賃貸管理の手数料はいくらが相場！？ 賃貸管理会社の選定ポイントも紹介

 

物件の管理を不動産管理会社に任せている方も多いのではないでしょうか。手数料をできるだけ抑えたいというニーズをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、あまりに安いと何らかのトラブルの要因が潜んでいることも。まずは相場を確認することから始めましょう。

 

賃貸管理の手数料はいくら

管理手数料の相場

 

賃貸管理の手数料は、家賃収入の3～5％が一般的です。家賃収入には、毎月の賃料だけではなく、管理費・共益費なども含まれます。なお、空室時には賃貸管理の手数料はかかりません。一方、契約時や更新手続き時には、家賃の0.5～1か月分の手数料がさらに必要です。

 

サブリースの費用

 

物件の管理をサブリース会社に任せるという選択肢もあります。この場合、サブリース会社に支払う保証料は家賃の10～20％程度であることが一般的です。賃貸管理よりも費用はかかりますが、空室時も含め、サブリース賃料を確実に得られる点がメリットです。

 

自主管理の場合は都度発生

 

月々の賃貸管理はせずに、賃貸契約時、更新手続きに家賃の0.5～1カ月分を支払い、退去立ち合いや内装見積もりに、数万円の立ち合い費用が発生する管理形態もあります。家賃の入金管理が自分でできるのであれば、費用を抑えることができます。

 

賃貸管理の手数料に含まれる業務内容

賃貸管理手数料の範囲内とされる業務は、区分マンションの場合、室内に関するものが中心です。管理組合がある区分所有のマンションでは、建物全体のメンテナンスは建物管理会社が対応することが一般的です。アパートなど一棟を対象とした賃貸管理の場合、建物全体の清掃や点検なども手数料の範囲で賃貸管理会社が対応することもあります。ただし、どこまでの業務に対応するかは管理会社によって異なるため、契約締結時にしっかりと確認することが大切です。以下に、一般的な賃貸管理の業務内容をご紹介します。

 

入居者の募集

 

物件の近隣エリアの調査を行ったうえで、広告や営業活動により新たな入居者を募集します。

 

賃貸借契約書の作成や締結・更新

 

契約書の作成を含め、賃貸借の契約の締結や更新に関わる業務に対応します。

 

クレーム・トラブル対応

 

入居者からの騒音等に関するクレームや、設備の不具合などの各種トラブルに対応します。

 

集金管理・滞納催促

 

入居者から家賃を回収し、入金状況の確認作業などにも対応します。また、家賃の滞納がある場合は、入居者への催促を行います。

 

退去立ち会い・敷金精算

 

入居者が退去する際の立ち会いに対応します。また、敷金の返還額（または追加支払い額）を計算し、精算を行います。

 

原状回復・内装見積もり

 

入居者が退去する際の原状回復に関する業務に対応します。内装工事を行う場合の見積もりを取得する作業も賃貸管理の一環として実施します。

 

賃貸管理の手数料の他に発生する費用

内装工事費

 

入居者が退去すると、内装工事を実施する必要があります。ワンルームの場合、内装工事費は20～30万円程度となることが一般的です。

 

設備交換

 

エアコン、ガス給湯器、照明、ユニットバスなどが劣化し、使用ができない状態となった際には交換が必要となります。

 

建物全体の清掃・点検

 

建物管理会社に業務を委託していない場合、オーナーが都度費用を負担して、清掃作業を依頼することになります。

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優良な賃貸管理会社を選定するポイント

物件を購入した会社だからと言って、管理が優れているとは限りません。対応が納得できない場合は切り替えましょう。

賃貸管理は不動産投資が成功するかどうか、大事なポイントです。優良な会社に管理を任せましょう。

管理戸数

 

優れた賃貸管理会社であれば、多数の物件を管理しているはずです。まずは管理物件の戸数を確認しましょう。多くの物件を管理している会社なら、ノウハウやスタッフも充実していることが期待できます。

 

営業年数

 

