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投資マンションローン
マンション投資の際に利用するローンは繰り上げ返済した方がよいのでしょうか。
マンション投資などのローンについて、繰り上げ返済をするメリット・デメリットを解説します。
目次
繰り上げ返済とは毎月の返済額とは別にまとまった額を支払い、ローンの一部または全部を前倒しで返済することです。
返済期間が短縮したり返済額が軽減しますが、無計画に繰り上げ返済をするのは注意が必要です。
今後の計画や手元の資金によっては、繰り上げ返済しないほうがお得なこともあります。
繰り上げ返済のメリットは以下のようなものが挙げられます。
それぞれ解説します。
繰り上げ返済すると、合計返済額を減らすことができます。
ローンを利用すると、借りた元金と元金にかかる利息を返済しなければなりません。
繰り上げ返済することで元金を減らせるため、元金にかかる利息額を減らすことができ、毎月の返済額を減らせます。
たとえば、年利2%で3,000万円を借り入れている場合、単純計算で年間で支払う利息は60万円です。繰り上げ返済によって元本を2,000万円減少させた場合、利息支払い額が40万円減ります（2% x 2,000万円）。
ローンを繰り上げ返済すると、返済期間を短くできます。
たとえば返済期間が30年でローンを組んでいた場合、元金の一部を繰り上げ返済することで返済期間が25年や20年になり、もともとの返済期間よりも短くできます。
繰り上げ返済で完済が早まることによって、次の投資物件に目を向けられます。
マンション投資は、2件目、3件目と物件を増やすことが可能です。複数物件のオーナーになることで、よりリスクを分散できます。
ローンを完済した物件から得られる収益などを2件目の繰り上げ返済に充てれば、さらに資産拡大のスピードが増すでしょう。
変動金利でローンを組んでいると、金利による影響を受ける可能性があります。
一般的に変動金利は、半年に一度見直しが行われるため、金利が上がり返済額が増えるかもしれません。そこで繰り上げ返済をすることでリスクを軽減できます。
ただし、金利が変動しても返済額は最大1.25倍までというルールがあるため、大幅に返済額が増えることは少ないです。
繰り上げ返済のデメリットは、以下の3つです。
それぞれ解説します。
繰り上げ返済を行うと節税効果を得られなくなり、所得税などが高くなる可能性があります。支払う利息が減るためです。
所得税などの税金は、収入から必要経費を引いた額に対して一定の税率をかけて計算されます。
そのため繰り上げ返済を行い、支払う利息が減ると経費として控除できる利息額が少なくなり、不動産所得が増えます。
結果として所得税などの負担が増え、確定申告の額が変わってくるでしょう。
(株)TOCHU不動産投資には、節税効果がありますが、キャッシュフローがマイナスの物件を保有して損失を計上し、それによって節税するという方法は、投資としての本質から外れています。損失を生み出すことで節税効果を得るという側面は不動産投資にありますが、単に節税目的で不動産を購入する戦略では長期的な成功は見込めません。
繰り上げ返済の大きなデメリットは、自己資金が減少してしまうことです。一方で、株式投資などで得た利益を確定させて繰り上げ返済に充てるという手法を採用する投資家も少なくありません。不動産投資は価格変動が緩やかで安定性があるという特徴があります。急激に価値がゼロになるリスクは低く、価格変動も比較的穏やかであるため、資産保全型の投資として有効です。株式のような急激な値動きがないことから、長期的かつ安定的な資産形成に適しています。
繰り上げ返済をすると、急な支払いに対応できない可能性があります。
マンション投資は、修繕費や天災などで高額な費用が突然必要になります。
火災保険で対応できる可能性もありますが、手元にある程度はまとまった現金は必要でしょう。
手元にまとまった現金があるからといって、無計画に繰り上げ返済に充てないように注意が必要です。
繰り上げ返済を行うと、追加投資が難しくなります。
なぜなら金融機関の審査の際に、手元の現金が多い人のほうが評価が高く借入しやすいからです。
繰り上げ返済に現金を充ててしまい、手元の現金が残っていない状態であれば、借入ができず追加投資が難しくなるでしょう。
物件の追加購入などを検討している場合は、返済と手元に残しておく現金のバランスを考慮してください。
メリット・デメリットのある繰り上げ返済ですが、どのようなケースに向いているかを解説します。
繰り上げ返済をしたほうがいいケースは、以下の3つです。
それぞれ解説していきます。
借入金額の金利が高い場合、利息支払いが多額になる可能性があります。この場合は繰り上げ返済をすることで、将来的な利息支払いを大幅に削減できるため、合計返済額を減らすことができます。
ただし近年は低金利の金融機関も増え、高金利の時代より繰り上げ返済するメリットが少ないです。変動金利で借りていて金利上昇が予想される場合、繰り上げ返済するのがおすすめです。
繰り上げ返済によるメリットが節税効果を上回る場合、繰り上げ返済したほうがお得です。
