サブリース契約に適用される借地借家法を解説。オーナーへのリスクや対処法を解説

サブリース契約は、オーナーが所有する物件を管理会社に一括して貸し出し、その管理会社が物件を転貸する契約形態です。この契約形態では、オーナーと管理会社の間で結ばれる契約に借地借家法が適用されるため、オーナー側にはいくつかのリスクが存在します。

借地借家法は、借地や借家に関する権利関係を規定した法律です。この法律は、借主の保護を目的としているため、賃貸人であるオーナー側の権利が制限される側面があります。サブリース契約においては、オーナーが賃貸人、管理会社が借主となるため、管理会社の権利が強く保護される傾向にあります。

サブリース契約に適用される借地借家法を解説

サブリース契約に適用される借地借家法がどのようなリスクやトラブルの可能性があるのかについて紹介します。

借地借家法適用によるオーナー側のリスク

借地借家法が適用されることにより、オーナー側には以下のようなリスクが生じます。

賃料減額請求を受けるリスク

借地借家法第32条では、借主（管理会社・サブリース会社）から賃料減額請求を受ける可能性があると定められています。賃料減額請求が認められる主な要件は、経済事情の変動により賃料が不相当になったことや、同種の建物の賃料相場に比べて当該物件の賃料が高額であることです。これらの要件を満たす場合、管理会社はオーナーに対して賃料減額請求を行うことができます。

契約解除が困難になるリスク

借地借家法の適用により、オーナーが管理会社との契約を解除することが困難になります。正当事由がない限り、オーナー側から一方的に契約を解除することができないのです。このため、管理会社の対応に不満があっても、オーナーが契約を解除することが難しくなります。

一方で、借主である管理会社は、一般的な入居者と同じようにいつでも契約を解除することができます。

契約更新を拒否できないリスク

借地借家法第28条では、契約期間が満了しても、借主である管理会社が契約の更新を望む場合、オーナーは正当事由がない限り更新を拒否できないと定められています。つまり、オーナーは管理会社との契約を更新せざるを得なくなる可能性があるのです。

サブリース契約の賃料減額請求

借地借家法第32条では、借主である管理会社から賃料減額請求を受ける可能性があると定められています。賃料減額請求が認められる主な要件は以下の通りです。

経済事情の変動により、賃料が不相当になったこと

社会経済情勢の変化により、物件の賃料が周辺相場と比べて高額になった場合、管理会社はオーナーに対して賃料減額請求を行うことができます。周辺の類似物件の賃料が下がっているにもかかわらず、当該物件の賃料が下がっていない場合なども該当します。

空室が発生している。サブリースとして事業性がなくなった物件

管理会社はサブリースを事業として行っています。物件に空室が長期間発生しているケースなどでは、オーナーに支払う賃料と差し引きで赤字になる可能性もあります。サブリースとして事業性が低くなった物件には、賃料の減額交渉が行われます。オーナーが拒否した場合であっても、管理会社は一方的に契約を解除できるため、強気の交渉が行われる可能性もあります。

賃料減額請求への対応としては、以下のような方法が考えられます。

減額請求に応じる

管理会社の主張に合理性があると判断した場合、オーナーは減額請求に応じることができます。ただし、安易に減額に応じることは避け、慎重に検討する必要があります。

減額請求に応じない

管理会社の主張に合理性がないと判断した場合、オーナーは減額請求に応じないことができます。ただし、管理会社が法的手段に訴えた場合、争いが長期化するリスクがあります。

交渉により妥協点を探る

オーナーと管理会社の間で話し合いを行い、互いに歩み寄ることで妥協点を探ることができます。例えば、賃料の減額幅を調整したり、減額の時期を遅らせたりするなどの方法が考えられます。

いずれにしても、賃料減額請求への対応には専門的な知識が必要となります。必要に応じて、弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリースにおける借地借家法を逆手に取ったトラブル事例

サブリース契約においては、借地借家法を逆手に取ったトラブルも発生しています。以下に代表的なトラブル事例を紹介します。

賃料減額に関するトラブル

管理会社が、近隣の同種物件の賃料相場を根拠に、オーナーに対して大幅な賃料減額を求めるケースがあります。オーナーが減額に応じない場合、管理会社が法的手段に訴えることもあり、結果的にオーナーが不利益を被るケースがあります。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

– 管理会社が、近隣の同種物件の賃料が下がったことを理由に、オーナーに対して大幅な賃料減額を求めてきた。オーナーが減額に応じなかったため、管理会社が裁判所に賃料減額請求を行い、結果的にオーナーが大幅な賃料減額を余儀なくされた。

– 管理会社が、賃料減額を求める際に、減額幅が大きすぎるにもかかわらず、オーナーに対して十分な説明を行わなかった。オーナーが減額に応じたものの、後になって減額幅が大きすぎることに気づき、トラブルになった。

このようなトラブルを防ぐためには、オーナーは賃料減額請求の内容を十分に確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

解約できないトラブル

サブリース契約は、借地借家法の適用により、正当事由がない限り、オーナー側から一方的に解約することができません。このため、管理会社の対応に不満があっても、オーナーが契約を解除することが難しいケースがあります。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

– 管理会社の物件管理が不十分で、入居者からクレームが相次いでいるにもかかわらず、管理会社が改善しない。オーナーは契約を解除したいが、正当事由がないため、解除することができない。

– 管理会社が、オーナーに無断で大規模な修繕工事を行い、オーナーに多額の費用負担を求めてきた。オーナーは契約を解除したいが、正当事由がないため、解除することができない。

このようなトラブルを防ぐためには、オーナーは契約書の内容を十分に確認し、管理会社の義務や責任について明確にしておく必要があります。また、管理会社の実績や信頼性についても十分に調査しておくことが重要です。

