サブリース契約には重要事項説明が必要。その背景や重説のポイントも紹介

サブリース契約において、オーナーとサブリース業者間での重要事項説明が必要になりました。

なぜ必要になったのか、その理由と重要事項説明の際に確認しておきたいポイントについて紹介します。

サブリース契約には業者とオーナー間での重要事項説明が必要

サブリース契約において、サブリース業者はオーナーに対して重要事項説明をすることが義務づけられました。新しく規定されたサブリース新法やサブリース契約の重要事項説明について、改めて解説します。

サブリース契約での重要事項説明の義務化とは

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）が2020年12月15日に施行され、サブリース契約をするときにはサブリース業者はオーナーに対して重要事項説明をしなければならないとされました。

以前から宅地建物取引業法の第35条1項により、賃貸借契約をするときには重要事項説明をしなければならないこととされていましたが、業者が借主になる場合は除外されていました。

そのため、業者自身が借主となって物件を借り上げ転貸するサブリース契約では重要事項説明をする必要がなかったのです。

これは、宅地建物取引業法が消費者である借主を保護する目的で重要事項説明をすることとされており、業者が借主の場合は知識も十分にあるので保護する必要性が乏しいとの考えからです。

しかし、知識や経験の格差がある賃貸借契約の当事者間で借主だけではなく貸主となるオーナーを保護する必要があるのではないかと議論があり、今回サブリース新法が成立しました。

マスターリース契約とは

サブリース新法では、「マスターリース契約」という用語が使用されています。

サブリース契約では、まずオーナーとサブリース業者が賃貸借契約（原賃貸借契約）を結びます。そして、サブリース業者と入居者との間で賃貸借契約（転貸借契約）をさらに結ぶことになります。

この原賃貸借契約をマスターリース契約、転貸借契約をサブリース契約と呼んでいます。

一般的にはマスターリース契約とサブリース契約の両方をサブリース契約と呼んだり、サブリース業者がオーナーから物件を借り上げ入居者に転貸する一連の契約形態をサブリース契約と呼んだりします。

なお、新法ではサブリース業者が借り上げる契約を「特定賃貸借契約」と呼んでいます。

サブリース新法の意義

サブリース契約には、オーナーにとって保証されているはずの家賃の減額や想定外のリース契約解除などさまざまなリスクがあります。

オーナーがこのようなリスクを予測できるようにし、トラブルを未然に防ぐことがサブリース新法の目的です。

サブリース業者は、オーナーの能力（経験・知識、賃貸経営の目的、財産状況、リスク管理力・判断力など）を見極め、オーナーが理解できるよう十分に説明することが求められています。

また、新法ではサブリース業者に対して次のような規制をしています。

• オーナーに対して誇大広告や不当な勧誘を行ってはならない
• 契約締結前にオーナーに対して重要事項を書面で交付し、説明しなければならない
• 契約締結時にオーナーに対して契約書面を交付しなければならない
• これらの規制に違反した場合、罰則が科せられる

オーナーがサブリース契約の内容やリスクを正しく理解したうえで適正な判断ができるように重要事項の説明をし、後日の紛争予防のために書面を交付して説明することが業者の義務とされました。

重要事項説明書には、家賃や契約期間など契約内容やどのようなリスクがあるかを明確に記載しなければなりません。

また、重要事項説明は原則として対面で行うこととされていますが、オーナーが承諾すればオンラインでも説明が可能だとされています。

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重要事項説明の義務化やサブリース新法施行に至った背景

サブリース新法がどのような経緯で規定されることになったのか、また重要事項説明が義務化された理由について解説します。

不正なサブリーストラブル事例

サブリース新法が制定された背景には、サブリース業者がオーナーに対して不適切な勧誘や説明を行い、オーナーが契約内容やリスクを十分に理解せずに契約を締結してしまうという問題がありました。