節税効果とは、ローンの利息を経費として計上することで課税所得を減少させ、結果的に支払う税額を減らすことを指します。
節税額よりも繰り上げ返済による利息削減額のほうが大きい場合は、繰り上げ返済を検討してよいでしょう。
確定申告すれば節税金額が分かりますが、今すぐ知りたい場合は税理士に計算してもらうのがおすすめです。
専門家の意見を確認することで、具体的な数値に基づいた最適な判断ができるでしょう。
追加で物件を購入する際、繰り上げ返済をするほうが良い場合もあります。高金利ローンを繰り上げ返済することで、利息負担を軽減しキャッシュフローの改善が可能です。
たとえば既存の5%金利のローンを1,000万円繰り上げ返済すれば、年間50万円の利息を削減できます。
このように繰り上げ返済による軽減が、節税効果を上回るなら繰り上げ返済がおすすめです。
繰り上げ返済の方法には、下記の2種類があります。
2つの返済方法の特徴を把握しておくことで、自分にあった繰り上げ返済を行えます。
それぞれ解説します。
返済期間短縮型とは、月々のローン返済額はそのままで返済期間のみ短くする方法です。
メリットとして、借り入れている元金の一部を返済することで、返済期間を35年でローンを組んでいても25年や20年と元々の期間より早く完済が可能です。返済期間が短くなると、利息の負担額が大きく軽減できます。
返済額軽減型は、繰り上げ返済を行うことで毎月の返済額を減らし、家計の負担を軽減する方法です。返済期間は変更されず、元本が減少するため月々の返済額が少なくなります。
メリットとして、毎月の返済負担を減らし、家計のキャッシュフローの改善が可能です。デメリットについては、合計の利息支払い額が大きく減らないことや返済期間が短縮されないことがあります。
(株)TOCHU返済期間短縮型は、総返済リスクを軽減したい投資家に適しています。ローンを抱えることに精神的負担を感じる方は、早期に返済を完了させることで安心感を得られます。この方法は安定志向の投資家に向いており、長期的な金利負担の削減という利点もあります。
対照的に、返済額軽減型は積極的な投資拡大を目指す方に適しています。月々のキャッシュフローの最大化を重視し、そのプラスの資金を活用して次の物件取得へと展開することができます。月々の返済負担が軽減されることで経済的余裕が生まれ、その資金を新たな物件購入に振り向けることが可能となります。
一般的に、返済期間短縮型を選択する投資家は、単一物件での投資完結を志向する傾向があります。物件数の拡大にあまり関心を持たない方が多いといえるでしょう。一方、ポートフォリオ拡大を目指す投資家は、返済額軽減型アプローチを採用し、創出された余剰資金で追加物件を取得するという戦略を取ることが多いです。
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実際にマンション投資の繰り上げ返済をしたときに、返済額や返済期間、月々の返済額はどのように変化するのでしょうか。
以下の条件でシミュレーションをしていきます。
返済が始まってから5年後に500万円の繰り上げ返済をすると仮定します。
【返済期間短縮型】
| 繰り上げ返済前 | 繰り上げ返済後 | 差額 | |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 約115,000円 | 約115,000円 | なし |
| 総返済額 | 約4,829万円 | 約3,675万円 | 約1,154万円 |
| 利息総額 | 約1,829万円 | 約1,175万円 | 約654万円 |
| 返済期間 | 35年 | 約25年1カ月 | 約9年11カ月 |
【返済額軽減型】
| 繰り上げ返済前 | 繰り上げ返済後 | 差額 | |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 約115,000円 | 約95,000円 | 約20,000円 |
| 総返済額 | 約4,829万円 | 約4,005万円 | 約824万円 |
| 利息総額 | 約1,829万円 | 約1,505万円 | 約324万円 |
| 返済期間 | 35年 | 35年 | なし |
繰り上げ返済を行うことで、返済総額や返済期間、月々の返済額を大きく削減できます。
どちらの返済方法が適しているかは、投資戦略や個々の経済状況に応じて選択することが重要です。
繰り上げ返済を検討しているけれど自分に合っている方法がわからない人や、そもそも繰り上げ返済をしたほうがいいのか知りたい人は、専門の不動産会社に相談してみましょう。
専門の不動産会社はたくさんの案件に対応しているため、類似ケースやおすすめの対応方法をアドバイスしてくれます。
繰り上げ返済は資金状況や今後の計画により戦略が変わるため、専門の不動産会社にシミュレーションしてもらうことがおすすめです。
繰り上げ返済にかかる事務手数料のことを繰上返済手数料といいます。
繰上返済には「一部繰上返済」と「全額繰上返済」の2種類があります。
一部繰上返済とは、ローンの一部のみを繰り上げ返済することをいいます。
