東京でのワンルームマンション投資が”あり”な理由。物件価格や利回りも紹介

「賃貸需要が高いエリアでワンルームマンション投資を始めたい」と思ったときに一番に検討するエリアは「東京」でしょう。

東京のワンルームマンション投資には、どのような特徴があるのでしょうか。具体的な物件価格や利回りなどにも触れつつ、東京のワンルームマンション投資が”あり”な理由を紹介します。

東京でのワンルームマンション投資が”あり”な理由

なぜ「マンション」「東京」「ワンルーム」が良いのか、ということを順を追って説明します。それぞれの要素が関連しあうことで、より高い価値が生まれていることが理解できるでしょう。

マンション投資の優位性

マンション投資がおすすめな理由は、他の金融商品に比べて収益の安定性に優れている点です。

たとえば株式投資は、高配当のものを選べば利回りは良いですが、暴落リスクがついてまわります。逆に定期預金は安定しているものの、利息率が低い水準で推移しており、資産の増加が限定的です。

その点、マンション投資は賃料収入を通じて安定的なキャッシュフローを確保でき、将来的な資産価値の上昇も期待できます。

またリスク対策という点では、ローンを組んで投資用のマンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入できるというメリットも大きいです。これにより万が一のことがあってもローンの残債を支払うことができ、年金代わりに家賃収入を得られます。

さらに、マンション投資は相続税対策としても非常に優秀です。財産をキャッシュで持っていた場合、当然その額面に応じた相続税の納付義務が生じます。これが不動産の場合、評価額に対して課税されますが、市場価格よりも低めに評価されるため納税額は小さくなる傾向にあります。

東京の賃貸需要の大きさ

日本の人口は2008年にピークを迎えたあと、 2011年以降12年連続で減少を続けています。

さらに都道府県単位に目を向けると、2022年の調査では東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で27年連続の転入超過（外国人を除く）となる一方、36の道府県で転出超過となるなど、地域間での人口格差も益々拡大しています。

なかでも転入者数でトップを走るのは東京都の約43万人、これは2位神奈川県の約23万人を大きく引き離す圧倒的な数値です。

将来にわたって賃貸需要があるかどうかが成否を分ける不動産投資において、今後も継続的な人口増が見込まれるのは非常に心強いです。「需要がある」ということは、まず回転率が高く空き室リスクが低い、という直接的なメリットをもたらしてくれます。

また需要が高ければ、賃料も下がりにくくなるという効果もあります。

参考：総務省「統計局ホームページ/住民基本台帳人口移動報告」

資産価値の落ちにくい東京ワンルーム

マンション投資を行うなら、一棟投資よりもワンルーム投資のほうがベターです。その大きなメリットは、物件の価格が安く頭金が少なくて済むという点です。

またメンテナンスの点でも、共用部分の修繕を行う必要がなく、管理業務も業者に委託できるなどハードルの低さに魅力があります。

こうした一般的な利点に加え、東京におけるワンルームマンション投資を後押ししている特殊事情として、慢性的な供給量不足という現象が挙げられます。

実は東京はワンルームマンションに対する建築規制が厳しく、最低面積の条件や建築主への課税など細かい規則が条例で定められています。これは税収面で旨味が少なく、地域コミュニティへの参加・帰属意識も希薄になりがちな、単身世帯の増加を抑制したい自治体の意図などが背景にあるといわれています。

この規制によりワンルームの新築が増えない一方、先述したように需要は旺盛に存在しているため、資産価値が落ちにくく投資対象として非常に優秀であるといえるのです。

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購入価格や利回りを把握しておこう

東京のワンルーム投資にはどの程度の資金が必要で、どの程度の収益が得られるのでしょうか。

不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）の「収益物件市場動向四半期レポート」データを基に、具体的な数値の目安を見ていきましょう。

必要な資金

ワンルームマンション投資を行うにあたっては、賃貸用の物件購入費用がイニシャルコストとして必要になります。

新築を含めた築10年未満のマンションであれば、東京23区なら3,000万円～4,000万円、東京市部でも2,000万円〜3,000万円が相場となっています。

一方中古物件に目を移すと価格帯がもう一段下がり、築古であれば1,000万円台でも手を出すことが可能になります。もちろん新築・中古それぞれにメリット・デメリットがあるため、利回りや物件の状況等を考慮して、投資するか判断する必要があります。

なお、ローンを活用することも可能なため、実際に投資を行う際には上記の金額を全額用意する必要はありません。概ね頭金として2割程度の資金が必要になるケースが多いので、数百万円程度は用意をしておく必要があるでしょう。