サブリース新法は、このような問題を防止し、サブリース事業の適正化とオーナーの保護を図ることを目的とした法律です。

サブリース契約を検討しているオーナーは、この法律の内容や変更点を把握し、サブリース業者との契約に注意する必要があります。

サブリース業者の問題行動として、以下のような例があります。

• オーナーに対して家賃保証や空室補填などのメリットを強調する反面、契約解除条件や家賃減額などのリスク事項を隠したり、不正確な情報を提供したりする
• オーナーから借り上げた物件を第三者に転貸する際に、オーナーの同意や承諾を得ずに行ったり、オーナーの財産権や利益を侵害したりする
• オーナーから一括して借り上げたアパートやマンションを、入居者に貸し出す際に、オーナーとの契約内容を隠したり、誇大広告したりする
• 賃料減額や契約解除を一方的に通告したり、家賃の支払いを滞納したりする
• オーナーの承諾なく、他の業者に再サブリースしたり、社員や知人に貸し出したりする
• 連絡先や所在地を明かさなかったり、連絡が取れなくなったりする

これらのトラブルは、オーナーや入居者の権利や利益を侵害するだけでなく、賃貸住宅市場の信頼性や安定性にも影響を与えるおそれがあります。

新法によって、サブリース市場の健全な発展が期待されています。

かぼちゃの馬車事件

「かぼちゃの馬車」とは、かつてスマートデイズ社が女性専用シェアハウスとしてサブリース事業を展開していたブランドで、スルガ銀行の不正融資もからんで大きな社会問題となりました。

「30年間の家賃保証、利回り8％、放っておいても月に100万円入る」などのうたい文句で有名タレントを起用したCMもあり、多くの不動産投資初心者が参入しました。

ところが、家賃保証にもかかわらず2017年に賃料減額請求、2018年以降賃料不払いとなり、結果的にスマートデイズの経営は破綻しました。

この事件での被害者は約700人、被害総額は1,000億円を超えるといわれており、一人あたり1億円以上の被害を受けていることになります。

この事件により、サブリース契約が問題点のひとつとして取り上げられました。

サブリース契約そのものは違法ではありませんが、「家賃保証」は必ずしも保証されないことに注意が必要です。空室が続けばサブリース業者はオーナーに賃料減額を交渉できるので、物件にニーズがなければオーナーは減額に応じざるを得ないのが実情です。

借地借家法を逆手に取った事業者の手法

サブリース契約をオーナーと結ぶときにセールストークとして、サブリース業者はオーナーに対して「賃料を減額しない保証」や「契約更新」を約束することが多かったのですが、実際に空室状態が続くとそのような約束を反故にして賃料減額や契約更新拒否をするサブリース業者が現れました。

最高裁判所まで争われた事例では、サブリース業者も借地借家法によって保護される賃借人にあたるとしてオーナーが敗訴しました。

また、借地借家法がサブリース業者にも適用されることで、オーナーがサブリース契約を解除したくても「正当な理由」がなければ解除できません。

賃貸借契約に慣れていないオーナーにつけこんで悪質なサブリース業者が自分に有利なようにサブリース契約を結んで、有利なように借地借家法を利用する事例が見受けられました。

このような状況が続けば正当なサブリース市場が形成されないことから今回のサブリース新法の成立に至ったものです。

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サブリースの重要事項説明で抑えておくべきポイント

サブリース契約を結ぼうとするときに重要事項説明を受ける際に抑えておきたいポイントについて解説します。

サブリース新法で定める重要事項とは

重要事項を説明する目的は、オーナーが契約内容やリスクを正しく理解し、適切な判断を行えるようにすることです。

サブリース業者とオーナーとの間には、経験や知識の格差がある場合が多く、サブリース業者が誇大広告や不当な勧誘を行ったり、契約内容を誤認させたりすることで、オーナーに不利益やトラブルを招くおそれがあります。