一部返還の繰り上げ返済には、手数料がかからない銀行が多いです。
手続きの方法により有料になる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
全額繰上返済とは、ローンの残債を全て返済し完済することをいいます。
全部返還の繰り上げ返済にかかる手数料は、多くの銀行で有料です。
また手続き方法によって手数料が異なったり、ネット銀行であれば無料であることが多いです。具体的な手数料については、ローンを契約している金融機関に確認してください。
繰り上げ返済を行うときに、手数料を下げる方法は以下の2つです。
それぞれ解説します。
金融機関によっては、繰り上げ返済の手数料が無料である可能性もあります。
どうしても繰り上げ返済の手数料を支払いたくない人は、手数料が無料の金融機関へローンの借り換えも選択肢のひとつです。
ただ借り換えにも手数料が必要になるため、総合的に検討するようにしてください。
金融機関によっては、書面よりもオンラインでの手続きのほうが手数料が安い場合もあります。
手続きの方法だけで費用が変わるため、繰り上げ返済を検討する場合には確認してみましょう。
(株)TOCHU理想的には、購入物件と同等額の資金を手元に確保しておくことが望ましいです（笑）しかし、現実的には困難な場合が多いでしょう。実務的な観点からは、物件価格の約30%程度を自己資金として確保しておくことを推奨します。例えば2,000万円の物件であれば、700万円程度の自己資金を維持することが望ましいと考えます。
この資金を維持しながら、状況に応じて繰り上げ返済を実施したり、好条件の物件があれば新規購入を検討したりすることができます。ただし、余剰資金の確保は必須条件です。入居者の突然の退去や設備の不具合など、予期せぬ事態に備える必要があります。こうした状況に対応するための資金準備は不可欠です。
不動産投資で得た利益を短期的な消費に充てることは避けるべきです。リスク対策として適切な資金を確保し、長期的視点での資産運用を心がけることが重要です。
(株)TOCHU不動産投資のポートフォリオ拡大においては、綿密な事業計画の策定が重要となります。1〜3年先を見据えた計画を立て、収支が黒字でキャッシュフローがプラスであることを示すことが、金融機関からの追加融資獲得には不可欠です。投資規模の拡大に伴い、より精緻な事業計画の提出が求められます。
金融機関は投資家の財務状況を詳細に審査します。預金残高、既存物件への自己資金投入額、現在の収支状況などを精査します。確定申告書類なども審査対象となり、事業の安定性と収益性が総合的に評価されます。これらの情報を基に、金融機関は投資家の事業遂行能力と物件の収益性を判断します。
繰り上げ返済の実施により財務状況が改善されれば、次の投資に向けた融資審査においても有利に働くことが多いです。安定的にプラスのキャッシュフローを確保していることが、投資拡大の可能性を広げる重要な要素となります。
(株)TOCHU不動産投資においてローン活用自体は有効な戦略ですが、最も重要な原則は月次収支をプラスに維持することです。継続的にキャッシュを生み出す状態が確保できれば、物件数の拡大も可能となります。手元資金の減少がない状況であれば追加投資も検討でき、プラスのキャッシュフローが蓄積されれば、繰り上げ返済によってさらなる収支改善も実現できます。この好循環を構築しながら投資規模を拡大していく方法が推奨されます。
実際に、このような手法で成功している投資家は多数存在します。プラスのキャッシュフローを蓄積し、一定額に達した時点で繰り上げ返済を実施したり、次の物件取得に充てたりすることで資産を拡大していきます。このような投資家にとって明確な終着点は設定されておらず、継続的な資産形成が目標となっています。一方で、築年数が経過した物件については売却を選択するケースもあります。築年数の進行に伴い入居者層の変化や設備の劣化などの課題が生じやすくなり、管理負担が増大するため、一定の築年数を超えない物件のみを保有するという戦略を採用する投資家も見受けられます。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
繰り上げ返済の最大のメリットは、月々の返済額を減らせることでキャッシュフローがプラスになりやすくなることです。また、トータルで見た場合の金利負担も軽減できます。マンション投資は進行とともに状況が変化していきます。家賃の変動、修繕積立金の上昇、物件価格の変動などを考慮し、キャッシュフローをプラスに維持するためには繰り上げ返済が非常に重要な役割を果たします。
理想的なのは、月々のキャッシュフローをプラスにして、その余剰資金を貯蓄し、繰り上げ返済に充てることです。これによりローン残高が圧縮され、返済期間が短縮されるとともに、さらにキャッシュフローが改善するという好循環が生まれます。目安としては、200万円から300万円程度の資金が貯まったら繰り上げ返済に充てることをおすすめします。他に適切な投資先がなければ、繰り上げ返済によって物件の実質利回りが向上するため、効果的な資金活用となります。