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投資マンション失敗
不動産投資においてフルローンは失敗しやすいため、非常にリスクの高い投資方法です。なぜフルローンの不動産投資は、失敗しやすいのでしょうか。
失敗しやすい理由と、それでも成功させるために、どういったことができるのかを解説します。
目次
老後の備えや不労所得を得たいなど、さまざまな理由から不動産投資をはじめる人がいます。不動産投資を行うときは、ローンを組んではじめるのが一般的です。
フルローンは自己資金を一切出さず、全額をローンで不動産投資をすることを言います。不動産投資では毎月の賃料収入を得られるため、フルローンではじめても安泰のように思えるかもしれません。
しかし、フルローンで不動産投資をはじめる場合は、大きな危険と背中合わせだという認識が必要です。なぜフルローンの不動産投資が危険で、失敗するリスクが高いのか解説します。
フルローンで不動産投資して失敗する理由は、返済が大きくて利回りが低いことです。不動産を購入するとき、想定利回りや毎月の返済額など把握すべき事項が多くあり、プラスになるかマイナスになるかを見極めなければなりません。
たとえば、5,000万円のマンションで年間賃料が満室時で200万円であれば、想定利回りがたったの4%にしかなりません。ローンの金利が4％以上であれば、赤字になってしまいます。
そのため、フルローンで不動産投資をする場合は、返済額が大きく膨らむのを覚悟しつつ、できるだけ利回りの高い物件に投資しなければ確実に失敗します。
フルローンで不動産投資をした場合、返済額が大きいだけでなく、不動産購入後の不動産取得税や毎年の固定資産税、突然の修繕費も大きくのしかかってきます。
何の知識もないまま不動産投資をはじめた人は、修繕費がオーナー負担ということを知らないことも少なくありません。そのため、想定利回りが高めでも税金や修繕費なども差し引くと、想定より収入が少なくなくなることも大いに考えられます。
(株)TOCHU最も見落とされやすいのは退去時の費用です。入居者が出ていくたびに現状回復費用がかかります。クリーニング代だけで3〜4万円、クロス交換や床の修繕も含めると1部屋で30万円ほどかかることもあります。平均入居期間が3年程度なので、月1万円は積み立てておく必要があるのです。
また、突発的な修繕費用も忘れがちです。エアコンや給湯器の故障など設備トラブルはオーナー負担になります。入居者の使用方法が原因でも、請求できないケースも多いです。
空室期間の返済負担も重要です。フルローンの場合、家賃収入がなくても返済は続くため、自己資金から支払う必要があります。滞納リスクも考慮すべきで、保証会社に入っていても長期滞納や退去後の空室で収入が途絶える可能性があります。
これらの費用を計算せずにフルローンで始めると、追加でお金を借りることになり、投資ではなく負債が増えるだけの状態になってしまいます。キャッシュフローの悪化に対応できる資金力がないと失敗しやすいのです。
不動産投資の営業担当者の口車に乗せられて、フルローンで不動産投資をした場合も失敗するリスクは大きいです。
「不動産投資は確実に増やせる投資」
「ローン完済後は年金の代わりになる」
「サブリースにすると安心」
これらの営業トークは頻繁に用いられているもので、不動産投資の営業担当者は言葉巧みに不動産投資をしてもらおうと仕向けてきます。
営業マンは仕事なので、自分の成績やノルマ達成のために必死です。営業担当者の口車に乗せられて、言われるがまま安易にフルローンを組むと投資に失敗する可能性も高いでしょう。
フルローンで不動産投資をする場合、本当に大丈夫なのかじっくり考えて物件を決めなければ、高い確率で失敗します。間違っても営業担当者の口車に乗せられてはいけません。
(株)TOCHU区分マンションを購入される方の、8割から9割はフルローンです。不動産会社が買い取った物件を購入することが多く、その会社が提携金融機関と物件購入のローンを組むやり方をするため、ほとんどの方がフルローンで買っています。
属性としては、上場企業勤務の会社員、大企業の従業員、公務員など社会的信用のある方が中心です。信用度によって金利が大きく変わり、0.数％から2％代まで2〜3倍の差がつくこともあります。
特にワンルームマンションは「自己資金なしで始められる」と説明されることが多く、リスクに気づかないまま複数物件を購入してしまうケースがあります。株式投資では借金して買うことはできませんが、不動産は担保価値があるため借入可能です。レバレッジが逆に働くとリスクは高くなり、賃料収入は年々目減りし、空室やリフォーム費用でキャッシュフローが悪化する可能性が高いのに、買った後では戻せないという問題があります。