利回りはどの程度？

東京ワンルームの利回り実績を見ると、新築を含めた築10年未満のマンションでは概ね4％台、築10年以上だと4〜6％以上を推移しています。

ただ、近年の不動産価格の上昇を受けて、ここ数年の利回りは低下傾向にある点は留意しておきましょう。利回りは市況の影響を大きく受けるため、流動的なものだと理解しておきましょう。

また、不動産投資の収支を計算する際には、表向きの利回りだけでは正確な判断はできません。仲介会社の資料に載っている利回りというのは、厳密には「表面利回り」といわれる概念であることが多いです。これは年間家賃収入をシンプルに物件価格で割ったもので、最も基本的な投資判断の指標になります。

これに対して、建物管理費や修繕積立金、各種税金などの必要経費を考慮して再計算したものを「実質利回り」と呼びます。当然ですが、投資は結局どれだけの資金が手元に残るのかという点が重要なので、最終的には実質利回りで投資判断を行うのがベターです。

管理費や修繕積立金は物件によって大きく差が出るポイントであるため、こうした付随する経費の金額を正確に把握することが重要となります。

高い利回りのリスク

投資の基本的な目的は収益を獲得することなので、利回りの高さを魅力的に感じる人は多いです。

その感覚が間違っているとは断定しませんが、利回りが高いということは相応のリスクが存在する、ということでもあります。たとえば、一般的に都会よりも田舎のほうが、利回りは高いというデータがあります。

物件の価格が低く抑えられることが一番の理由ですが、その分空室リスクが高く、想定していた利回りを達成できない可能性があります。

また、地域の相場に比べて明らかに利回りが高い場合、環境面などその物件特有のリスクが反映されている可能性もあるため、注意が必要です。

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東京で選ぶべきワンルームマンションの特徴

どのような分野にも共通することですが、何もリサーチせず無鉄砲に投資しても失敗するだけです。マンション投資でも同様で、東京のマンションなら何でもOKという訳ではないです。

ここではどのような物件が狙い目なのか、その戦略を解説します。

新築よりも中古

せっかく投資するなら、入居者集めが容易そうな新築マンションが良いと、考える人もいるかもしれません。

確かに新築なら空き室リスクを比較的抑えられ、設備等もフレッシュなため修繕コストもしばらく不要になるというメリットがあります。

しかし大きなデメリットとして、物件の購入価格が高額であるという点があります。基本的には不動産投資ローンを組むことになり、ローンの返済負担によって収支が圧迫されてしまいます。節税目的で新築を買うという発想もありますが、高額納税者でもない限り、高い節税効果は実感しにくいでしょう。

一方、中古マンションを投資対象として選んだ場合、必要になる資金が比較的少なくて済むため、ローンの返済負荷を抑制することが可能です。

また物件価格が低くても、条件次第で家賃は新築とそれほど変わらない金額に設定することもでき、利回りは総じて新築より高いのが特徴です。リスクを抑えつつ、堅実な収益化を目指すなら中古のほうがベターといえるでしょう。

駅近がオススメ

物件の立地という観点で考えると、駅近の物件はより賃貸需要が高く空室リスクが低い特長があります。

とくに人気路線の周辺にある物件は、入居者の需要が見込めるため、安定的なキャッシュフローを確保できる可能性があります。

具体的には吉祥寺や高円寺などが人気なJR中央線、渋谷や代官山などお洒落スポットの多い東急東横線などが挙げられるでしょう。また、乗換駅であったり、快速や特急の停車駅、始発の駅などに近い物件は通勤・通学に便利で、需要が安定しやすいため長期的な収益を期待できます。

賃料帯は抑えめに

スペックや立地などに比べて意識されることは少ないですが、狙い目の客層に合わせて賃料帯を絞るということも必要です。

低賃料の物件は、学生や若手社会人、単身赴任者など、多様な入居者が対象となります。つまり需要が幅広い分空室が生じにくく、収益の安定化につながります。

とくに東京のワンルームは比較的若年層の社会人がメインターゲットになるため、高すぎる賃料は敬遠されやすくリスクが大きいです。具体的には10万円を超えるか下回るかが、心理的に重要なラインとして機能しているようです。

また、賃料と同時に部屋の広さにも注意を向けることが重要です。広いほうが魅力的に感じられるかもしれませんが、部屋の大きさは家賃に直結します。多少狭くても安い物件のほうが入居者は集めやすい傾向があります。

いずれにせよ、住む側の気持ちに立って戦略を練るのが重要です。