長い期間営業しているかどうかも、賃貸管理会社を見極める際に確認したいポイントです。そこで注目したいのが免許の更新回数です。宅地建物取引業の免許では「東京都知事（3）第XXXX号」などの免許番号が付与されますが、（）の中の数字が更新回数を示しています。宅地建物取引業の免許は5年ごとの更新であるため、更新回数を見ればおおよその営業年数を把握することができます。

 

入居率

 

賃貸管理会社の業務品質が低ければ、入居者の退去につながります。入居率が低ければ、オーナーの収入もその分減少してしまいます。

 

賃貸募集の客付け力

 

客付け力が高い賃貸管理会社なら、空室リスクを抑えることができます。物件の入居率などを確認すれば、客付け力が高い会社かどうかを判断する材料になります。

 

コストを明示してくれる

 

内装費用など、オーナーの支払いが必要な費用を分かりやすく提示してくれることも大切な要素です。賃貸管理の契約を締結する際、内装工事の目安額を開示してもらえるかを確認しましょう。また、工事の際は相見積もりを取得して進めることが理想的です。そのような対応が可能かどうかも問い合わせておきましょう。

 

担当者の対応がスピーディ

 

問い合わせや依頼への返信があまりに遅いようでは、賃貸管理会社との信頼関係を築くことは難しくなります。また、レスポンスが遅いというのは人材が不足していることの裏返しかもしれません。会社としての体制に不安が残る場合は、入居者にも契約を避ける方が賢明です。

 

賃料査定の根拠を開示してくれる

 

賃料査定時、市場の状況や成約事例などの査定根拠がしっかりしており、依頼に応じて開示してくれるかも、優良な企業かどうかを見極めるポイントです。

 

経営状態が良好である

 

賃貸管理会社の経営状態が悪化すると、提供するサービスの品質も低下しがちです。入居者を募集する広告を展開する体力がなく客付け力に悪影響が生じたり、社員教育が行き届かずにトラブルに発生したりするリスクがあります。

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賃貸管理の手数料の注意点

安さだけで選んではいけない

 

管理手数料はできる限り抑えたいものですが、あまりに安価である場合は考えものです。手数料が安い分、管理業務サービスの品質も下がるリスクがあります。入居者の不満が募り、解約が多発しては元も子もありません。また、手数料が安いだけで、追加費用が高額ということもあります。

 

業務範囲が限られていないか

 

前述の「賃貸管理の手数料に含まれる業務内容」は一般的な例について紹介していますが、管理手数料があまりに安い場合、賃貸管理会社が対応する業務がごく一部に限定されていることもあります。契約書をしっかりと確認し、業務内容が期待する通りかをチェックしましょう。

 

解約に手数料が必要か

 

賃貸管理契約を解約する場合に、違約金が設定されていることもあります。場合によっては家賃の6か月分など、高額な違約金を請求されることも。契約時にそのようなことがないか確認しましょう。

 

賃貸管理のメリット

的確なアドバイスを受けられる

 

賃貸管理会社に業務を委託するメリットの1つは、プロならではのノウハウをもとに業務を進めてもらえることです。社員が資格を取得しているかなどをチェックし、豊富な知識を持つ会社を選びましょう。

 

オーナーの負担が少なくなる

 

基本的には、管理業務をまるごと任せることができる点も大きなメリットです。特に副業として不動産投資を行っているオーナーの場合、物件の管理に割ける時間は多くありません。賃貸管理会社をうまく活用して、経営を円滑に進めましょう。

 

空室率を抑えられる

 

賃貸管理会社が品質の高いサービスを提供すれば、オーナーだけでなく入居者の満足度も向上します。これにより退去が減り、空室率を抑えられる効果も期待できます。

 

賃貸管理の成功事例

購入した会社にサブリースを任せていましたが、購入から10年が経過して値下げの交渉がありました。担当者との人間関係も大切にしたいので、値下げをしようかと思いましたが、収支が悪化してしまうと不動産投資が失敗してしまうので、一括査定で家賃を比較しました。その結果、サブリース家賃よりも1割ほど高く賃貸募集ができることが判明しました。以前の会社は解約をして、一括査定で知り合った会社に賃貸管理を任せることになり、収支がプラスで投資を継続することになりました。