(株)TOCHUフルローンは借入額が大きいため返済額も大きく、キャッシュフローが悪化しやすいのが最大の危険です。例えば最初は家賃収入9万円で返済も9万円なら負担はありませんが、家賃が下がったり管理費が上がったりして手残りが8万円になると、毎月1万円の赤字になります。このマイナスは築年数が経つとさらに拡大していくでしょう。返済額の調整もフルローンでは難しいのです。
また、収支が悪化した物件を売ろうとしても、例えば2,000万円でしか売れないのにローン残債が2,500万円あると、500万円を自分で用意しなければなりません。これができないとずっと負担を続けることになる「ローン地獄」に陥ります。
預金が少ない状態でフルローンを組むと、空室期間の返済やリフォーム費用などで資金が枯渇してしまいます。失敗する方は大体フルローンで自己資金をほとんど用意せず、うまくいかなくなっても売れず、繰り上げ返済もできない状態になります。そのため、フルローンは不動産投資に失敗する大きな原因だと考えています。
(株)TOCHU金融機関は主に人物の信用度と投資実績を見ています。黒字運用の実績があり信頼できる人物かどうかを判断します。フルローンで借りられる限度額もこの信用度に大きく影響されます。
金融機関は物件の評価額を重視します。評価額より物件価格が高い場合、その差額は自己資金で準備する必要があります。一般的に評価額は物件価格より低くなりがちなので、フルローンで組むには高い信用か企業提携ローンが必要です。
企業提携ローンは販売会社が責任を取る仕組みで、優遇金利と高い評価額が特徴です。ただし販売会社は返済不能時の責任買取りなどの義務を負います。
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フルローンの不動産投資にはネガティブな面があるものの、メリットもあります。不動産投資をフルローンで行うメリットを紹介します。
フルローンで不動産投資をする最大のメリットは、手持ち資金を残したまま投資できることです。
手持ち資金に手をつけずにいることで、将来新たな不動産投資をするための原資にすることもできます。手持ち資金が残っている状態のため、臨時出費などの不測の事態が発生しても対処しやすいでしょう。
団体信用生命保険（団信）に加入している場合、ローン返済中に死亡したとしても保険でローン残債が一括で支払われ、残された家族にローンの負担がかかりません。
また、手持ち資金を残していた場合は、家族のもとにそのまま現金を残せるのです。このメリットは頭金を投資して手持ち資金が乏しいと、享受することはできません。
レバレッジとはテコの原理のことで、小さな力で大きなものを動かすことを意味します。このレバレッジ効果を不動産投資に置き換えると、小さな資金で大きな資産を得るという意味になります。フルローンで不動産投資をした場合は、レバレッジ効果を最大限に引き出すことが可能です。
5,000万円のマンションに投資するケースで考えてみましょう。
それぞれの投資の仕方を比較すると、下の表のようになります。
| 頭金1,000万円の場合 | 5,000万円÷（頭金1,000万円＋諸経費300万円）＝約3.84倍 |
|---|---|
| 頭金500万円の場合 | 5,000万円÷（頭金500万円＋諸経費300万円）＝6.25倍 |
| フルローンの場合 | 5,000万円÷諸経費300万円＝約16.67倍 |
頭金1,000万円を入れた場合のレバレッジ効果は約3.84倍、頭金500万円では6.25倍なのに対し、フルローンの場合のレバレッジ効果は約16.67倍とレバレッジ効果の差は歴然です。
つまりフルローンで不動産投資をすると、レバレッジ効果を最大限引き出せるのです。ただし、返済額の負担は、頭金を入れたケースより大きくなる点を忘れてはいけません。
フルローンで不動産投資をしている人のなかには、赤字で苦労している人もいることでしょう。ここではフルローンを組んだ状態で不動産投資を成功させる方法について解説します。
フルローンで失敗する要因のひとつに、利回りの低さがあります。そのため、低い利回りでも返済を続けられる体制をつくるのも成功する方法のひとつです。
具体的には、次の方法があります。
投資している部屋数が多ければ、多少の空室は大きな問題にはならないでしょう。しかし、1、2部屋しかなければ、長い空室期間は大きなダメージになります。
客づけを依頼している不動産会社としがらみがなければ、複数の不動産会社に依頼するなど、少しでも早く満室になるようにしましょう。
所有するアパートやマンションには、インターネットの無料設備はあるでしょうか。いまは誰もがスマートフォンやパソコンをとおして、インターネットを利用しています。
空室期間が長くなるときは、インターネット無料設備を設置するなどの付加価値をつけることで注目を集められる可能性があります。
