、フラット35の利用条件を満たしているように見せかけます。この手法は、書類上での不正であるため、発覚しにくい面があります。
収入の水増しも頻繁に行われる不正手法です。借入可能額を増やすため、給与明細や確定申告書を改ざんします。これにより、本来なら借りられない金額のローンを組むことが可能になります。
頭金の偽装も横行しました。実際には頭金がないにもかかわらず、短期借入などで一時的に資金を調達し、頭金があるように見せかけるのです。これにより、より高額な物件の購入が可能になります。
物件価格の水増しもあります。実際の取引価格よりも高額な価格で契約したように偽装し、融資額を増やす手法です。この手法は、不動産業者との共謀が必要となるため、組織的な不正の一環として行われることが多いです。
不正利用の背景には、悪質な不動産業者や投資顧問による誘導があることが少なくありません。彼らは、以下のような甘い言葉で投資家を誘惑します。
「誰でも簡単に不動産投資で儲かる」という甘い言葉で勧誘するのが典型的です。フラット35を利用すれば、少ない自己資金で高額な物件を購入でき、すぐに利益が出るかのように説明します。
フラット35の不正利用を「業界の常識」と説明し、違法性の認識を薄めようとすることもあります。「みんなやっている」という言葉で、投資家の良心の呵責を和らげようとするのです。
「バレることはない」と安全性を強調するのも、よく使われる手口です。実際には発覚のリスクは決して低くありませんが、投資家の不安を払拭するために、このような誤った情報を提供します。
高額な家賃収入や将来の値上がりを過度に強調するのも常套手段です。実現可能性の低い楽観的な予測を示し、投資家の判断を鈍らせます。
さらに悪質なケースでは、契約書類の改ざんを代行すると持ちかけることもあります。投資家自身が手を汚さずに済むと誘惑し、共犯関係に引き込もうとします。
複数の金融機関を使い分けて発覚リスクを下げると説明するケースもあります。これにより、より大規模な不正利用を可能にしようとするのです。
このような誘導は明らかに違法であり、投資家自身も法的責任を問われる可能性があります。甘い誘惑に乗らないよう、冷静な判断が求められます。
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既に借り入れてしまえば、不動産投資にフラット35が利用されているかどうかが分からなくなるわけではありません。住宅ローンの不正利用はどのようにして発覚するのでしょうか。
いくつかの例をご紹介します。
真っ先に不正利用が疑われるのは、物件の住所と本人の現住所が異なる場合です。
自分が住むために取得した住宅であれば、その住所宛に郵便物を送れば住宅ローン利用者本人に届きます。しかし、住宅ローンを不正利用してその物件を賃貸に出している場合、そこには他の入居者が住んでいるため、郵便物は差し戻されてしまいます。金融機関は住宅ローン利用者宛にローン残高などの郵便物を送ることがありますが、宛先の住所に受取人が居住していない場合は不着として金融機関に差し戻されるため、契約者の居住実態について調査をすることになります。
実際に、住宅金融支援機構は2019年10月以降に差し戻された約7,700件の物件に対して、居住実態などの調査を進めています。
銀行担当者は、住宅ローンの利用者に定期預金や投資信託の営業活動を行うこともあります。
地銀や信用金庫など地域密着型の金融機関の場合は、定期預金の金利上乗せキャンペーンのお知らせに訪問することもあります。訪問時に本人が居住していなければ、不正が発覚することになります。
不動産会社が会社ぐるみで、あるいは営業担当者が単独で、契約者をそそのかして住宅ローンの不正利用を行っているケースがあります。
何らかのきっかけで不正利用が発覚した場合、その会社、または担当者が担当した物件に全て調査が入ることになり、芋づる式に多数の不正利用が発覚することがあります。
内部告発によって発覚するケースがあります。不動産業者や金融機関の元従業員が、良心の呵責から不正の実態を告発することがあります。また、不正に関与した投資家自身が自首するケースもあります。これらの内部告発は、大規模な不正の発覚につながることが多いです。
次に、近隣住民からの通報も重要な発覚経路です。長期間人が住んでいない様子を不審に思った近隣住民が、関係機関に連絡するケースがあります。この場合、個別の物件の不正利用が明らかになりやすいです。
定期的な実態調査も、不正利用の発見に効果を発揮しています。住宅金融支援機構による定期的な居住実態調査や、金融機関による顧客訪問、電話確認などが行われています。これらの調査により、自己居住の実態がない物件が発見されることがあります。
データ分析による異常検知も、近年重要性を増しています。特定の不動産業者や地域に集中する融資の発見や、不自然な収入増加、頻繁な住所変更などのパターンを検出することで、不正の可能性が高いケースを絞り込むことができます。
