マンションを貸す｜賃料査定の方法や依頼する不動産会社の選び方

マンション価格の高騰や消費者ニーズの変化、単身世帯の増加などによって、賃貸マンションのニーズは高まっています。

マンションを賃貸にだす場合、どのような流れで賃料が決まるか解説していきます。また、賃料査定を依頼する不動産会社の選び方についても紹介します。

マンションの賃料査定の方法

マンションの賃料は明確な根拠は不要で、貸主が自由に設定できます。しかし、賃料を高く設定しすぎると空室リスクが高まります。反対に賃料を安くしすぎると、借主はすぐに決まりますが、機会損失が生まれます。

マンションの賃料を適切に設定するには、専門家に依頼し賃料査定を受ける方法があります。

マンションの賃料査定に用いられるのは賃貸事例比較法

マンションの賃料査定方法は、不動産会社により異なります。

賃料査定の考え方を理解するには、不動産鑑定評価の賃料の求め方が役に立ちます。不動産鑑定評価とは、国家資格である不動産鑑定士が行う不動産の評価で、新規賃料（賃貸人と賃借人が初めて賃貸借契約を締結する場合の賃料）は、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法の鑑定手法があります。

この中で、マンションの賃料査定に用いられているのは賃貸事例比較法で、個別要因などを加味して算出されます。

不動産会社に賃料査定を依頼した場合、不動産鑑定士が不動産鑑定評価を行ってくれることはなく、仲介業務（賃借人の客付け）を受注するためのサービス業務として、賃貸事例比較法をベースに賃料査定を実施しています。

賃料査定に影響する要因

賃料査定は、参考になる賃貸事例を複数集めて、不動産の個別要因を考慮して賃料を算出します。マンションにおける個別要因とは以下のようなものが該当します。

• 立地
• 面積や間取り
• 築年数や構造
• 階数や日当たり
• 設備
• 敷金や礼金
• 契約時期

立地

賃借人がマンションを選択する場合、まず希望するエリアや駅からの距離を設定します。利便性の高いターミナル駅や住みたい街として人気のあるエリアは賃料が高くなります。また同じ駅距離でも「地ぐらい」が高いといわれる高級住宅地や人気の小中学校がある学区は賃料が高くなります。

面積や間取り

賃料は面積が広くなると当然高くなりますが、賃料単価（1㎡あたりの賃料）は面積が小さいほうが高くなる傾向があります。また間取りによっても賃料は異なります。たとえば単身世帯が多い大都市圏では、2LDKより1LDKのほうが賃貸需要があります。

築年数や構造

マンションは築年数が新しいほど賃料が高く、築年が経過すると賃料は下落する傾向があります。また、構造によっても賃料は異なります。免震構造や耐震構造など耐震性の高いマンションは賃料が高くなることがあります。

階数や日当たり

階数は階数が上がるほど、眺望がよくなるため賃料は高くなる傾向があります。とくにタワーマンションなどでは低層階と上層階では賃料の乖離は大きくなります。また、日当たりがよいマンションは人気が高いため賃料も高くなります。

設備

全国賃貸住宅新聞が発表した「人気設備ランキング2022」によると、ファミリー向け住宅ではインターネット無料、追い炊き機能、オートロック、システムキッチン、宅配ボックス、浴室乾燥機などが上位になっています。これらの設備のほか、室内洗濯機置場やインターホン、温水洗浄便座は現在では必要不可欠な設備になっているため、賃料査定に影響します。

敷金や礼金

通常マンションを借りる場合、賃借人は賃料以外に仲介手数料や敷金、礼金を支払います。敷金や礼金の設定が高額になると、賃借人の初期費用が膨らむため、支払える賃料は減少します。

契約時期

転勤や通学などにより一般的に3月前後は賃貸需要が高まり、賃料が高くても成約する傾向があります。また、昨今は分譲マンションの価格高騰などにより、マンションの賃料も上昇基調です。同じマンションでも数年前と現在では賃料が上昇している物件があります。

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貸しだす方法で査定額は大きく変わる

マンションを貸し出す方法として、「普通借家契約」「定期借家契約」「サブリース」の3つがあります。それぞれには特徴があり、賃料査定額も異なります。

普通借家契約は相場通りの賃料

マンションを貸し出す場合、借主と賃貸借契約を締結します。賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。

