ワンルームマンション投資が危険といわれる6つの理由

ワンルームマンションの不動産投資は、危険といわれることがあります。それはなぜなのでしょうか。ワンルームマンション投資に潜むリスクについて解説します。

リスクを踏まえて不動産投資を成功させるポイントも合わせて解説しますので、ワンルームマンションの不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資が危険な6つの理由

ワンルームマンション投資で検索すると、「危険」「儲からない」などのネガティブワードが表示されます。どうして、ワンルームマンション投資には、ネガティブな意見が多いのでしょうか。ここでは、ワンルームマンション投資が危険な6つの理由について解説します。

利回りの低い物件を購入してしまう

不動産投資で収益率の高さを表すときに使用するのが「利回り」です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、広告などで使用されるのは大まかに計算された「表面利回り」が一般的です。

利回りの低い物件を購入してしまうと、金利が上昇したときに返済額が上がってしまうため、逆ザヤが発生するリスクが考えられます。

需要の低い物件で空室が埋まらない

不動産投資で成功するには、需要の高い物件を選ぶことが大切です。いくら価格が安かったとしても需要の低い物件では空室が埋まらないため、損失を出す可能性があります。

ワンルームマンションの場合は、立地や利便性が何よりも重要なので、「駅から遠い」「周辺に生活利便性の高い施設がない」物件は選ばないようにしましょう。

空室リスクが高い

ワンルームマンション投資で特に気をつけたいのが「空室リスク」です。

1棟マンションのように、ほかの貸室の収益が空室の損失を補ってくれるわけではないため、空室が発生すると収入がゼロになってしまいます。アパートローンの返済に家賃収入を充てている場合は、資金ショートを起こしてしまうので注意しましょう。

サブリース会社に利益を取られてしまう

サラリーマンなどの会社員が不動産投資をする場合には、不動産会社とサブリース契約をするケースがよく見受けられます。この場合、サブリース会社に家賃収入で得た利益をかなり持っていかれる可能性があります。

サブリース契約はオーナーに代わって賃貸経営を行い、空室の有無に関わらず賃料を保証してくれるシステムです。便利な仕組みですが、保証される家賃は入居者が支払う家賃よりも安いため、思ったより利益を上げられないこともあります。

赤字経営になる可能性がある

賃貸経営をする際には、修繕費や固定資産税、管理費などの各経費が必要です。そのために、赤字経営になるおそれがあります。

特に、高額な修繕費がかかった場合は、家賃収入だけでは賄いきれない場合もあります。空室リスクも発生したら、さらに赤字が増えることになり、賃貸経営が厳しくなるでしょう。

生命保険代わりに購入してしまう

ワンルームマンションをアパートローンなどで購入する場合、団体信用生命保険（団信）へ加入することになります。そのため、契約者が死亡した場合でも保険金でローン残債を返済できるため、生命保険代わりとなり、家族に財産としてマンションを残せます。

ただ、所有物件が空室の場合は、生命保険としての恩恵を受けられません。また、契約者が病気や事故で就業不能になっても、死亡・高度障害ではない場合は、団信の保険金が支払われないケースもあります。

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ワンルームマンション投資をはじめるときの注意点

投資の失敗には必ず何らかの要因が存在します。ここでは、ワンルームマンション投資をはじめるときの注意点について解説しましょう。

焦って購入物件を決めない

不動産投資で失敗しないためには、物件をじっくり選ぶことが重要です。「いまがお買い得です！」という不動産会社のセールスに煽られて、焦って購入しないようにしましょう。

不動産投資は金額が大きいため、複数の物件を比較して購入しなければなりません。立地や築年数もよく検討して、需要の高い物件を選びましょう。

サブリース契約はよく検討する

サラリーマンなど、ほかに本業がある人にとって便利なのがサブリース契約での不動産投資です。サブリース会社がオーナーの代わりに入居者募集、更新契約、修繕手配などをしてくれるため、初心者でも賃貸経営を行えます。家賃保証も大きな魅力です。

ただ、家賃保証は実際の家賃収入の80%で設定されていることが多く、年収が経過するとさらに保証額を下げられることもあります。サブリース契約はオーナーより、サブリース会社に有利な契約なので、契約するときは契約内容をしっかり確認しましょう。

空室・滞納リスクの対策を立てる

ワンルームマンション投資では空室や家賃滞納が発生すると、大きな打撃を受けることになります。そのため、事前に空室・滞納リスクの対策を立てることが必要です。

空室リスクに備えるには、集客力の強い不動産会社に管理を依頼しましょう。家賃滞納リスクは、家賃保証会社を利用するのがおすすめです。家賃が滞納された場合、保証会社がオーナーに家賃を立て替えてくれます。回収業務も保証会社が行うので手間もかかりません。

連帯保証人の場合は必ず回収できるとは限らないため、家賃保証会社のほうが安心です。

利回りの種類を確認する

賃貸物件の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。不動産投資をする際は、利回りの種類も確認しておきましょう。

それぞれの計算方法は以下の通りです。

利回りの種類	計算式
表面利回り	年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回り	（年間家賃収入ー年間コスト）÷（物件価格＋購入時のコスト）×100

収益物件を購入する際は実質利回りの数字が重要です。実際に不動産投資を行う際は、実質利回りも計算してから実行しましょう。

出口戦略をよく考える

不動産投資をする際は、どこかのタイミングで切り上げることも考えなければなりません。いわゆる「出口戦略」であり、一般的には物件を売却することになります。

以下のような点に気をつけながら出口戦略を考えましょう。

• 相場や売却のタイミングを見極める
• 不動産会社に相談する

売却する際はマンション価格が高めの時期を狙って売り出します。2013年以降はマンション価格の上昇が続いているので、市況が活発です。

なお、譲渡所得税が発生するため、なるべく5年以上所有してから売却しましょう。所有期間が5年以上になると、税率が半分程度にまで下がります。少しでも高めに売却するには不動産会社に相談することも必要です。

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不動産投資を成功させる3つのポイント

ここでは、ワンルームマンションの投資を成功させるためには、どういったことをするべきなのかを解説します。

需要の高いエリアの物件を購入する

ワンルームマンション投資が成功するかどうかは、空室リスクにかかっています。したがって、入居者が退去してもすぐに次の借主が見つかるような物件を購入するのがポイントです。

ワンルームマンションは単身者が利用するため、「立地条件がよい」「周辺に商業施設など利便性の高い施設がある」といった物件の需要が高いでしょう。購入するなら、需要の高いエリアの物件を購入しましょう。

需要の高い物件なら最終的に売却する場合でも買主が見つかりやすく、高値で売れることを期待できます。

腕のよい管理会社に依頼する

集客力が強くて物件をきちんと管理してくれる、腕のよい管理会社への依頼が必要です。ワンルームマンションを1部屋だけ投資する場合、空室が発生すると収入がゼロになってしまいます。退去者が出てもすぐに新しい入居者を入れられる、集客力の強い管理会社を選びましょう。

設備が故障するなど修繕対応や、入居者のクレームにも問題なく対応してくれる管理会社が必要です。

損切りは早めに決断する

このままワンルームマンション投資を続けていても赤字が続きそうな場合は、「損切り」することも考えなければなりません。赤字が膨らむ前に物件を売却します。

対策としては投資をはじめる際に「赤字が⚪︎万円に到達したら売却する」など、損切りのラインを決めておくとよいでしょう。上限額を決めておくことで、損失を最小限に抑えられます。

損切りの決断をずるずる伸ばしてしまうと、最終的な赤字が大きくなってしまい、アパートローンを抱えている場合は資金繰りが厳しくなってしまいます。