ローンが残っているマンションをそのまま賃すことに問題はあるのか。

居住しているマンションを賃貸にだすこと自体に問題はありません。しかし、ローンが残っているマンションをそのまま貸すことはできません。

住宅ローンが残っているマンションを賃貸にだす正しい方法と、住宅ローンが残っている状態でそのまま賃貸にだすことのリスクについて解説します。

ローンが残っているマンションをそのまま貸すことはできない

住宅ローンが残っているマンションをそのまま賃貸にだすことは原則できませんが、なぜなのでしょうか。また、実際には金融機関に黙って賃貸にだす人もいますが、そこにはどのようなリスクがあるのでしょうか。

住宅ローンの契約違反となる

そもそも住宅ローン契約は金融機関と所有者との間で「居住を目的として」締結されています。たとえば、フラット35のホームページ上には注意事項として以下のような記載があります。

フラット３５は第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません。

機構では、転送不要郵便にて融資住宅あてに融資額残高証明書をお送りすること等により、申込ご本人またはそのご親族の方が実際にお住まいになっていることを定期的に確認しています。

確認の結果、第三者に賃貸するなどの投資用住宅としての利用や店舗・事務所などの目的外の利用が判明した場合は、お借入れの全額を一括して返済していただきますのでご注意ください。

つまり、所有者が居住せずに賃貸にだす場合には契約違反となります。なぜなら、住宅ローンは居住用という理由で他のローンより低金利となっており、居住しないのであれば「不動産投資ローン」が適用となるからです。

そのため、住宅ローンを利用している物件をそのまま賃貸にだした場合は、金融機関から残債の一括返済を要求されることもあるため、注意が必要です。

引用：【フラット３５】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 

金融機関に黙って賃貸にだすことのリスク

金融機関には居住しているように振る舞い、賃貸にだした場合はどうなるのでしょうか。つまり、嘘をついて住宅ローンを借りている場合です。

この場合、金融機関にばれなければ追及を受けることはありません。実際に住宅ローンのまま賃貸にだしている人は多く存在します。しかし、ばれた場合には一括返済請求をされるだけでなく、悪質な場合は詐欺罪で告訴されることもあります。

また、金融機関はさまざまな方法で実際に居住しているかを確認しています。金融機関も対策をとっていることから黙って賃貸にだすことはおすすめできません。

特別な事情があれば、可能となるケースもある

マンションを購入後、海外転勤になったり所有者自身が要介護者になってしまうなど、特別な事情があれば賃貸にだす許可を得られることもあります。

ただし、この場合は後述する不動産投資ローンに切り替えるケースもあるため、どのような対応になるかは金融機関によって異なります。

どのような理由があっても、まずは金融機関に連絡をして適切な対応をする必要があります。

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ローンが残っているマンションを貸すときの適切な方法

住宅ローンが残っている場合は原則賃貸にだせませんが、適切な手続きを踏むことで貸しだすことが可能になります。

住宅ローンが残っているマンションを賃貸にだす際の方法について解説します。

賃貸にだしても問題のないローンに切り替える

オーソドックスな方法は、不動産投資ローンに切り替えることです。

住宅ローンは居住用ですが、不動産投資ローンは非居住物件に対して取り扱われるローンとなります。ただし、住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。金融機関や借入条件によって異なりますが、不動産投資ローンの金利は、1.5%〜4.5%程度で、住宅ローンの金利は、年利0.5%〜2.5%程度です。

この金利差が、住宅ローンを不正利用する大きな原因となっています。

審査が厳しくなることに注意

不動産投資ローンの審査は、住宅ローンよりも厳しいです。

不動産投資ローンは、自分が住む物件ではなく、収益を得るためのローンです。そのため、返済能力や物件の収益性などをより厳しく見られます。

不動産投資ローンの審査を通過するためには、年収や自己資金だけでなく、物件の立地や築年数、入居率や家賃収入なども重要な要素になります。そのため、好立地で賃貸需要が見込めるマンションであれば、担保評価も高く審査に有利です。

不動産投資ローンに切り替える流れ

不動産投資ローンに切り替える際の流れは以下のとおりです。

1. 金融機関への相談
2. 不動産投資ローンの審査
3. 住宅ローンの返済と不動産投資ローンの融資
4. 抵当権の抹消と登記

ローンの切り替えには、融資手数料や保証料、登記費用などの諸費用がかかります。実際にかかる金額は、金融機関や借入額、返済期間などによって異なります。あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。

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場合によっては売却のほうがいいことも

賃貸にだすことにはデメリットもあるため、慎重に検討する必要があります。

たとえば、不動産投資ローンに切り替えられたとしても収支がプラスになるとは限らず、空室状態になると大きな赤字になってしまうケースがあります。また、入居者がいても水回りなどの修繕費は所有者が負担することになります。

このように、賃貸にだすことにはリスクもあるため、場合によっては売却してしまうほうがいいケースもあるといえます。

不動産投資ローンは金利が高い

一般的な住宅ローンと不動産投資ローンの返済を比較した場合、次のようになります。

項目	一般的な住宅ローン	不動産投資ローン
月々返済額	89,756	134,713円
総支払額	32,312,288円	48,496,638円

〈以下条件にて算出〉

• 借入額：3,000万円
• 借入期間：30年
• 金利：住宅ローン0.5%、不動産投資ローン3.5%

上記のように、住宅ローンと不動産投資ローンでは金利の乖離が大きく、月々の返済額は

4万円以上の差があります。また、突発的な設備の修繕を考えると、収支がマイナスになるケースも十分に考えられます。

そのため、賃料と金利のシミュレーションを行い、成立しないとなれば売却するのがおすすめです。

マンションの需要が高い場合

マンションは最寄りの駅が再開発したり、オリンピックや万博といった世界的イベントの影響で高騰することがあります。

こうした価格の上昇は築年数の資産価値低下を上回ることもあり、場合によっては購入当時よりも高く売却することも可能です。そのため、今住んでいるマンションがいくらで売却できるのかを定期的にチェックし、価格高騰の兆候を掴んだ場合はすぐに売却を検討することをおすすめします。

所有することの手間やリスク

マンションの所有者は、必要経費や確定申告などの知識が必要ですし、物件の周辺環境の変化や入居者の退去などのリスクもあります。

そのため、「放っておくだけで賃料収入が得られる」と安易な考えで始めると後悔するでしょう。「何年後かに戻ってくる」「不動産投資を始めてみたい」などの理由があれば問題ありませんが、所有することの手間やリスクがあることを忘れてはいけません。

不動産投資にも興味がない、マンションにも戻ってくる予定がないのであれば、売却してしまうのが得策でしょう。