国土交通省が発表した「令和4年度住宅市場動向調査報告」によると三大都市圏の賃貸住宅の94.8％が普通借家契約であり、圧倒的な比率となっています。

そのため、マンション査定をする場合、通常は普通借家契約がベースとなっています。貸しだす方法次第でマンション賃料の査定は大きく変わるので注意が必要です。

定期借家契約は相場より安くなる傾向

定期借家契約とは契約期間が決まっている契約で、更新がありません。

そのため、転勤などで一時的にマンションを貸し出す場合などは、あらかじめ期間を区切って貸すことができる定期借家契約にメリットがあります。普通借家契約との比較は以下のとおりです。

	普通借家契約	定期借家契約
更新の有無	有り（原則更新される）	ない
契約期間	制限なし、1年未満は期間の定めのない契約とみなされる	制限なし、1年未満も可能
借主からの解約	期間の定めがない場合、いつでも解約可能。期間の定めがあっても特約があれば解約可能	居住用かつ床面積が200㎡未満の建物に係る場合に限り、やむを得ない事情がある場合は、中途解約規定がなくても可能
貸主からの解約	正当事由が必要	正当事由が必要

定期借家契約は借主から見ると、契約の更新がない、途中解約も基本的にできないなど自用度が低いデメリットがあります。そのため、マンション賃料は、普通借家契約と比べて安く設定されます。結果として、定期借家契約前提での賃料査定は相場より低くなります。

サブリース契約は内容次第

不動産会社に賃料査定すると、サブリース契約を提案されるケースがあります。

サブリース契約とは、貸主から不動産会社（サブリース会社）が一括で借り上げたうえで、サブリース会社が入居者に転貸する仕組みです。一般的に、貸主の賃貸管理の手間を省き、安定した賃貸収入を確保する目的で用いるため、サブリース会社が賃料を定額保証するパターンが多いです。

サブリース会社は空室リスクやテナント対応などの管理業務を行うため、相場賃料の一定割合（80〜90％程度）を控除した金額がサブリース賃料となります。そのため、賃料保障型のサブリース契約の場合、賃料査定は相場より安くなります。

サブリース契約には、賃料保証する契約だけでなく、実際に入居者から受け取る賃料に応じて、貸主からサブリース会社に支払う報酬を決める実績連動型（パススルー型）の契約もあります。

この場合、サブリース会社へのフィーは発生しますが、賃料は入居者から受け取ると金額とイコールになります。そのため、実績連動型（パススルー型）での賃料査定は、相場賃料と同等になります。

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賃料査定を依頼する不動産会社の選び方

マンションの賃料査定を依頼する場合、目的によって不動産会社を選定する必要があります。単純に賃料相場を把握したい場合、AIなどの発達によって気軽に実施することが可能となっています。無料で精度の高い結果を得られるシステムも増えています。

賃料査定した会社にその後のリーシングや賃貸管理を依頼する場合、より慎重な見極めが必要です。賃料査定で失敗しないためのポイントを紹介します。

複数の会社に依頼

1社だけでは査定結果の妥当性が判断できないため、複数に依頼すべきです。

通常、不動産会社は無料で対応してくれます。マンションの賃貸管理で実績がある会社やデータを豊富に保有している会社は比較検討する中に含めるようにしましょう。

不動産会社の専門性を確認する

不動産会社は大手流通会社のように幅広いサービスを展開する会社のほか、売買が得意な会社、賃貸仲介を専門にする会社、地域に密着した不動産会社などさまざまです。そのため、得意分野を確認して、査定依頼するようにしましょう。

事前に自分でマーケットを調査する

不動産会社の選び方とは異なりますが、提示された査定額を鵜呑みにしないように可能な限り自分自身で賃貸情報を確認しておきましょう。さまざまなサイトで賃貸の募集事例を確認することができるため、よりイメージがしやすくなります。

また、単純に査定結果を聞くだけでなく、賃料査定の説明方法、データの蓋然性、担当者の人柄、賃貸の管理体制やリーシング方法などをしっかり確認することで、信頼できる会社かどうか判断することができるでしょう。