ワンルームマンションが売却できない理由。早く売るためにやること

なかなかワンルームマンションが売却できない…。そんなときはまず、売却できない理由を明らかにして、売却できない理由の解消に努めましょう。このまま売りに出し続けていても、理由によっては買主があらわれず、ただ時間を浪費するだけかもしれません。

売却できない理由がはっきりしたら、早く売却するためにできることに取り組んでください。

ワンルームマンションが売却できないときに、どういったことをすればよいのかを紹介します。

ワンルームマンションの特性を押さえる

投資用物件の売却をスムーズに進めるには、所有している物件の特性をよく知ることが大切です。特性を理解したうえで、より早く、高値で売るための戦略を考えましょう。

まずは、ワンルームマンションの特性を3つ紹介します。

居住するのは基本的に単身者

ワンルームマンションに居住するのは、学生や新社会人などの単身者が多いです。また、昨今リモートワークの普及にともない、自分専用の仕事部屋として借りる人も増えてきています。

居住者の入れ替えが激しい

居住者の入れ替わりが激しいことも、ワンルームマンションの特性のひとつです。ワンルームマンションは単身者の入居が多いため、定住を考えて借りる人が少ない傾向にあります。入学や卒業、転勤といったライフスタイルの変化にともない、ほとんどの人が退去します。

立地のよい場所に多い

ワンルームマンションは駅の近くや大学のすぐそばなど、立地のよい場所に建設されていることが多いです。周辺にスーパーマーケットやコンビニエンスストアといった、生活利便施設が多いことも特徴です。

単身者が入居のターゲットになっていることから、ワンルームマンションは生活しやすく周辺環境が整っている場所に建設されることが多いです。

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ワンルームマンションが売却できない理由

ワンルームマンションの売却を進めているものの、なかなか買主が見つからないのは、何らかの理由があるのかもしれません。ワンルームマンションの売却がうまくいかないときに、考えられる理由を7つ紹介します。

売り出し価格が相場より高い

相場よりも売り出し価格が高いと、買主は見つかりにくいです。なるべく高値で売りたいのは、すべての売主に共通する思いでしょう。しかし、相場価格よりあまりに高い価格を設定していると、そもそも売主は候補として検討すらしてもらえないことがあります。

売り出してから1カ月ほどが経過しても購入希望者があらわれないのなら、価格を見直すのもひとつの手です。不動産ポータルサイトやチラシ広告といったさまざまな媒体を活用し、周辺地域にあるワンルームマンションの売却相場を調べて価格を再検討しましょう。

競合物件が多くて注目されない

ワンルームマンションは駅や大学の近くに建てられることがほとんどで、競合物件が多くて注目されないことがあります。間取りや設備も同じような物件が多く、差別化しにくいという事情もあります。

近隣で似たようなワンルームマンションが売り出されている場合、不動産会社の担当者に相談して売却戦略を練り直すとよいでしょう。

不動産会社の販売活動が合わない

不動産会社の販売活動には、自社サイトや不動産ポータルサイトへの情報掲載、SNSでの発信などいくつもの方法がありますが、購入希望者があらわれないのなら実践している方法が合っていないのかもしれません。

さまざまな方法を試していたとしても、買主にうまく訴求できていなければ意味がありません。不動産会社の販売活動を把握していなければ、使用している広告や訴求方法を尋ねてみましょう。実際に作成しているチラシを見せてもらうのも効果的です。

築年数が古すぎて融資を受けられない

築年数の古い不動産は資産価値が低く、金融機関から融資を受けられないことがあります。特に耐用年数が過ぎているような物件は、建物価値がほとんどないことから、ローンを組めないことが多いでしょう。

買主は金融機関から融資が下りなければ、物件を一括で購入しなければなりません。経済的な負担が大きいことから、築年数が古いワンルームマンションは売却しにくくなります。

