自主管理が向いている大家は？管理委託との違いや失敗したときの対策

賃貸経営における物件の管理方法は、大きく分けて「自主管理」と「管理委託」があります。

一般的に、会社員が副業で行う場合や投資初心者であれば、負担と稼働時間を減らせる管理委託が向いているといわれています。一方、収益の面では委託費用を抑えられる自主管理がおすすめです。

自主管理が向いている大家の特徴や、管理委託との違いを詳しく説明します。

賃貸経営における自主管理の特徴

自主管理の仕組みやメリットなど、基本的な知識を紹介します。

自主管理とは

自主管理とは、賃貸として貸し出す不動産（アパートやマンション）の管理全般を大家自らが行うことを指します。

自主管理は自分で行う業務が多いため、不動産の素人がいきなり開始するのは難しいかもしれません。

しかし、管理委託の費用がかからないため、利回りを高く設定できるメリットは大きいでしょう。自主管理の内容を理解したうえで検討することがおすすめです。

管理委託との違い

自主管理に対して、不動産会社に管理業務全般を委託することを管理委託といいます。

2つの大きな違いは、大家の稼働時間とお金の使い方でしょう。

自主管理と管理委託の比較

大家自らの時間を費やす代わりに、不動産会社などに費用を支払わないことで収支を向上させるのが自主管理です。

対して管理委託は、不動産会社などに費用を支払うことで、大家自らの時間を削減できます。

自主管理のメリット

自主管理を行う一番の利点は委託費用の削減ですが、ほかにも多くのメリットがあります。

自主管理では、入居者との接点が管理委託と比較して大きいため、実際のニーズや問題点、また現在の世相についてなど把握することが可能です。不動産会社の担当者というフィルターを通さずに生の声を聞けるため、改善がしやすく、より入居者ファーストの賃貸運営が行えます。

また、通常は不動産会社が行わない・行えないようなサービスを提供することもできます。たとえば、エントランスに花を植えて華やかにしたり、クリスマスにはイルミネーションで飾ったりして、美観価値を高めるのもひとつの方法です。また、細かなところでは、廊下の電球が切れていても数時間後には交換しているような速やかな管理対応ができるでしょう。

精度の高い管理対応を行えば、入居者の満足度が高まって退去抑制となり、結果として収益性を高めることにつながります。

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自主管理が向いている大家は？

賃貸経営で自主管理を選ぶ際は、入居者の募集（客付け）やトラブル対応、退去の立会などを自ら実施し、スポットで業者を手配するなどの細かな対応も求められます。

自主管理を行う大家に必要な能力について、詳しく説明します。

不動産の知識

自主管理を行う大家は、不動産における知識を求められる場面が多いです。

たとえば、入居者とのトラブルでは、民法だけではなく借地借家法や宅地建物取引業法の知識が求められます。

また、退去時の原状回復費用については、国交省が定める「原状回復にかかるガイドライン」の記載内容を把握する必要があるでしょう。

専門家が対応しなければ理不尽に不利益を被ることも考えられるため、ある程度の知識を身に着けておくことが求められます。

集客力

管理委託の場合は、一般的に入居者の募集を委託先の会社が行います。自主管理では、賃貸不動産会社に大家が営業をして、入居者募集をしてもらう必要があります。

また、最近はホームページやブログ、SNSでの発信をきっかけとするケースも増えているようです。

賃貸不動産会社に対する営業能力や、世の中の動向を捉えた集客力が求められます。

対応力

入居者とのトラブル、賃料未払いへの対応、退去立ち合いでの説明や原状回復費用など、さまざまな対応が必要な場面が発生します。

また、一部の業務をスポットで発注する場合は、専門業者への対応なども必要です。

こうしたコミュニケーションを求められる場面が自主管理では多く発生するため、対応する能力が必要です。

経理能力

管理委託であれば、家賃の回収管理から、修繕費用や雑費用など、不動産における金銭管理を不動産会社に任せることが可能です。

一方で、自主管理を行う場合は、こういった経理処理を自分で行う必要があります。

マンションの1部屋を所有して賃貸経営を行う程度であれば、あまり気にしなくてよいかもしれません。しかし、アパート一棟の経営などを行うのであれば、経理面の能力が求められます。

DIY能力

廊下の電球交換や簡単な補修、クリーニングなど、細かな作業が発生するのも自主管理の特徴です。

また、退去時の原状回復では、壁紙の交換やフローリングの補修（リペア）、パテ埋めなど、手先が器用な方であれば自身で実施できます。

その分、専門業者に依頼する費用が削減できるため、自主管理には手先が器用なDIY力があるとよいでしょう。

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自主管理で失敗した大家はどうするべき？

自主管理における失敗には、以下のような原因が考えられます。

• （本業やプライベートが）忙しくて管理する時間がなかった
• （想定より求められることが複雑・困難で）管理がうまくできない

自主管理を実際に行う中で難しい場面があれば、何かしらの手立てで改善を検討しましょう。

部分管理も検討する

ここまで自主管理か管理委託かの選択で記載してきましたが、スポットで委託する方法もあります。

たとえば、家賃管理だけ切り離して委託したり、退去時の立ち会いや原状回復費用と敷金の清算、ハウスクリーニングの手配などを委託したりできます。

自主管理は、金銭的な負担は抑えられますが、時間的な負担は大きいでしょう。このバランスを取る手段として考えられるのが部分管理です。

不動産会社にアドバイスを受ける

不動産を専門的に扱い、さまざまな問題に触れている不動産会社は知識の宝庫といえます。相談することで、思いつかなかったような解決策や提案を受けられるかもしれません。

管理業務を専門に扱っている会社であれば管理の考え方や改善点について、不動産投資や売買を専門に扱っている会社であれば、投資における収益の目線からアドバイスを受けられます。

自主管理で失敗する前に管理方法を変えるのも選択肢のひとつですが、金銭的な負担が増加し、収益にも影響が生じます。

あくまで利益を上げることが賃貸経営の目的であり、管理方法は手段です。手段を変えて目的から反するのであれば、本末転倒です。

そこを明確にしてアドバイスをしてくれるのが、不動産会社に相談することの大きな利点です。

管理にお金や時間がかけられないなら買い替えも検討

不動産会社に相談して収益の面と稼働時間の面と両方から検討した結果、不動産投資の出口戦略と呼ばれる売却による解決が最善の可能性もあります。

具体的には、自主管理で使用している以上の金銭的負担が難しく、管理や対応のための時間をかけられないケースなどが該当するでしょう。

その際は投資用物件の売買を専門とする不動産会社に相談し、売却や買い替えを検討します。

いまの投資規模では自主管理が難しい場合でも、規模を落とせば経営を続けられるかもしれません。一度、現在の自主管理の手間と稼働を見直し、どのようにするのがベストなのかを相談しましょう。