区分マンションの売却｜注意点や売りどき、費用について解説

区分マンションを所有しており、売却を検討した場合はどのような点に気を付けなればいけないのでしょうか。

区分マンションの売却は、注意点や売りどき、費用や税金などを把握しておく必要があります。この記事では、区分マンション売却の基礎知識から、売却にかかる経費や税金の計算方法まで、わかりやすく解説します。

区分マンション売却の注意点や基礎知識

区分マンションの売却では、いくつかの注意点を把握しておかなければ、うまく売却できなかったり売却損になってしまったりするおそれがあります。

区分マンションの売却における注意点や基礎知識について詳しく解説します。

残債があっても売却は可能

マンションなどの不動産を購入する場合、一般的にはローンを利用するため、区分マンションを売却しようとする際はまだ残債が残っているかもしれません。

ローンを利用して購入した区分マンションには、借り入れた金融機関の抵当権が設定されており、売却時に抵当権を抹消してもらう必要があります。

基本的に残債があるまま売却はできませんが、区分マンションの売却益でローンを完済できるのであれば売却は可能です。また売却代金で完済できなくても、自己資金などを追加して支払えば売却はできます。

査定は複数の不動産会社に依頼する

売却時の査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

区分マンションを売却する場合、どのくらいの金額で売却できるのかを不動産会社に査定してもらうのが一般的な方法です。

しかし、1社だけの査定額で判断してしまうと妥当性がわかりません。複数の不動産会社に依頼し、投資用マンションの売却相場を把握しながら、自分に合ったサービスを提供している不動産会社を選びましょう。

近年では不動産査定一括サイトなどのサービスを利用すると、いくつかの情報を入力するだけで複数の不動産会社からの査定が取得可能です。一番高い不動産会社に依頼してもいいでしょうし、平均的な査定価格をした不動産会社に依頼してもいいでしょう。

入居者がいても売却は可能

入居者がいても区分マンションの売却は可能です。

投資用マンションの場合だと、入居者が居住していると、購入後すぐに家賃収入が入ります。そのため、どちらかといえば空室の状態よりも入居者がいるほうが売却しやすいといえるでしょう。

ただし、入居者がいる状態での売却における注意点として、部屋が内覧できないといった点が挙げられます。投資用マンションとはいえ、室内の状況をしっかりと確認して購入したいといった方に関しては、他の部屋が売りに出ていないかを確認しましょう。

もし、他の部屋が売りに出ていれば、その部屋を内覧することで購入希望者も全体的なイメージが掴みやすくなります。内覧に関する対策をしっかりと行えば、逆に入居者がいる状態での売却がおすすめです。

所有期間に注意する

投資用の区分マンションを売却する場合、特に注意しなければいけないのが、売却益が出た場合の税金です。

不動産の売却において売却益が出た場合、譲渡税を確定申告により納税しなければいけません。譲渡税は所有期間に応じて税率が大きく異なるのが特徴です。

税率に関しては後ほど詳しく解説しますが、所有期間は5年を目処に大きく税率が変わると覚えておきましょう。

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区分マンションの売りどきはいつ？

実際に区分マンションを売却する場合、売りどきを逃してはいけません。では、具体的にどのようなときが区分マンションの売りどきなのでしょうか。

築年数が新しい

区分マンションの売却価格は、築年数に大きく影響します。

一般的に、築年数が新しいほど高く売却できます。築年数が新しい区分マンションの売却価格が高くなる理由として、修繕のリスクが少ない点が挙げられます。

築年数が新しいほど設備の劣化度合いも少なく、入居者も付きやすいので、高い金額での売却が可能です。

減価償却の終了前

減価償却とは、建物や車といった固定資産の価値が年々減少していくもので、確定申告時に一定額分の価値を減少させるものを指します。

実際に支出として支払ったコストではありません。会計上の費用として利益より差し引かれるため、所得税などを抑える効果があります。

一般的に建物の耐用年数を過ぎてしまうと減価償却は計上されません。そのため、今まで利益から差し引かれていたものが経費として差し引けなくなるため利益が増えてしまい所得税が大幅に上がってしまう可能性が考えられます。

減価償却が終了する前に売却してしまうことで、税制上のメリットを享受したまま売却ができます。

市況がよい時期

区分マンションも、景気の変動などにより、高く売却できる時期とそうでない時期があります。市況がよい時期にマンションを売却できると、期待以上の売却益が得られるかもしれません。

2023年の不動産市況は、2021年と2022年に引き続き、全国的に上昇傾向にあります。価格の高騰が著しいため、購入の際には慎重な判断が必要ですが、売却の場合は高値で売れるチャンスです。

金利が安い時期

金利が安い時期に売却すると高い金額が期待できます。

一般的に不動産の購入を検討している方は、金融機関からの融資を受けるケースが多いです。融資を受ける際の金利によって返済額が変わります。当然金利は低いほうが毎月の返済額がおさえられるため、買い手も金利が低い時期の購入を望みます。

多少金額が高くても金利が低いことで返済額が抑えられるため、金利が低い時期も高い金額で売却できる可能性が高くなるでしょう。

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区分マンションの売却にかかる費用や税金

区分マンションなどの不動産を売却する場合、売却金額がそのまま手元に入るのではなく、売却に関する費用や税金が発生します。

仲介手数料

区分マンションを売却するにあたり、不動産会社に仲介を依頼しますが、売買が成約した際に不動産会社に支払う手数料が仲介手数料です。

仲介手数料の上限はあらかじめ定められており、売買金額によって上限は異なります。仲介手数料の上限額は以下のとおりです。

売買金額	計算式
200万円以下	売買金額×5%
200万円超え、400万円以下	売買金額×4%＋2万円
400万円超え	売買金額×3%＋6万円

たとえば、売買金額が2,000万円の仲介手数料は「2,000×3％＋6万円＝66万円（税抜き）」となります。

仲介手数料は、不動産会社の仲介により不動産を売却した場合に発生します。不動産の買取業者が、直接区分マンションを買取る場合は、仲介手数料はかかりません。

印紙税

売買契約書は課税文書なので、印紙を貼付する必要があります。

印紙の購入費用が印紙税です。印紙税も売買金額によって異なります。たとえば、売買金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、印紙税は5,000円です。

また、上記金額は軽減税率が適用されています。軽減税率は令和6年3月31日までとなっています。軽減税率の時期も事前に把握しておきましょう。

国税庁：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

抵当権の抹消費用

金融機関の融資を受けて区分マンションを購入している場合、抵当権が設定されているため、区分マンションの売却代金でローンを完済します。

ローンが完済すると抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権の抹消に際し登録免許税と司法書士の手数料がかかります。登録免許税は不動産一筆で1,000円が必要です。区分マンションは部屋と土地の一部を所有していますので、最低でも2,000円がかかります。

抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的です。手数料の額は、依頼する司法書士によって異なります。一般的には、1万円から2万円程度が相場となるでしょう

譲渡所得税

投資目的で購入した区分マンションの売却で利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。これは譲渡所得に対して課せられる税金で、譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入経費＋売却経費）

区分マンションの売却価格から購入時の経費や売却時の経費、購入価格を差し引いて、利益が出るとその利益に対して課税されます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

売却益に対して所得税と住民税、所得税に対してはさらに復興特別所得税が2.1%の税率です。

	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所得税(復興特別所得税含)	15.315%	30.63%
住民税	5%	9%
計	20.315%	39.63％

このように長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率に大きな差があるのがわかります。税率の違いもしっかりと把握しておきましょう。