ファイナンシャル・プランナーによる
みらい収支シミュレーションはこちら

サブリース解約の正当事由

オーナーがサブリース契約を解約するためには、借地借家法第28条に定められた正当事由が必要です。正当事由とは、契約を継続することが困難な事情があることを指します。

正当事由には以下の内容が当たります。

• 自分や親族などが物件を使用する
• 立退料を支払う
• やむを得ず売却する必要がある
• 老朽化などで取り壊す必要がある

原則的に、借主の事情が第一に校了されるため、貸主にそれ以上の事業がなければ解約は非常に難しいです。サブリース契約の条件が不当なため、賃貸経営の収支状況・利回りに影響がある、物件を高額で売却したいからといったものは認められない可能性が高いです。

サブリース会社が、本来オーナーに支払うはずの家賃を滞納している場合などは、正当事由に関係なく催告による解除が可能です。

関連記事：サブリースは解約できない！？契約解除と正当事由について解説

サブリース解約の注意点

サブリース契約を解約する際には、以下のような注意点があります。

違約金の発生

サブリース契約には、中途解約した場合の違約金について定めがあることが一般的です。オーナーが正当事由なく契約を解除した場合、高額な違約金を支払わなければならないリスクがあります。

違約金の金額は契約書に記載されているため、オーナーは契約書の内容を十分に確認しておく必要があります。また、やむを得ず契約を解除する場合は、できるだけ早い段階で管理会社と協議し、違約金の金額について交渉することが重要です。

新たな修繕費用の発生

管理会社が物件の修繕を行っていない場合、オーナーが自ら修繕を行う必要が生じ、新たな費用負担が発生する可能性があります。

特に、築年数が古い物件や、設備の老朽化が進んでいる物件では、修繕費用が高額になるリスクがあります。オーナーは、物件の状況を定期的に確認し、必要な修繕を適切に行っていく必要があります。

家賃収入の減少

サブリース契約を解約した場合、オーナーは自ら物件を管理することになるため、空室リスクを負うことになります。そのため、家賃収入が減少するリスクがあります。

特に、入居者の入れ替わりが多い物件や、立地条件が悪い物件では、空室期間が長期化するリスクがあります。オーナーは、リーシング活動を適切に行い、空室期間を最小限に抑えることが重要です。

サブリース契約を解約する際は、これらの注意点を十分に理解し、適切な対応を取ることが求められます。オーナーは、物件の状況や自身の事情を総合的に考慮し、慎重に判断する必要があります。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリース契約時の注意点

サブリース契約を結ぶ際には、以下のような点に注意が必要です。

契約内容の確認

契約書の内容を十分に確認し、賃料や契約期間、解約条件等について理解しておく必要があります。特に、以下のような点に注意が必要です。

• 賃料の設定方法と改定条件
• 契約期間と更新条件
• 中途解約の条件と違約金
• 修繕費用の負担割合
• 管理業務の内容と報告義務

オーナーは、これらの点について十分に理解した上で契約を結ぶ必要があります。不明な点があれば、管理会社に説明を求め、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

信頼できる管理会社選び

サブリース契約を結ぶ管理会社は、信頼できる会社を選ぶことが重要です。管理会社の実績や財務状況、クレーム対応等について調査し、慎重に選定する必要があります。

具体的には、以下のような点に注目することが重要です。

• 管理会社の業歴と実績
• 管理物件数と入居率
• 財務状況と資本力
• クレーム対応の体制と実績
• オーナーからの評判

これらの点を総合的に評価し、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

サブリース物件の売却について

サブリース物件を売却する際には、以下のような点に注意が必要です。

サブリース契約の内容を開示する必要がある

サブリース物件を売却する際は、購入者に対してサブリース契約の内容を開示する必要があります。契約期間や賃料、解約条件等の重要事項について、適切に説明することが求められます。

契約内容によっては、売却価格に影響が出る可能性がある

説明してきたように、サブリース契約は、貸主の立場が弱く、借主の立場が強い契約です。

サブリース契約の内容によっては、家賃の減額や管理会社からの不当な要求などの可能性があるため、売却価格が低くなる可能性があります。

管理会社の協力が得られない場合、売却が難しくなる可能性がある

サブリース物件を売却する際は、管理会社の協力が不可欠です。管理会社が売却に協力的でない場合、売却が難しくなる可能性があります。オーナーは、管理会社との関係を良好に保ち、売却時の協力を得られるようにしておく必要があります。

サブリース物件を売却する際は、これらの点に注意しつつ、適切な手順で進めることが重要です。オーナーは、売却価格や売却時期、売却方法等について、慎重に検討する必要があります。必要に応じて、不動産仲介業者や弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリース物件の売却は、信頼できる不動産会社に相談

サブリース契約に適用される借地借家法について解説しました。オーナーにとって、サブリース契約には一定のリスクが伴います。賃料減額請求を受けるリスクや、契約解除が困難になるリスク等があるため、オーナーは契約内容を十分に理解した上で契約を結ぶ必要があります。

サブリース契約を結ぶ際は、契約書の内容を確認し、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。また、サブリース新法により、オーナーの保護が図られるようになりましたが、オーナー自身も契約内容を理解し、適切な対応を取ることが求められます。

トラブルが生じた場合は、弁護士等の専門家に相談し、適切な対応を取ることが重要です。オーナーは、自身の権利を守りつつ、管理会社との良好な関係を維持することが求められます。

サブリース物件を売却する際は、サブリース契約の内容を開示し、売却価格や売却方法等について慎重に検討する必要があります。投資マンションやサブリース物件の売買実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。