立地に問題がある

ワンルームマンションは立地のよさがポイントなので、競合する物件より駅から遠ければ、それだけで売れにくくなります。

将来的な周辺環境の変化にも要注意です。嫌悪施設の建設やスーパーマーケットの閉店が決まっているような地域だと、売却に時間がかかるでしょう。売り出し価格の見直しが必要かもしれません。

売り出し時期が悪い

ワンルームマンションの入居者は、大学生や新社会人などをターゲットにしているため、売り出し時期にも注意が必要です。時期を外して売り出してしまうと入居者が集まりにくいことを理由に、購入をためらわれてしまいます。

特別な事情がない限り、新学期がはじまる1～3月ごろと異動の多い9～10月ごろの少し前に売り出すのがおすすめです。ワンルームマンションの需要が高い時期に売り出すことで、スムーズな売却につなげやすくなります。

トラブルメーカーが入居している

投資用マンションの売却は、価格や建物の状況以外に入居者も大きく影響します。よくトラブルを起こす入居者が住んでいると、それだけで売却が難しくなるのです。

トラブルメーカーに悩まされている場合、対処方法や管理会社との連携などを明確に記した資料を作成するのがおすすめです。詳細な情報を書き記すことで、買主も安心して購入を進められます。

大規模修繕の時期が近い

ワンルームマンションの築年数が経過し、大規模修繕の時期が近づいている場合、買主からすると追加の出費が予想されるため、敬遠される可能性があります。修繕積立金の残高が十分でない場合、売却価格に影響を与える要因となります。

大規模修繕に多額の費用がかかると予想される場合、買主は購入を躊躇するかもしれません。売主としては、修繕積立金の残高を確認し、必要に応じて売却価格に反映させることが重要です。

大規模修繕の時期が近いワンルームマンションを売却する際は、修繕内容や費用について詳しく説明することが大切です。買主に安心感を与えることで、売却がスムーズに進む可能性があります。また、修繕積立金の残高が少ない場合は、売却価格を下げるか、売主が修繕費用を負担するなどの対応が必要になるかもしれません。

大規模修繕の時期が近い物件は敬遠される？

空室になっている

ワンルームマンションが空室の状態で売却に出される場合、家賃収入が見込めないことから、投資物件としての魅力が低下します。また、空室が長期化すると、物件の管理状態に不安を感じる買主が出てくる可能性もあります。

空室の状態で売却するよりも、新たな入居者を見つけてから売却することをおすすめします。家賃収入が発生している物件は、投資物件としての価値が高まり、売却もスムーズに進む傾向にあります。

入居者を見つけるためには、リフォームや家賃の見直しなど、一定の費用と時間がかかります。売却までのスケジュールを考慮し、適切な対応を取ることが重要です。

また、入居者を見つけた場合でも、売却までの期間が短いと、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。売却スケジュールについては、入居者にも十分に説明し、理解を得ておくことが大切です。

ローン残債が売却代金を上回っている

ワンルームマンション購入時のローン残債が、現在の売却予定価格を上回っている場合、売却しても残債分を持ち出しで一括して支払う必要があるため、売却に踏み切れないケースがあります。

ローン残債が高い状態では、売却益が出ないばかりか、損失が発生する可能性もあります。売却を検討する際は、ローン残債と物件の価値を精査し、慎重に判断することが大切です。

ローン残債が高い物件を売却する場合、金融機関と相談し、残債の返済方法を検討することが重要です。物件売却に伴う一括返済や、残債を別のローンに組み替えるなどの方法を提案してもらえる可能性があります。また、売却価格を下げることで、残債を売却代金で賄えるようになるかもしれません。

現場で感じるワンルームマンションが売れない主な理由

適正な売出価格はどう設定するのか

 

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ローン残債がある場合のワンルームマンション売却

ローン残債がある状態でワンルームマンションを売却する場合、いくつかの対処法があります。ここでは、ローン残債と売却価格の確認、金融機関への相談、売却時の費用について説明します。

