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投資マンション売却
投資目的で旧耐震マンションを所有するのは、多くのリスクが伴います。そのため、早めの売却が得策です。
この記事では、旧耐震マンションを所有し続けるとどのようなリスクがあるのか、そして売却時のポイントについても紹介します。
目次
地震大国ともいわれている日本では、建物の耐震性が重要視されています。耐震基準に関する法改正も繰り返されていることから、現行の耐震基準を「新耐震基準」、過去のものを「旧耐震基準」というように呼び分けています。
旧耐震と新耐震の違いや、耐震基準が改正された経緯について解説します。
耐震基準は地震の揺れに対して建物が倒壊・崩壊せずに耐えられる性能を規定するもので、建築基準法や建築基準法施工令などに基づいて定められます。
日本初の建築法規は1920年（大正9年）に施行された市街地建築物法でした。その時点では耐震規定に関する明確な記述はありませんでしたが、1923年（大正12年）に発生した関東大震災の被害が甚大であったことから法の大改正が行われ、耐震規制が初めて法規に盛り込まれました。
特に耐震基準に関する大きな改正があったのが1981年です。これは1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけとして定められたものです。この地震から教訓を得て、耐震基準はより厳しいレベルにまで引き上げられ、1981年6月に施行されました。それが現在の新耐震基準です。
1981年に定められた新耐震基準と、それ以前の旧耐震基準にはどのような違いがあるのでしょうか。その違いを表にまとめると以下のようになります。
上記の表からわかるとおり、旧耐震基準は震度5までの地震を想定したものであり、震度6〜7程度の大規模地震に関する規定がありませんでした。一方、新耐震基準では、震度6〜7の地震でも倒壊しないほどのハイレベルな耐震性が求められています。
日本における大規模地震は決して珍しいものではありません。地震大国だからこそ厳しい耐震基準をクリアしていることが非常に重要なのです。
旧耐震基準と新耐震基準は1981年6月1日を境にして切り替わっています。ここで注意したいのが、確認すべき日付です。
その物件が旧耐震か新耐震か判断するためには、竣工日や築年月日ではなく、「建築確認日」を確認する必要があります。建築確認日とは、建物が合法かどうかを確認するため、着工前に役所に提出する書類である「建築確認申請書」が受理された日を指します。
受理の後確認通知書が発行された日付が1981年6月1日より前か、それ以降かで新旧の区別がつけられます。中古マンションを購入する場合は、必ず建築確認日を確認し、耐震基準の新旧を把握しましょう。
旧耐震マンションは総じて築古物件であり、購入価格が安いために想定利回りが高い傾向にあります。しかし、利回りの高さだけを見て旧耐震マンションを所有していると思いもよらないリスクに直面するおそれがあります。
旧耐震マンションを所有し続けることで生じるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。
旧耐震基準の物件はそもそも築古であることから、修繕箇所が多いです。そのため修繕積立金が高い場合が多いです。また、修繕積立金で賄いきれない場合には、高額の一時金が必要になるおそれもあります。
先述のとおり、旧耐震基準は震度6以上の大規模な地震に関する規定が設けられていません。そのため、大規模な地震の際には倒壊のリスクが高くなります。
当然のことながら資産価値は大きく下がります。売却価格が低いからといって売却せずに所有し続けても、築年数の経過とともにますます価値が低下していくだけです。
旧耐震基準の物件は、その耐震性の問題から、建物や設備が使える状態であっても建替えが行われる場合があります。
建替えには多大な費用がかかるうえ、区分所有者の一定以上の賛成が必要になりますが、おうおうにして反対する人がいます。旧耐震物件を所有していると、運用が軌道に乗る前に建替えの話が持ち上がり、費用の面で負担になるだけではなく、心理的なトラブルに巻き込まれるおそれもあるため注意が必要です。
国土交通省では、2030年（令和12年）まで耐震性を有しない住宅をおおむね解消することを目標とし、所有者による耐震化を支援しています。
このように耐震性の強化は国を挙げて行われており、耐震工事への補助金や、耐震基準を満たした物件の購入に対しては、住宅ローン減税やすまい給付金など、さまざまな支援制度が設けられています。
今後さらなる耐震性強化を推し進める可能性もあり、法律や制度が変わると、旧耐震物件の購入・所有が難しくなったり、コストが増えることになるおそれもあります。
参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化率の推計方法及び目標について」