最後に、他の犯罪捜査からの波及というケースもあります。脱税や詐欺などの捜査過程で、フラット35の不正利用が発覚することがあります。この場合、より重大な犯罪の一環として扱われる可能性が高くなります。
金融機関や住宅金融支援機構は、不正利用を防ぐために様々な調査方法を駆使しています。
まず、書類の精査が基本となります。申込書類や添付資料の整合性を細かくチェックし、不自然な点がないかを確認します。また、過去の申込データとの比較分析も行い、突然の収入増加や頻繁な住所変更などの異常を検出します。
実地調査も重要な手法です。抜き打ちで居住実態を確認したり、物件の外観や郵便受けの状況を確認したりします。これにより、書類上では問題がなくても、実際には居住していないケースを発見することができます。
聞き取り調査も頻繁に行われます。借入者への電話や訪問による確認はもちろん、必要に応じて勤務先や取引先への照会も行います。これにより、申告内容の真偽を確認することができます。
データ分析の手法も進化しています。AI技術を活用した不正パターンの検出や、地域ごとの融資状況、返済状況の分析などが行われています。これにより、大量のデータの中から不自然な傾向を見つけ出すことができます。
関係機関との情報共有も強化されています。他の金融機関や不動産業者との情報交換、警察や国税庁との連携により、より広範囲で深度のある調査が可能になっています。
これらの調査方法を組み合わせることで、不正利用の発見率を高めています。しかし、調査には限界もあるため、完全に不正を防ぐことは難しいのが現状です。
住宅ローンの不正利用が発覚すると、どうなってしまうのでしょうか。
先ほども述べたように、発覚した不正利用の中には、不動産会社の営業担当者から言葉巧みに勧誘され、契約してしまったというケースもありました。
しかし、不動産投資は1つの事業であり自己責任で行うものですから、知らなかったでは済まされません。
契約違反と判断されれば、住宅ローンの一括返済が求められることになります。
また、金融は信用が何より重んじられることから、今後その金融機関から融資を受けることは難しくなるでしょう。
ただし、もともとはマイホームとして取得して実際に住んでいた人が、転勤によって住めなくなったといったやむを得ないケースの場合には、住宅ローンの継続や投資用ローンへの借り換えが認められるケースもあります。
この場合、不正利用状態になる前に金融機関に相談する必要があります。
フラット35の悪用や不正利用による影響は、発覚後の一括返済だけではなく、社会的に大きな影響を与えています。
住宅ローンの不正利用が多数発覚したことを受け、2000年4月、住宅金融支援機構は投資用マンションの不正利用防止につながる制度改正を発表しました。
改正前のフラット35では、投資用ローンとマイホーム用の住宅ローンは切り分けられており、すでに投資用に借入がある人であっても、年収に対する年間返済額の割合が条件を基準をクリアしていれば住宅ローンを組むことができました（年収400万円未満は年収の30%まで、400万円以上は35%まで）。
しかし改正後は、分母となる年収は不動産所得を含む全ての所得、分母となる返済額には投資用ローンも含めた全ての借入の年間返済額で計算されることになりました。
つまり、すでに不動産投資をしている人がフラット35を利用するハードルが高くなったのです。
フラット35は、職業や雇用形態などかかわらず利用できる住宅ローンとして、国民生活になくてはならない存在です。不正利用によって、将来の備えとして正しく投資用ローンを利用したい人までもが巻き添えとなってしまったのです。
このように、住宅ローンの不正利用は社会的悪影響が大きく、今後も発覚すれば一括返済や法的措置など厳しい対処を受ける可能性が高いと言えます。
もし、これを読んでいるあなたがそのような後ろめたい投資をしている場合は、一刻も早く不正状態を解消する必要があります。不正状態を解消するには、投資用ローンに借り換えるという方法もあります。
しかし、既に住宅ローンを不正利用している人に融資してくれる金融機関を探すのは至難の技でしょう。
不正利用状態から脱出する最も簡単な方法は、対象となる物件をすみやかに売却し、その売却益で住宅ローンを一括返済してしまうことです。不正利用であることが発覚する前にローンを一括返済してしまえば、金融機関にとってリスクはないため、問題ありません。
(株)TOCHUもし今この状況にいるなら、早く抜け出す方法を考えた方がいいです。売ってしまうのなら問題ないと思います。自分の信用が完全に失われる前に早く売った方がいいでしょう。
そもそも、購入する時点で、フラット35不正を提案してくる会社とは付き合わない方がいい。「なんちゃってローンです」って言われた段階で、その会社から離れるようにしましょう。
正しくない方法で得ることのできる利益は長く続かないってことを理解してほしいんです。それは投資だけじゃなくて、商売もみんな同じことです。モラルの話になっちゃうけど、これは大事なんです。
フラット35の不正利用は、単なる制度の悪用にとどまらず、重大な法的リスクを伴います。ここでは、刑事罰と民事上の責任について詳しく解説します。
