サラリーマン大家は不動産投資に失敗する！？失敗事例や対処法とは

サラリーマンの副業や安定した副収入として、いつの時代にも不動産投資は人気の選択肢です。

しかし、深く考えずに始めてしまうと、予想もしていなかったリスクや危機に陥ってしまうかもしれません。

今回は、サラリーマン大家における不動産投資失敗の理由や対処方法について紹介します。

サラリーマン大家は不動産投資を勘違いしている

サラリーマンを続けながら大家をしている人には、「不動産投資は楽に稼ぐことができる」などの勘違いをしている人は珍しくありません。

しかし、そんな軽い気持ちで賃貸住宅経営を続けていると、不動産投資に失敗する可能性が非常に高いと言われています。

不動産投資に成功するためには、正確な知識が不可欠です。

そのため、ここでは、まずサラリーマン大家が勘違いしがちな注意点について解説していきます。

低規模の不動産経営は不労所得とは言えない

多くの場合、低規模の不動産経営では、不労所得とは言えません。不労所得とは、お金を稼ぐ仕組みを作り、日常的な労働をせずに収入を得ることです。しかし、低規模の不動産経営では収支が合わず、自身が動かざるを得ないケースも多いためです。

例えば、空室になった際の入居者募集や家賃の入金管理など、やることを挙げると意外と数多くあります。

このため、何もやらずとも収入が入ると考えている方は要注意です。

管理会社、仲介会社、入居者との関係性が重要

不動産投資において非常に重要なポイントは管理会社や仲介会社、入居者と良好な関係を作ることです。良好な関係が作れないと、さまざまなトラブルが起きる可能性が高くなり、不動産投資に失敗する可能性も高くなります。

例えば、入居者と関係が悪くなり、入居者が退去してしまって空室になるリスクや、管理会社と関係が悪化して入居者募集に力を入れてくれないなど、良好な関係が築けていないことで起きるトラブルは多いです。

こういった事態が起きてしまうと、空室によって家賃収入が減り、投資ローンが返済できない事態になりかねません。

このため、不動産投資を成功させるには、管理会社や仲介会社、入居者などの関係者と良好な関係を築くことが非常に重要であることを、覚えておくようにしてください。

サラリーマンを続けながらの本格的な賃貸経営は困難

サラリーマンを続けながら、本格的な賃貸経営ができると勘違いしている人も少なくありません。しかし、サラリーマン大家は本業があれば、賃貸経営に集中することができないため、本格的な賃貸経営は困難であるケースが多いです。

そのため、サラリーマン大家として賃貸経営を行うためには、管理会社に賃貸物件の管理を任せる必要があります。

パートナーとして適切な管理会社を選択しなければ、入居者募集や入居者対応、建物の修繕などでつまずくことになります。

サラリーマンは一定規模を超えた賃貸経営を行なってしまうと、事業だと見做されることもあります。会社によっては副業規定に該当し、何らかの処分の対象になることもあるようです。

ちなみに、一定規模を超えた不動産投資とは、以下に該当するケースです。

• アパート物件などの独立家屋の所有数が5棟以上
• 区分マンションなど独立的に区画された物件数が10室以上
• コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
• 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
• 年間家賃収入が500万円以上

上記に該当する場合は、事業的規模の不動産投資と見做されるため、注意が必要です。しかしながら、上記の規模がなければ

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サラリーマン大家ができる失敗しない不動産投資

サラリーマン大家が不動産投資で失敗しないためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。例えば、不労所得ではないことを自覚しておくこともポイントのひとつです。

ここでは、サラリーマン大家が失敗しないために押さえておくべき重要なポイントについて解説していきます。サラリーマン大家の方や、これから不動産投資を検討している人は目を通してください。

会社を辞めるのは絶対にダメ

まず、最も重要なポイントは、会社を辞めてはいけないということです。小規模の不動産投資では、長期にわたって家計をまかなえるほどの安定した収入を得ることができないためです。

仮に会社員の給与と同等の収入が得られたとしても、不動産投資の場合は空室になってしまうと家賃収入がなくなってしまいます。そのため、不動産投資は給与所得よりも収入が安定していないので、会社を退職して不動産収入のみに絞って生活するのは、絶対におすすめしません。

サラリーマンが不動産投資をする場合は、絶対に会社を辞めないようにしましょう。

家賃収入が増えても無駄遣いはダメ

家賃収入が増えたとしても、無駄遣いをしてはいけません。何度も説明しているとおり、不動産投資は安定した収入が得られないリスクをはらんでいるためです。

空室のリスクだけでなく、建物の故障に伴う修繕のリスクなどさまざまな要因があります。

例えば、入居者が集まらないことで家賃収入が得られなくなる事態や、建物が老朽化した際に大規模な修繕が必要な場合、修繕費やローンの支払いを手出しする必要があり、多額の資金を用意する事態になりかねません。

このため、不測の事態に対応できるように、たとえ家賃収入が増えたとしても、無駄遣いせずに資金を貯めておくようにしてください。

なお、資金計画を立てておくことで、より不測の事態に対応することができるため、資金計画を立てておくことをおすすめします。

タイミングを見て不動産を売却して利益を確定する

不動産投資で、最良のタイミングで不動産を売却して利益を確定させる出口戦略を考えておくことは非常に重要になります。不動産投資は、投資を終了した時点で損失ではなく、利益が確定してはじめて成功したと言えるためです。

例えば、4,300万円で投資用不動産を購入した場合、家賃収入と不動産の売却金の合計が不動産の購入費である4,300万円と不動産を手放すまでに掛かった維持費などの諸経費を含めた金額を上回り、利益が出ないと成功とは言えません。

このため、たとえ20年を超える長期投資を考えていたとしても、不動産価格が上昇したタイミングなど最良のタイミングがあれば、不動産売却を検討することをおすすめします。

不動産投資を行う際は、不動産の売却も視野に入れながら、出口戦略を立てて投資計画を立てるようにしましょう。

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投資物件を売却する

不動産投資について不安を感じている人や、現時点不動産を売却して利益を得ることができる人は、不動産の売却を検討することをおすすめします。

サラリーマン大家が不動産投資で、長期的に稼ぎ続けることは容易ではないためです。不労所得を得られると思い、安易に不動産を購入したが、結局は負債を抱えたという人も少なくありません。

そのため、今後の投資計画を見直した際に損をしてしまう可能性が高い場合は、年数が経過して不動産価値が落ちる前に投資用不動産を売却し、損を最小限に抑える損切りを行うことが重要になります。

一方で、不動産を売却して少しでも利益が出ている状態でも、将来的に不動産価値が大きく下落する可能性は常にあるため、すぐに売却する方が賢明です。

経験豊富で対応の早い不動産会社を選ぼう

投資用不動産を売却する場合は、信頼性の高い経験豊富で対応の早い不動産会社を選ぶことが重要になります。そういった不動産会社を選ぶことで投資用不動産を高く売却できる可能性が高くなります。

このため、経験豊富で対応の早い不動産会社を見つけるために、以下のポイントを押さえておくようにしましょう。

• ご自身の投資用不動産の種類の取り扱い実績な豊富な不動産会社を選ぶ（例えば、区分マンションやアパートなど）
• ホームページを確認して取引実績や、会社の設立日などを確認して、不動産売却の経験が豊富か確認する
• 「会社の資本金が豊富であるか」や「従業員数が多いか」などを確認して、経営が安定しているかを確認する

上記の内容を確認することで、信頼性の高い不動産会社を見極めることができます。サラリーマン大家にとって、パートナー探しは非常に重要なポイントです。妥協せずに、納得できるパートナーを見つけましょう。

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