(株)TOCHU耐震基準は金融機関の審査にすごく大きな影響があるんです。新耐震だと35年、長いと40年～50年でローンが組めるんですけど、旧耐震になると10年～20年とか、かなり短くなっちゃうんですよ。評価額も実勢価格に対して安くなってしまいます。
これは当然で、金融機関からすると、地震が起きたら建物がなくなってしまうかもしれない。そこに対して抵当権を持っていくとなると、普通に考えれば建物がなくなっちゃうから土地代しか価値がないと考えます。そうなってくると、融資条件はどんどん厳しくなっていきます。
旧耐震の投資物件を買うとなると、ローンが満額出ない可能性が高く、返済年数も短くなっちゃうので、ある程度のキャッシュを出せる人じゃないと難しいんです。
ローンの返済年数が短いということは、たくさんお金を返済しなきゃいけないので、キャッシュフローがプラスになりづらいんです。そのため、ある程度頭金を入れて、キャッシュフローをプラスにできるような買い方ができる方じゃないと買える人がいないということになります。
これは価格にも繋がってくるんですけども、買う人が少ないとなると値段が伸びづらいという形になりますね。
(株)TOCHU当然、新耐震で築年数が浅い方が入居者は住みたがります。特に投資マンションになってくると、40㎡以下の物件が多いので、若い方が多いんです。そうすると、やっぱり築年数の浅い方が人気があります。
耐震基準というよりも、そもそも物件の築年数としても、今から考えると1981年ってことは、もう40年以上、44年とか45年ものになってきます。そうなると、なかなか今の若い方に刺さるような物件スペックを持ち合わせていないケースが多いんです。
言い方悪いですけど、外観がやっぱりちょっと古いなって感じがしますし、昔はマンションの屋根に瓦が乗っているようなデザインもありましたよね。あとは共用部分にオートロックがつけられないとか、エレベーターも古かったりとか、郵便受けも古いとか。そうなってくると、やっぱり選択肢としてはあまり選ばれなくなってしまいます。
もちろん、そういう古さを好む方もいらっしゃるかもしれませんが、それは少数派です。結果として家賃も安くなります。競争力がないということになりますね。
また、旧耐震に住まわれる方って、結構トラブルを起こす入居者の方が多いんです。言い方悪いんですけど、滞納になっちゃうとか。あとは買った後の設備トラブルもありますね。水漏れが起きたとか、排水管の流れが悪いとか。
旧耐震マンションの所有・運用はリスクが多く、思わぬ損失を生み出してしまうかもしれません。それならばいっそ売却してしまった方がよいと思われるかもしれませんが、旧耐震マンションは売却も容易ではありません。
その理由と、旧耐震マンションを売却する際のポイントについて解説します。
旧耐震マンションを居住用として売却することは困難です。その理由としては、以下のようなものが挙げられます。
旧耐震基準の物件はほとんどが築年数40年以上の中古物件です。そのためシンプルに「古いから売れない」ということも起こりえます。
旧耐震基準の物件を購入する際、フラット35を利用するのであれば、その住宅が、耐震評価基準に適合しているかどうかのチェックを受けなければなりません。
耐震評価基準の判定には時間がかかるうえ、必ず通るとは限らないため、フラット35を組んでの住宅購入を希望している人にとっては大きなハードルになります。
それに加え、旧耐震基準の住宅のほとんどは、住宅ローン控除の対象にはなりません。このように、旧耐震物件は住宅ローンを組むうえで不利になる要素が多いため、居住用としては売却が難しいといえます。
旧耐震基準の物件はローンだけではなく、さまざまな制度の利用についても不利になります。
すまい給付金や住宅購入資金の贈与税免除、不動産取得税や登録免許税の優遇、地震保険の割引制度などが使えない、もしくは使うことが難しいため、出費が多くなります。
これも住居購入希望者が旧耐震基準の住宅を敬遠する要因になってしまうのです。
(株)TOCHU正直に言うと、あんまりやりたくはないですね。なぜかというと、やっぱり売りづらいんです。買われる方が限定されちゃう、ローンが組みづらいということもありますし。
あとはですね、成約までに時間がかかるんです。新耐震だと買う人が100人いる、旧耐震だと30人ぐらいしかいないってなると、もうやっぱり確率は下がるんです。価格が適正なのになかなか申し込みが入ってこない、時間がかかるっていうケースはよくあります。
適正な価格なんだけれども、旧耐震であるというリスクを考えちゃうとなかなか買われる方が少ない。なかなか申し込みが来ないというケースが多いです。もちろん安ければすぐに即決で手を挙げる方はいらっしゃいますけど。
あとは、もう繰り返しになっちゃいますけど、物件としてのトラブルが多いですね。滞納だったり、設備の問題だったり。そういった面でも扱いづらい物件だというのが本音です。
旧耐震基準の物件を居住用として売却することは困難です。それでは、不動産投資用であれば売れるのかといいますと、それも容易ではありません。