フラット35の不正利用に関与した場合、以下のような刑事罰を受ける可能性があります。
最も重大なのは詐欺罪です。刑法第246条に規定されており、10年以下の懲役に処せられる可能性があります。
フラット35のホームページには下記の記載があります。
”このような不適正な目的で融資を受けることは、ローン契約違反であり、住宅金融支援機構では融資の残債務について一括返済請求を行うこととなります。 また、たとえお客さまが手続を事業者任せにしていたとしても、虚偽の内容で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）であり、お客さま自身が責任を問われることになります。”
また、有印私文書偽造罪にも該当する恐れがあります。刑法第159条に規定されており、5年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられます。契約書類や収入証明書などを偽造した場合に適用されます。フラット35の申請過程で書類を改ざんした場合、この罪に問われる可能性が高くなります。
また、近年の電子申請の普及に伴い、私電磁的記録不正作出罪も適用される可能性があります。刑法第161条の2に規定されており、5年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられます。オンラインでのフラット35申請時に虚偽の情報を入力した場合、この罪に問われる可能性があります。
これらの罪は、単独で問われるだけでなく、併合罪として扱われる可能性が高いです。その場合、刑が加重されることになり、より重い処罰を受ける可能性があります。また、不正利用に関与した共犯者（不動産業者や金融機関職員など）も同様に処罰の対象となります。
刑事罰に加えて、フラット35の不正利用者は重大な民事上の責任も負うことになります。
最も直接的なのは、損害賠償責任です。金融機関や住宅金融支援機構に対して、融資金額全額の返還を求められるほか、金利や手数料、調査費用などの付随的な損害の賠償も求められる可能性があります。
また、金融機関や住宅金融支援機構の信用を傷つけたことによる風評被害など、間接的な損害の賠償を求められることもあります。これらの損害賠償額は、融資金額を大きく上回る可能性があり、個人の経済的基盤を根本から揺るがす可能性もあります。
フラット35の不正利用は深刻な問題ですが、適切な対策を講じることで防ぐことができます。契約前に確認すべきポイントと、疑わしい勧誘や提案への対処法について解説します。
フラット35の契約を検討する際は、以下のポイントを十分に確認することが重要です。
まず、利用目的の再確認が不可欠です。フラット35は自己居住用であることを明確に認識し、投資目的での利用はできないことを理解する必要があります。「とりあえず借りて、後で考える」といった曖昧な姿勢は、不正利用のリスクを高めます。
申込書類の内容確認を徹底することが重要です。収入や職業などの個人情報が正確であることを自分で確認し、虚偽の記載を求められていないか注意深くチェックしましょう。たとえ業者から「問題ない」と言われても、自己責任で確認することが大切です。
物件の実態把握も欠かせません。実際に物件を訪問し、居住可能な状態か確認することが重要です。また、周辺環境や通勤・通学の利便性を自分で判断することで、本当に住みたい物件かどうかを見極めることができます。
返済計画の妥当性も慎重に検討する必要があります。無理のない返済計画であるか冷静に検討し、将来の収入変動も考慮に入れましょう。「何とかなる」という楽観的な見通しは禁物です。
業者の信頼性確認も重要なポイントです。不動産業者や金融機関の実績や評判を調べ、国土交通省や金融庁の監督下にある業者かどうかをチェックしましょう。信頼できる業者であれば、不正な提案をすることは少ないでしょう。
最後に、フラット35の制度自体を正しく理解することが大切です。条件や制約を正確に把握し、分からない点があれば住宅金融支援機構に直接確認することをお勧めします。正しい知識を持つことで、不適切な勧誘に惑わされることを防げます。
フラット35の不正利用を持ちかけられたり、疑わしい勧誘を受けたりした場合、以下のような対処法が有効です。
まず、その場での判断を避けることが重要です。「すぐに決めてください」という圧力に応じず、「冷静に考える時間が欲しい」と伝えましょう。焦って判断することで、後悔するような決断をしてしまう可能性があります。
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また、複数の業者に相談することもおすすめです。他の不動産業者や金融機関にも同じ内容を相談し、提案内容の妥当性を比較検討しましょう。複数の意見を聞くことで、不自然な提案に気づきやすくなります。
専門家へのセカンドオピニオンを求めることも効果的です。弁護士や税理士など、中立的な立場の専門家に相談し、法的・税務的なリスクを確認しましょう。専門家の意見を聞くことで、より客観的な判断ができます。