ローン残債と売却価格の確認

ワンルームマンションを売却する際、まずはローン残債と想定売却価格を確認することが重要です。ローン残債が売却価格を上回っている場合、売却益が出ないため、金融機関への返済方法を検討する必要があります。

残債が少ない場合は、売却代金で一括返済できるかもしれません。しかし、残債が多い場合は、別の対処法を考える必要があります。

ローン残債と売却価格の確認は、金融機関と不動産会社に相談することで可能です。金融機関からは、ローンの残債や返済方法について情報を得ることができます。不動産会社からは、物件の価値や想定売却価格について意見を聞くことができるでしょう。

これらの情報を総合的に判断し、売却方針を決定することが大切です。

金融機関への相談

ローン残債が売却価格を上回っている場合、金融機関に相談することをおすすめします。物件売却に伴う一括返済や、残債を別のローンに組み替えるなどの方法を提案してもらえる可能性があります。

金融機関によっては、住宅ローンの借り換えや、残債を別の担保で保全する方法を提案してくれる場合もあります。売却前に金融機関と相談し、最適な返済方法を検討しましょう。

金融機関への相談は、できるだけ早い段階で行うことをおすすめします。売却までに時間がかかる場合は、ローンの返済が滞る恐れがあります。金融機関と相談し、返済方法を調整することで、滞納を防ぐことができます。

ワンルームマンション売却時の費用を確認する

ワンルームマンションを売却する際には、各種費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことで、手元に残る売却益を正確に計算できます。

売却時の主な費用は以下の通りです。

仲介手数料

不動産仲介会社に支払う手数料で、売却価格が400万円を超える場合は、売却価格の3％＋6万円（消費税別）が上限として法律によって決まっています。

仲介手数料は、法定の上限の範囲で、不動産会社によって異なる場合があります。しかし、手数料が安い不動産会社を探すよりも、物件を少しでも高く売却してくれる不動産会社を探す方が効率的でしょう。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙に課税される税金で、売却価格に応じて金額が変わります。

印紙税とは不動産売買契約書など、課税対象になる文書を作成するときにかかる税金のことです。契約金額によって税額が変わり、ワンルームマンションなら1万～6万円かかるのが一般的です。

契約金額	税額
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円

譲渡所得税

物件売却による所得に課される税金です。税率は所有期間や売却益によって異なります。

譲渡所得税には、所得税と住民税、復興特別所得税の3つが含まれており、物件の所有期間によって税率が異なります。

	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超過	20.315％
短期譲渡所得	5年未満	39.63％

売却価格が高額だからといって、必ず譲渡所得税がかかるわけではありません。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が出た場合だけ課税されます。

抵当権抹消手続き

ローンを完済した場合、ワンルームマンションに設定されている抵当権の抹消手続きを行わなければなりません。ひとつの不動産につき1,000円が課税されます。ワンルームマンションは土地と建物のそれぞれに課税されるため、合計2,000円を納付することになります。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼する場合は、依頼料として1万5,000円～2万円がかかります。

売却にかかるその他の諸経費

売却時には、管理費・修繕積立金の清算、ローン繰上返済手数料などが発生する場合があります。

これらの費用は、物件や売却方法によって異なります。売却前に、不動産会社や金融機関に確認し、正確な費用を把握しておくことが大切です。

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ワンルームマンションを売却するベストなタイミング

ワンルームマンションの売却を成功させるには、適切なタイミングを見極めることが重要です。ここでは、市況や競合物件、入居者の有無、所有期間など、売却のタイミングに関わる要因について解説します。

市況が上昇しているとき

不動産市況が上昇傾向にあるときは、高値での売却が期待できます。市況動向を注視し、好機を逃さないようにしましょう。

投資用不動産のポータルサイト「健美家」が発表している「不動産投資レポート2024年06月」には、同サイトに掲載されている中古の区分マンションの価格推移の情報を公開しています。

同調査によると、全国の区分マンションの平均価格は、2,030万円でした。そして、上記グラフで見てもわかるように、区分マンション・ワンルームマンションの中古価格は右肩上がりで上昇していることがわかります。

