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不動産投資について調べている人であれば「不動産投資は節税できる」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか。
一方で「不動産投資の節税は嘘」という情報もよく目にします。
結論から言うと、不動産投資をする人の状況・環境などによって、「不動産投資で節税」は本当にも、嘘にもなります。
不動産投資が節税になる人・節税目的で始めないほうがいい人の特徴をまとめています。
目次
不動産投資は実際に節税になります。ですが、条件次第で節税効果が大きくなったり、小さくなったりします。
節税効果を特に実感できるのは次のような人です。
不動産投資を利用すると、課税される所得（課税所得）が低くなるため、所得税と住民税を抑えることができます。
例えば、課税される所得（以下、課税所得）が900万円以上の人だと所得税率は33％です。
ところが、課税所得が899万9,000円以下になると所得税率は23％まで下がります。
所得税＝課税所得×税率-控除
また、住民税に関しても、税率は一律10％ですが、被乗数である課税所得が下がれば、自然と住民税も下がります。
住民税＝課税所得×10％-控除
不動産投資の現金収支が黒字でも、会計上のみ赤字になっていると、特に節税がうまくいっている実感を得られます。
ですが、実際には現金収支が赤字であっても、課税所得を下げることができているのであれば、節税できていることになります。
“会計上で赤字”とは、不動産所得の現金収支が黒字でも、会計上のみ赤字になっている状態です。現金は黒字、会計上は赤字。この原因は、減価償却にあります。
不動産投資における減価償却とは、不動産購入経費を複数年に分割して経費計上できる仕組みのことです。
例えば、不動産を購入した翌年は、実際には購入費用経費は支出していないのに、支出したことにして計算します。そのため、現金上・会計上で差が出るのです。
不動産所得の計算式：
不動産所得＝不動産収入（主には、家賃）ー経費（修繕費・固定資産税・保険料・ローンの利子・減価償却）
不動産所得がマイナスであれば、課税所得が下がり節税になります。
不動産所得がプラスになってしまい税金も上がると言うケースには、法人化すると節税になります。所得税・住民税が法人税に切り替わるため、その税率は43％（課税所得が900万円以上の人の場合、得税率33％＋住民税率10％）から15.0〜23.2%に抑えることができます。
不動産投資は相続税の節税にも利用できます。
現金で相続する場合、相続税評価額は100％ですが、不動産の相続税評価額は現金よりも一般的に低くなります。
不動産の建物部分は、経年劣化の影響で徐々に評価額が下がっていくのは想像できると思いますが、土地においても相続税評価額は現金よりも低くなります。
また、不動産を賃貸していると相続税評価額はさらに下がるので、不動産投資はまさに相続税対策にぴったりです。
不動産投資での節税が嘘だと主張する人は、次のパターンが考えられます。
不動産投資をしていると、空室時のローン返済、修繕費や設備投資などの経費のため、持ち出しが発生することも。
「せっかく節税したのに、持ち出しがあっては、節税の意味がない。節税なんて嘘だ」と思うでしょう。
現金の動きだけを見ると、損しているような感覚になってしまう気持ちもわかります。
ですが、実際にはローン返済は自分の借金を目減りさせていますし、物件にかかる経費は空室率を下げるための投資と捉えることができます。
税制改革の以前から、不動産投資をしている人は、特に節税ができなくなったと感じています。
これまで見てきた通り、不動産投資の節税効果は、減価償却に大きく影響されます。
平成28年の税制改革では、建物付属設備や構築物の減価償却が、定率法で償却できていたものが、定額法でしか償却できなくなってしまいました。
そのため、節税を特に受けたい投資直後の減価償却費が抑えられることになりました。
土地も減価償却できると嘘をつく営業マンが一定数います。
営業マンが不動産投資の節税効果を説明する際、必ず減価償却の説明もします。
その際、不動産（建物＋土地）取得費用の借入金を全額経費として減価償却できると嘘の説明をします。
実際には、減価償却できるのは建物部分だけになり、不動産取得費用のうちの建物部分にあたる6〜7割程度です。
海外に一年以上滞在すると法律上の非居住者になります。
非居住者が、家賃収入を得る場合、20.42％の源泉徴収税がかかります。
この源泉徴収税は、確定申告で精算できます。ですが、不動産ローンの返済もある中で毎月の手取り家賃収入が8割になってしまうのは、そもそも節税どころではない痛手です。
住宅ローン控除を受けられると思っている人もいますが、それはできません。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの返済残高の一定の割合が所得税から控除されることです。利用条件は、自宅用のローンのみのため、不動産投資には利用できません。
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私は基本的に、節税のために不動産を赤字運用するという考え方には反対の立場です。節税目的で物件を購入すると損失を被る可能性が高いため、お客様にはやめることをおすすめしています。
