ワンルームマンション投資のメリットを解説。今後もワンルーム投資は安泰？

ワンルームマンション投資は、不動産投資のなかでも比較的少額から始められるため、人気があります。初めて不動産投資をするなら、ワンルームマンション投資からと考えている方も多いでしょう。

その一方でワンルームマンション投資の将来性を心配し、「ほかの不動産投資にしようか」と迷っている方もいると思います。今回は、ワンルームマンション投資のメリットやリスク、将来性について解説します。

ワンルームマンション投資を行うメリット

はじめに、ワンルームマンション投資を行うメリットを主に節税の面から解説します。節税以外のメリットについても紹介します。

取得税と住民税の節税効果

ワンルームマンション投資を行うと、所得税と住民税が節税できる可能性があります。なぜなら、ワンルームマンション投資をして赤字が出た場合、本業の給与を含めた収入から、赤字分を差し引くことができるためです。

ワンルームマンション投資は、所有している物件を賃貸に出して家賃収入を得ることで利益を上げます。ただし、家賃収入のすべてが利益ではありません。

管理費や修繕積み立て費といった物件の維持費、火災保険などの保険料、固定資産税などを経費として差し引けます。また、建物の取得費用を分割して減価償却費として経費計上も可能です。

年間の家賃収入から経費を差し引いた結果マイナスになれば赤字です。そして、不動産所得は他の所得から赤字分を差し引ける「損益通算」が認められているため、本業の収入から赤字分を差し引けます。

そうすれば、赤字分を差し引いた収入が課税対象となるため、確定申告をすれば納め過ぎた所得税や住民税を返却してもらえます。不動産所得は、実際には黒字でも減価償却費なども計上すれば帳簿上は赤字にできるため、節税となるのです。

相続税や贈与税も節税できる

親が一定の財産を持っている場合、現金で受け継ぐより不動産で受け継ぐほうが相続税や贈与税が節税できます。

相続税は財産を持っている方が亡くなった後、不動産や現金を相続する際に発生する税金です。

贈与税は、個人から年間110万円を超える財産をもらった場合に発生する税金です。相続税と贈与税の税率は10～55％で、受け継ぐ財産の価値が高いほど税率もあがっていきます。

不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算されるので、公示地価よりも6～8割の価格で計算され、結果的に節税になります。さらに、貸家や投資用物件など第三者に貸している物件だと、さらに評価額が控除されるので、より節税が可能です。

したがって、財産がある場合は投資用物件を購入してそれを贈与したり相続させたりしたほうが現金を相続・贈与するよりメリットが大きいでしょう。

節税以外のワンルームマンション投資のメリット

節税以外のワンルームマンション投資のメリットには、低リスクで長期的な利益が見込めることや、売却して利益を得られることなどが上げられます。

株やFX、仮想通貨のような投資方法は短期間で多額の利益を上げられる可能性がある一方、同じく短期間で多額の損失を生じるおそれもあります。常に経済の動きに目を向け、売り買いを続けないと利益を維持しにくいため、本業に支障がでる可能性もあるでしょう。

一方、ワンルームマンション投資は住人が出ていかない限り、コンスタントに収入が入り続けます。

管理を専門業者に委託すれば、オーナーが直接することはありません。本業に集中していても一定の収入が入り続けます。また、ローンを完済すれば自由に売却もできるので、まとまった現金を手に入れる手段にもできるでしょう。

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ワンルームマンション投資の需要はこれからも高まる？

ワンルームマンション投資が成功するかどうかは、ワンルームマンションの需要の高まり次第です。一方現在は少子高齢化の影響もあり、全国で空き家が増えています。

そのようなニュースを聞くと「ワンルームマンション投資をこれから行って大丈夫か」と不安になる方もいるでしょう。ワンルームマンション投資の将来性について解説します。

不動産投資用のマンションの供給戸数は増加傾向にある

不動産研究所が2022年8月に発表した「2022年上期及び2021年年間の首都圏投資用マンション市場動向」によると、2021年年間と2022年上半期において、首都圏で不動産投資用マンションの供給数は増加傾向にあります。