しかし、市況の上昇が続くとは限りません。市況動向を定期的にチェックし、適切なタイミングで売却することが大切です。

市況の判断は、不動産会社に相談するのが良いでしょう。不動産会社は、日々、市場の動向を把握しています。市況について不明な点があれば、不動産会社に相談してみましょう。

また、市況の変化は、地域によって異なります。都心部と郊外では、市況の動向が異なる場合があります。物件の所在地を考慮し、地域の市況を把握することが大切です。

競合物件が少ないとき

同じ地域で販売中の類似物件が少ない時期は、買主の選択肢が限られるため、売却しやすい傾向にあります。

競合物件の状況は、不動産会社に相談するとわかります。定期的に不動産会社と情報交換し、競合物件が少ない時期を狙って売却することをおすすめします。

ただし、競合物件が少ないからといって、高値で売却できるとは限りません。物件の状態や立地条件など、他の要因も考慮する必要があります。

競合物件が少ない時期は、買主の数も少ない傾向にあります。売却までに時間がかかる可能性もあるため、スケジュールに余裕を持っておくことが大切です。

入居者がいるとき

入居者がいる状態でワンルームマンションを売却すると、新オーナーにとって安定した賃料収入が見込めるため、高値で売却できる可能性が高まります。

ただし、入居者とのトラブルがある場合は、売却が難しくなる可能性もあります。入居者との関係を良好に保ち、トラブルを未然に防ぐことが大切です。

入居者がいる物件を売却する際は、入居者の同意が必要です。売却について、入居者に説明し、理解を得ることが重要です。

また、入居者との賃貸借契約を継承するかどうかは、買主との交渉次第です。賃貸借契約の継承について、買主と話し合っておくことが大切です。

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売却できないワンルームマンションを早く売る方法

収益性が悪化しているときは、時間をかけて高く売却するよりも、早く手放したほうが結果的に損失を抑えられることがあります。

なかなか売れなくて困っているワンルームマンションを、できるだけ早く売却する方法を紹介します。

空室を解消する

空室率を下げてから売りに出す方法です。空室を解消することで、利回りを上げられるため早期売却につなげやすくなります。

投資用マンションの買主は、収益を得ることを目的としているため空室の多い物件は敬遠されがちです。「もう売却するから」と思わずに入居者募集に力を入れ、満室に近い状態で売りに出しましょう。

物件情報がわかる書類をそろえる

物件情報がわかる書類を用意してから売却する方法です。たとえば、レントロール（賃貸借条件一覧表）や修繕履歴一覧表など、物件情報が記載されている書類を準備しておくと説得力が増します。

投資用マンションの売却は、居住用物件と異なり室内を内覧できません。買主は限定的な情報から購入を決めることになるため、書類があることで安心感を与えられます。

販売価格を下げる

現在の販売価格から値下げして売り出す方法です。多少安値であっても負債を増やすことなく損失額を確定できることから、将来の資金計画を立てやすくなるメリットがあります。

ただし、早く手放したいばかりに、大幅な値下げに踏み切ることはおすすめしません。物件価値はもちろんのこと、売却にともなう費用や今後の生活のことも考えて慎重に検討しましょう。

不動産会社を選び直す

媒介契約の期間満了後に、不動産会社を選び直すのもひとつの方法です。次の不動産会社を選ぶときは、以前依頼していた不動産会社への不満点を書き出し、同じ失敗を繰り返さないようにします。

また、投資用マンションの売却に力を入れている会社を選ぶのもおすすめです。ワンルームマンションの売却に強い会社であれば、早く売却しやすくなります。

買取で早く損切りする

不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。不動産売却には不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」と、不動産会社に買主になってもらう「買取」の2種類があります。

買取は仲介に比べると売却価格が安くなりますが、早い段階で損益を確定できる点はメリットです。また、赤字続きの物件なら、現時点以上の負債を抱えずに済みます。

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