設備費用はオーナー負担になりますが、空室を埋める、ひいては不動産投資を成功させるための投資ですからケチケチしてはいけません。
所有する物件を賃貸管理会社や不動産会社に委託している場合、管理料が毎月かかっています。少しでも出費を減らすため、自分で管理できることは自主管理にするのもよいでしょう。
たとえば、建物管理や賃料管理などすべての管理を委託しているのであれば、賃料管理のみ自主管理にして、毎月の管理費を減額できることがあります。
賃貸管理会社を利用している場合は、賃貸管理会社の見直しも検討の余地があります。たとえば、管理料が高い、管理がずさんで退去者が出るなど、オーナーにとってマイナスになっているのであれば、ほかの賃貸管理会社も検討しましょう。
(株)TOCHU物件価格の最低でも1割は自己資金として持っておくべきです。できれば自分の年収と同じくらいは預金を貯めてから不動産投資を始めることをおすすめします。そのくらい自分のお金をコントロールできる力が必要です。
理想的には1,000万円から2,000万円ほどの預金を持ち、ゆとりを持って投資することです。最悪の場合、繰り上げ返済してキャッシュフローをプラスにできる余裕が大切です。
不動産投資は基本的に守りの姿勢で、資産を減らさず残していくという考え方が成功への道です。相場変動での利益はご褒美程度と考えるべきでしょう。
諸費用ローンも存在しますが、毎月のキャッシュフローがプラスになるよう計算することが重要です。赤字を「積み立て感覚」という説明は誤りで、少しでもプラスが残らないとフルローンで買う意味はありません。キャッシュが出続けるのは出血状態であり、しっかり入ってくる仕組みが必要です。
会社勤めが性に合わない人であれば、副業を持つのがおすすめです。会社勤めしているサラリーマン大家だと会社の規則などもあって副業のハードルは高いのですが、会社に所属しないフリーランスであれば副業のハードルはありません。
不動産投資をしながらの副業には、主に以下のものがあります。
副業を持つメリットとデメリットを下表にまとめました。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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|
脱サラをして不動産投資をしている人は、決して少なくはありません。もともと持っていた資格や経験は、さまざまなことに応用できる可能性があるため、収入減にできないか検討してみましょう。
不動産投資はあくまでも投資なので、ひとつのことだけに注力するのはリスクが高いので注意してください。リスクを分散して、いざというときに備えられる体制づくりが必要です。
(株)TOCHU成功した方の最大の共通点は長期的視点を持っていることです。短期売買ではなく長期保有を前提とし、キャッシュフローを常にプラスに保つことを徹底しています。収入が落ち込んだ場合は繰り上げ返済して返済額を減らし、調整しています。
また、相場の上下を冷静に見て、上がったときに売却したり、下がった時に物件を増やしたりと戦略的に動いています。入ってくる収入をすぐに使わず、貯めて繰り上げ返済に回すことで、さらにキャッシュフローを改善させるサイクルを作っています。
基本的に「守り」の姿勢で、資産を減らさず残していくという考え方を持っています。売買での利益はあくまで副産物と考え、一般投資家が不動産会社と情報戦で勝つのは難しいことを理解しています。
時間をかけてじっくり資産を守る投資スタイルが、個人投資家が成功するための道だと言えるでしょう。短期志向ではなく、長期的な資産形成に焦点を当てている点が特徴です。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
フルローンは、自己資金をほとんど使わずに金融機関からお金を調達して物件を買う方法です。自分の資金を使わないので、毎月の返済額は大きくなりますが、不動産投資ではレバレッジを利かせるという魅力があります。うまく活用できればいいのですが、赤字になればリスクも大きくなります。
中古のワンルームマンションなら2,000万円前後から、新築なら4,000万円ほどから借りられることが多いです。1棟のアパートやマンションもフルローンで組めることがあります。ただし、金融機関はこの人が返済できるかどうかを審査します。投資実績や信用度を見て判断するので、初心者がいきなり高額な物件をフルローンで購入するのは難しいでしょう。
基本的に金融機関がどこまで評価額を出すかが重要です。その評価額より物件価格が高ければ、差額は自分で用意する必要があります。よほど信用がある人か、企業提携ローンでないとフルローンは難しいケースが多いです。