たとえば、2022年上期（1～6月）に供給された投資用マンションは86物件（全3,768戸）です。前年同期の供給、76物件（全3,650戸）と比較すると物件数が13.2％、戸数で3.2％増加しています。

首都圏における投資用マンションの供給数は、1990年代後半から低金利の後押しもあって増加の一途を辿り、2007年に9,000戸を突破します。しかし2008年には地価の高騰とリーマンショックの影響を受けて供給数の減少が始まり、2010年には4,585戸まで供給数が落ち込みました。

その後も供給数は乱高下を繰り返しながら現在に至ります。2020年初頭にコロナ禍が始まったときは一時期供給が低迷しましたが、現在はだんだんと復活しつつあります。

これは、投資用マンションの需要が増していることも意味しているため、将来は明るいといえるでしょう。

引用：不動産経済研究所「2022年上期及び2021年年間の首都圏投資用マンション市場動向」

単身世帯は増加し続けている

総務省のデータによると単身世帯は増加の一途をたどり、2040年には800万を超える世帯が単身世帯になると予想されています。

総務省統計局「国勢調査」2020年以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）2018（平成30）年推計」（2018）

総務省統計局「国勢調査」2020年以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）2018（平成30）年推計」（2018）

それに伴い、単身世帯向けの住宅であるワンルームの需要も増していくでしょう。確かに、現在日本では空き家も増加していますが、それは地方にあるファミリー向けの戸建てです。これから、人口が減少するにつれて人口はインフラが整った首都圏に集約されていくでしょう。

それもまた、ワンルームマンションの需要が増す一因です。それに加えて、賃貸物件の場合やはり新しい物件の方が人気はあります。不動産投資用の物件の供給が増している2023年以降は、物件の選択肢も多く参入するには良い時期とも言えるでしょう。

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ワンルームマンション投資のリスクもきちんと把握しておく

ここまで、ワンルームマンション投資のメリットについて解説してきましたが、リスクもあります。メリットだけでなくリスクも把握したうえで、ワンルームマンション投資を始めましょう。

住人がいなければ収入がなくなる

せっかくマンションを購入しても借主・入居者がいなければ安定した収入は入ってきません。

その一方で、空き家でも管理費や修繕積み立て費、固定資産税は発生します。したがって、空き室が長期間に及ぶと、ローンの支払いなどにも影響が出てくるでしょう。

また、入居者がいても家賃の滞納が発生すれば同様の問題が起こります。ワンルームマンション投資は物件選びが重要です。交通の便が良い、住みやすい街として人気が高い地域のマンションは借り手が多く家賃も高めに設定できます。特に、地方に住みながら首都圏のワンルームマンション投資を行う場合は、一度は現地に足を運んで物件選びをすることが大切です。

物件が劣化・破損するリスク

経年劣化や災害などによりマンションが劣化や破損するリスクもあります。物件が劣化すれば、大規模修繕をするか建て直しかを選択しなければなりません。

投資用マンションは1軒ずつオーナーが異なり、意見がまとまるまで長い時間がかかるケースも珍しくないでしょう。その間、ずっと空き室ならば定期収入もありません。また、大規模修繕や建て直しとなれば多額な費用が必要になります。

物件の価値が下落するリスク

投資用ワンルームを購入する際、家賃相場を確かめて利回りを計算します。しかし、経年劣化など何らかの理由によって物件の価値が下落すると、家賃を下げないと借り手が現われなくなるおそれもあります。

単なる経年劣化ならば、大規模なリフォームやリノベーションをして再び付加価値を付けることも可能です。しかし、そのほかの理由でまだ築年数の浅い物件の価値が下落した場合、なかなか価値の回復が難しいケースもあります。