そのため、サブリース新法では、サブリース業者に対して、契約締結前にオーナーに対して重要事項を書面で交付し、説明しなければならないことが定められました。

重要事項とは、マスターリース契約の内容やその履行に関する事項であって、国土交通省令で定められたものです。

具体的には、以下のような事項が含まれます。

• サブリース業者の商号、名称または氏名及び住所
• サブリースの対象となる賃貸住宅の所在地や物件の名称、構造、面積等
• サブリース業者に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸条件と、賃貸条件の変更に関する事項
• サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法と費用の分担に関する事項
• サブリース業者のオーナーに対する維持保全の実施状況の報告に関する事項
• 損害賠償額の予定や違約金に関する事項
• 責任及び免責に関する事項
• 契約期間に関する事項
• 転借人の資格その他転貸の条件に関する事項
• 転借人に対する維持保全の実施方法の内容の周知に関する事項
• マスターリース契約の更新及び解除に関する事項
• マスターリース契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項
• 借地借家法その他マスターリース契約に係る法令に関する事項の概要

サブリース契約のデメリット

重要事項説明はオーナーがこうむるおそれがある不利益を自覚してもらうためのものです。

ここでは、サブリース契約にひそむデメリットを再確認しておきましょう。

最大収益が小さくなる

収入の安定と引き換えに、見込まれる最大収益が小さくなります。

サブリース契約では、サブリース業者がオーナーに支払う家賃は、市場価格よりも低く設定されることが多いです。

そのため、物件の入居率や賃料水準が高い場合には、サブリース契約をしない方が収益性が高くなる可能性があります。

契約内容が複雑になる

リスク軽減のための保証が契約を複雑化させてしまい、かえってリスクの見通しを悪くしてしまうおそれがあります。

サブリース契約では、サブリース業者がオーナーに対して家賃保証や損害賠償などの保証を行うことがあります。

しかし、これらの保証には条件や制限が付いており、オーナーが保証を受けられるかどうかは事情によって変わります。

また、保証を受けるためには、オーナーもサブリース業者に対して一定の義務を負わなければなりません。

そのため、契約内容が複雑になり、オーナーの責任や権利が不明確になるおそれがあります。

意見や要望の反映が難しい

サブリース契約では、物件の管理や運営はサブリース業者が行います。そのため、オーナーは物件の状況や入居者の状況を把握しにくくなります。

また、オーナーが物件や入居者に対して何か意見や要望を伝えたい場合にも、サブリース業者を通す必要があります。

その際、サブリース業者とオーナーとの間でコミュニケーションのズレやミスが発生する可能性があります。

家賃の減額や契約解除、倒産のリスクがある

サブリース業者が家賃の減額を求めたり、契約を解除したりする場合や、サブリース業者が倒産することがあります。

転貸先によってはオーナーが責任を問われることも

サブリース業者が反社会的勢力に転貸したりすることがあります。

場合によっては、オーナーは損害をこうむったり、法的な責任を問われたりするおそれがあります。

重要事項説明での注意するポイント

重要事項説明を受けるときには、以下の点がきちんと書面によって説明されているかを確認しましょう。

• 契約期間中や契約更新の際に賃料が減額される可能性がある
• 契約期間中でも契約が解約される可能性がある
• 家賃を受け取るだけでなく出費もある

サブリース契約にも借地借家法が適用されるため、サブリース期間中や更新時に減額請求されることがあります。

また、オーナーからサブリース契約の更新拒絶をするためには「正当な理由」が必要です。

さらに、原状回復費用や大規模修繕費用は、所有者であるオーナーが負担します。契約に際して、サブリース業者と賃貸物件の維持管理の費用負担についてどのような契約内容になっているかも重要です。

サブリース契約を検討される方は、契約相手の信頼性や契約内容の詳細を十分に確認し、賃料減額や契約解除などのリスクを理解してから契約してください。

サブリース契約に関するトラブルにあわれた場合は、消費者庁や国土交通省、国民生活センターなどの相談窓口に相談してみましょう。

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