投資用マンションの売却でかかる税金はいくら？節税方法も要チェック

不動産を売却するときには、さまざまな税金がかかります。投資用マンションを売却して利益を確定したい、もっと条件のよいマンションに買い替えたいなど、売却する理由は人それぞれです。しかし、税金がかかって手もとに残る金額がわからないと、売却の決断がしくいでしょう。

この記事では、投資用マンションを売却したときにかかる、税金について解説します。

投資用マンションの売却でかかる税金

最初に、投資用マンションの売却で必要となる税金の種類を説明します。税金には、必ずかかるものと売却の条件次第でかかるものがあり、支払うタイミングもまちまちです。

種類	必須かどうか	支払うタイミング
印紙税	必須	売買契約締結時
登録免許税	場合による	不動産登記のとき
譲渡所得税	場合による	売却後

それぞれの税金について、詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは不動産売買契約書など、課税対象になる文書を作成するときにかかる税金のことです。契約金額によって税額が変わり、投資用マンションなら1万～6万円かかるのが一般的です。

契約金額	税額
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円

契約書の金額が10万円を超えるものかつ、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書には軽減措置が適用されています。表の税額は軽減措置が適用されている金額です。

登録免許税

登録免許税は不動産売買で登記申請をするときにかかる税金です。抵当権抹消手続きにかかわる登記は、ひとつの不動産につき1,000円が課税されます。投資用に限らず、マンションは土地と建物のそれぞれに課税されるため、合計2,000円を納付することになります。

投資用マンションのような収益を目的とした物件の登記申請は、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼する場合、2,000円の税額に加え、依頼料として1万5,000円～2万円かかります。

譲渡所得税

譲渡所得税には、所得税と住民税、復興特別所得税の3つが含まれており、物件の所有期間によって税率が異なります。

	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超過	20.315％
短期譲渡所得	5年未満	39.63％

売却価格が高額だからといって、必ず譲渡所得税がかかるわけではありません。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が出た場合だけ課税されます。

譲渡所得を計算する

譲渡所得税を算出するため、まず譲渡所得を計算しましょう。譲渡所得は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求められます。計算式を用いて算出した結果、譲渡所得がマイナスになれば譲渡所得税を納める必要はありません。

取得費とは？

取得費とは、物件の購入時にかかった費用のことです。投資用マンションなら、物件の購入代金や不動産会社に仲介してもらった場合の手数料、購入時にかかった印紙税、登録免許税、物件取得後の改良費や設備費などが含まれます。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、投資用マンションを売るときにかかった費用のことです。不動産会社に支払う仲介手数料や売却時にかかった印紙税、登録免許税はもちろんのこと、土地の測量費や売却にあたって入居者に支払った立ち退き料なども該当します。

減価償却費の計算も忘れずに

投資用に限らず、マンションのような建物を売却するときは、購入代金のすべてを取得費として計上できません。建物は年が経つにつれて資産価値が下がることから、購入代金より償却費用を差し引いて計算する必要があります。

減価償却費は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」で算出できます。償却率は建物の構造で変わるため、以下の表を参考に所有している物件の減価償却費を計算してください。

構造	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
軽量鉄骨（3mm超4mm以下）	27年	0.038
鉄筋コンクリート造	47年	0.022

シミュレーションしてみよう！

ここで、以下条件の投資用物件を売却した場合における譲渡所得を計算してみましょう。主な条件は、次のとおりです。

条件

• 物件種別：マンション
• 目的：投資用
• 構造：鉄筋コンクリート造
• 購入価格：8,000万円（建物：6,000万円・土地：2,000万円）
• 売却価格：7,500万円
• 譲渡費用：257万1,000円（仲介手数料：254万1,000円・印紙税3万円）
• 使用期間：10カ月

まず、定額法を用いて減価償却費から求めましょう。計算式は「6,000万円×0.022×10カ月÷12カ月＝110万円」となり、減価償却費は110万円です。

次に、建物の購入価格から減価償却費を差し引くと「6,000万円－110万円＝5,890万円」となります。計算結果に土地の購入価格を足すと「5,890万円＋2,000万円＝7,890万円」と算出でき、取得費は7,890万円となります。

最後に、譲渡所得を計算しましょう。譲渡所得の計算式は「7,500万円－（7,890万円＋257万1,000円）＝－647万1,000円」です。この場合、譲渡所得がマイナスになるため、譲渡所得税を納める必要はありません。

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投資用マンションの売却でできる節税方法

居住用物件の売却ではさまざまな特例がありますが、投資用の収益物件だとそういった特例は利用できません。そのため節税には、投資用マンションに合わせた方法を考える必要があります。

投資用マンションを売却するときの、節税方法を紹介します。

取得費用をきちんと計上して所得を減らす

譲渡所得を減らすのであれば、取得費をしっかり計上することが大切です。

仲介手数料の支払い時に受け取った領収書や、住宅ローンの残債額を参考に、取得費の詳細を割り出してみましょう。詳しい情報がわからないと、売却代金の5％が取得費としてみなされ、譲渡所得を減らせなくなってしまいます。

所有期間が5年を超過してから売り出す

譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年を超えてから売却すると長期譲渡所得の扱いになり、税金の負担額を大幅に軽減できます。

所有物件を高値で売却できたとしても、取引後にかかる税金が多いとほとんど利益を出せません。所有期間が5年未満のマンション売却を考えているなら、もう少し待ってから検討しましょう。

事業用の資産を買い換えたときの特例を利用する

投資用マンションでも利用できる特例があります。「事業用の資産を買い換えたときの特例」は、投資用マンションの売却後に新たな収益物件を購入するケースで使える特例です。

事業用の物件を売却して一定期間内に取得した物件を事業用に活用するなど、一定の要件を満たすと譲渡所得税の支払いを将来へ繰り延べられます。譲渡所得税そのものは支払う必要がありますが、直近で支払う譲渡所得を抑えられます。

この特定を利用することで物件を買い換えたときに、事業資金が目減りする事態を避けられるのです。

参考：「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

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確定申告するときの注意点

投資用マンションを売却したら、売却益についての確定申告が必要です。売却後も賃貸経営をしていたときと同じように、きちんと申告しましょう。

必要書類を準備する

売却後も確定申告に必要な書類を保管しておきましょう。売却できたことに安堵してしまい、申告の直前になって書類が見つからないのはよくあることです。

自分で用意する書類と税務署から入手する書類を整理し、慌てることのないようにしましょう。

ライフスタイルに適した作成方法を選ぶ

確定申告の書類は手書きで作成して直接税務署へ提出するだけでなく、国税庁のWebサイトで入力してインターネットで提出したり、作成した書類を郵送したり、さまざまな方法を選べます。

Webサイトで確定申告の書類を作成すれば、自動的に計算してくれるため、計算ミスがなくおすすめです。自分のライフスタイルに合わせて、適した方法で確定申告を行いましょう。

申告期限を遵守する

原則として確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に手続きをしなければなりません。もし、期限内に申告しないと、ペナルティとして延滞税や無申告課税が加算されることがあります。

ペナルティを受けないためにも、申告期限は必ず守りましょう。