疑わしい提案を受けた場合は、書面での説明を要求しましょう。口頭での説明だけでなく、詳細な内容を書面で提示してもらうことで、後々の証拠にもなり得ます。また、書面化を要求することで、不正な提案をしていた業者が自重する可能性もあります。
そして、何よりも大切なのは、断る勇気を持つことです。少しでも疑問や不安がある場合は、きっぱりと断りましょう。「検討します」など曖昧な返事は避け、明確に断ることが重要です。
最後に、明らかに違法な提案を受けた場合は、関係機関に報告・通報することを検討しましょう。匿名での通報システムを利用することも可能です。これにより、自分自身だけでなく、他の人々も被害に遭うことを防ぐことができます。
フラット35の悪用によって手に入れた投資物件を手放すためには、どのような方法があるのでしょうか。
速やかに不動産投資を辞める方法はあるのでしょうか。
通常、少しでも良い条件で不動産を売却しようとする時は、不動産仲介を利用するのが一般的です。
しかし、仲介の場合は買主が一般個人であることが多いため、室内を見学できない収益物件の売却は困難を極めます。
また、広く買主を募ることで成約につながることから、不動産会社が物件情報を共有するレインズというサイトに登録されたり、ポータルサイトなどに広告が掲載されることになります。このようなサイトは、担保価値を判断する材料として金融機関の職員も常日頃からチェックしています。
住宅ローンとして融資したはずの物件が収益用不動産として広告に出ていれば、そこからたちまち不正利用が発覚することになりかねません。不正利用が発覚した時点で、場合によっては全額返済を求められることになるため、このようなケースでは仲介による売却はおすすめできません。一刻も早く住宅ローンの不正利用状態から脱出するためには、不動産買取という選択肢がおすすめです。
買取を行っている不動産会社に買取査定を依頼し、価格などの条件が合えばすぐに売買契約が成立するため、スムーズな問題解決が可能です。
このとき、住宅ローンの残高が不動産会社の買取価格よりも低い場合は、持ち出しなく売却することができます。仲介手数料などの費用はかかりませんが、諸費用としては、抵当権抹消の費用や譲渡益が発生した場合の所得税、契約書に貼る印紙税などが必要になります。
不動産投資には、土地や建物といった不動産そのものの知識だけでなく、金融の知識も必要です。住宅ローンの金利でなければ利回りが厳しい不動産投資はリスクに対してリターンが少なすぎると言えるでしょう。
実際に物件を購入するだけではなく、数多くの物件に分散投資するREIT（不動産投資信託）というリスクの少ない方法もあります。
不動産市場が活況な今は絶好の「売り時」でもあるため、不動産会社の言葉巧みな勧誘で思いがけず不正利用をしてしまったという方は、一刻も早く問題を解決した方がよいでしょう。
(株)TOCHUフラット35の悪用における不動産会社の責任って本当に重いと思います。
不動産会社っていうのは、お客さんの人生を左右する大きな取引を扱います。にもかかわらず、こんな手法を使わなければ売買ができないような会社ってのは、まともな物件を紹介できないんです。良い仕入れのルートもないでしょう。
私たちをはじめとした真面目にやってる不動産会社からすると、なんちゃってローンをやっている会社と聞いたら、そことは取引やめとこうとなります。その会社と付き合っていたことが、我々の信用を失うことになりかねません。
結局のところ、不動産会社の責任って、お客さんの人生と信用を守ることなんです。フラット35を悪用するような提案をすることは、その責任を完全に放棄してることになるんです。そういう会社は、業界から淘汰されるべきだと思います。
正しい商売、正しい投資の提案をすることが、不動産会社の責任です。それができない会社は、この業界にいる資格はないと思います。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
フラット35の不正利用というのは、簡単に言うと国を騙す詐欺なんです。「なんちゃってローン」「なんちゃって不動産投資」といったものもありますが、これは不動産会社とお客さんが組んで金融機関を騙します。同様にフラット35の場合は、国を相手にしているわけです。
こういうことをやってる業者を私も何社か知ってますが、ほぼ全部制裁を受けてます。結局バレちゃうんです。長続きしないんです。金融機関が気づいて融資をストップするってのもありますし、その会社で働いてる社員の人たちの内部告発みたいなものもあります。そもそも倫理的に正しくないことを組織として長くやり続けるのは難しいんです。社会的に反していることを長くやりたがる人はいないし、やりたくないですよ。不正な融資をずっとやって利益を稼ぐなんて、そこに将来はないですからね。
これをやることでオーナーの信用も失われていくんです。自分の信用を切り売りして不正融資を受けるって発想がそもそもおかしい。自分の信用を失ってまでこの投資をする価値があるのか、よく考えた方がいいですね。