当然のことながら、投資用物件として購入しても、それを居住用として賃貸に出すことになります。築年数が古く、安全性の低い旧耐震基準の物件は入居ニーズが低く、思うように利益がでない、ということにもなりかねません。そのため、投資家からも敬遠されてしまうことが考えられます。
中には自身でリフォームをして賃貸に出したいという投資家もいるかもしれませんが、リフォーム費用がかかる分、購入費用を抑えようとする可能性があります。そのため売却価格を安くしないと売れないということもありえますので、その点は覚悟しておきましょう。
(株)TOCHU私の感覚だと、仮に耐震基準以外は同じスペックの投資マンションがあった場合、3割ぐらい差があるかなと思います。実際、家賃が違ったりとかは絶対するはずなんです。また、ローンが通らないとか色々なことを考えると、それぐらいの差が出てしまいます。
先ほども言いましたが、旧耐震に住まわれる方って、結構トラブルを起こす入居者の方が多いんです。それも値段に影響しますね。滞納になっちゃうとか、そういったリスクもあります。
旧耐震物件は所有しているだけでも費用がかさむうえ、なかなか買手がつきづらいという問題があります。そのような物件を確実かつ迅速に売却をしたいのであれば、不動産買取がおすすめです。
買取に強い不動産会社は、旧耐震や事故物件のような一般には売却しづらい物件を取り扱うノウハウを持っています。特に立地がよければ、リフォームを施すことで高く転売できる可能性がありますので、思わぬ高値で買い取ってくれる可能性もあります。
売却までのスピーディーさも魅力で、相談からすぐに売却、数日後には現金を手にできるというケースも少なくありません。旧耐震基準の物件を抱えて困っているという方は、収益物件の買取に強い不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
(株)TOCHUこれ間違いなく言えるのは、価格の設定を間違えないことですね。欲をかいて高すぎる値段で売り出すと、絶対に売れません。適正な価格で利回りにして売っていくというのが必要になってきます。
あとは、耐震の補強工事とかも完了しているんだったら、それをしっかりアピールするべきですね。「旧耐震だと管理とかがうまくできていないんじゃないか」って思われる方も多いんです。「古いマンションって修繕うまくいかないんでしょ」みたいなイメージを持たれるケースもありますから、そこはしっかり管理ができているというところをアピールしていただきたいですね。
旧耐震マンションについては、時間が経てば経つほどリスクが高まっていくというイメージもありますが、これはそのリスクをどこまで許容するかの問題だと思うんです。
難しい問題なんですけど、旧耐震の物件ってそんなに値段下がらないよねって考えて、なるほど、ほっとけばいいやん、となれ山となれみたいな感じでほったらかしにして、もう本当に取れるだけ家賃取っちゃいますという考え方もあるでしょうし、反対にもうそんな古い物件は手間になる前に処分したいという方もいるんです。ただ、手間が嫌だという方には売却をおすすめします。
(株)TOCHU旧耐震でも投資に成功している人はいます。旧耐震専門みたいな投資家もいらっしゃいます。なぜその人たち成功しているのかというと、旧耐震だとリスクが高いので、そんなに買い手が上がらない。その分、利回りが高くなるわけですね。インカムゲインで稼いで、ある程度利益が出たら処分するというやり方ですね。
あとは成功するパターンとしては、あえて古い物件を買ってリノベーションして家賃を上げてバリューアップして運用をする方もいますね。
都心にある旧耐震で「もったいないな」と感じる物件がいっぱいあるんです。前のオーナーは「旧耐震だからこの物件にあまりお金を使わない」みたいな感じで、放置されている物件もあるんです。
そういう物件を、例えば内装で200万～300万使って家賃を3万、4万アップさせる。利回りが10％以上になることでかなりの利回りになる。ただ、これはちょっと特殊なケースですね。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
私個人の意見としては、絶対に新耐震じゃないと住みたくないですね。旧耐震は住むのも嫌だし、オフィスも絶対嫌です。ただ、全ての建物に耐震基準はありますから、旧耐震基準の建物も今立っているわけで、旧耐震であることが違法というわけではないんです。
旧耐震の場合は、耐震診断や耐震補強、制震補強、免震補強など色々な対策があります。特に大きな地震があって幹線道路が倒壊した建物で通行できなくなると困るので、そのエリアは全部診断をしなければいけないとか、補強工事をしてくださいというように行政が動いているケースもあります。また、建物が古くなってきて、大規模修繕の一部として補強工事を一緒にやっていくというケースもありますね。
診断をしてみて、構造的に足りない部分があれば補強のパイプを打っていくといった対策を取ることもあります。ただし、これらの対策にかかる費用は建物によって、状況によって大きく異なるので、一概にいくらというのが言えないんです。正直、相場というものがないような状況だと私は思っています。