考えてみれば、これは非常に矛盾した話です。不動産投資であるにも関わらず、なぜ節税というキーワードで販売するのか理解できません。投資である以上、プラスの収益を生み出すべきです。節税よりも投資として利益を上げ、適切に納税することが真の成功だと考えています。
節税効果があるということは、言い換えれば損失が発生しているということです。損失を生む物件をわざわざ購入するのか、根本的な疑問があります。本当に投資として収益性が高いのであれば、「納税は発生しますが、それでも十分な利益を得られる優良物件です」と自信を持って説明するはずです。
(株)TOCHU節税のみを売りにしている業者は、適切なシミュレーションを提示できないケースが多いです。なぜなら、詳細な収支計算を行うと税負担が発生することが明らかになってしまうからです。つまり、節税以外に訴求できるポイントがないということです。また、生命保険の代替手段という説明もよく聞きますが、基本的に節税を謳い文句にする業者で信頼できるところは少ないと考えています。
実際のところ、節税を主要なセールスポイントとする物件は、通常の投資物件としての魅力に欠けることが多いのが現実です。他に販売できる要素がないため、節税というキーワードに依存せざるを得ないということです。
(株)TOCHU実際にそのような相談は多数あります。お客様から不動産購入の相談を受ける際、「どのような不動産をお考えですか」とお聞きすると、「これを購入すると節税になると聞いた」という回答が最初に出てくることがあります。
私の役割は、数値に基づいて明確なシミュレーションをお示しすることです。「儲かります」といった曖昧な表現ではなく、具体的な数字で「これだけの利益」「これだけの損失」を明示します。
お客様の反応は正直なもので、「そうなのですか」とテンションが下がってしまうことが多く、「損失が出ているのですね」という理解に至るケースも少なくありません。せっかく説明しても落胆させてしまうのは心苦しいのですが、それも重要な役割です。
相談を受ける際は、5年から10年先までのシミュレーションを行います。入居者の退去リスクなども含めて数値化してお示しするのですが、その結果、多くのお客様が「この不動産投資は見送ります」という判断をされることが多いのが実情です。
これは不動産投資に限った話ではありませんが、「税金」という言葉自体に対する拒否反応を示される方は多いですね。年1回の確定申告で税金をまとめて支払う際、その税金が適切に社会で活用されていれば納得もできるのですが、政治問題などで税金の使途が問題視されることもあり、税金に対して良いイメージを持たない方も多いです。
例えば100万円の利益に対して30%の税金を課せられると、手取りは70万円になります。これは誰もが避けたいと思うのは自然な感情でしょう。ただし、納税は国民の義務でもあるため当然支払うわけですが、手取り額の減少や年間の税負担による資産減少に対して、強い抵抗感を持つのは理解できます。
不動産投資に限らず、年末の決算時期には「節税対策としてこのような支出を」という提案がよくありますが、100万円の税金を減らすために200万円や300万円を支出するという行為は、様々な場面で見られる現象です。
「節税」という言葉は、ある種の魔法のような効果を持っていると感じています。魔法であるがゆえに、その仕組みや結果について深く考えることなく、節税という響きに魅力を感じてしまう方が実際に存在するということです。
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節税目的で不動産投資をするなら、課税所得が900万円未満の人には、おすすめできません。
その理由は、税率がほとんど下がらないからです。
課税所得が700万円の人が不動産投資をした場合、所得税は下のようになります。
| 課税所得 | 税率 | 控除額 | 計算式 | 所得税 |
| 700万円 | 23％ | 63万6,000円 | 700万円×23％-63万6,000円 | 97万4,000円 |
ここから課税所得が、損益通算で600万円になったとします。
すると、かかる税率20％に下がります。
| 課税所得 | 税率 | 控除額 | 計算式 | 所得税 |
| 600万円 | 20％ | 42万7,500円 | 600万円×20％-42万7,500円 | 77万2,500円 |
課税所得が900万円の人は、損益通算で税率を33％から23％に下げられたのに対して、
課税所得が700万円の人は、税率は23％から20％までしか下げられません。
そのため、実際には節税できていても、その効果をあまり実感できません。
課税所得が900万円未満の人が、不動産投資をする場合は、単純に不動産収益を作ることを目指しましょう。
また、木造中古アパートはへの投資は、減価償却期間の関係で節税に有利です。
ですが、そもそもの投資として扱うことの難易度が高いので、節税目的でない場合はおすすめしません。
不動産投資のメリットは節税の他にも、資産形成・収入の幅が増えるなどメリットも多い一方で注意点も多いです。
物件選び・業者選び・税務処理・物件管理・各種リスク管理など注意点も多くあります。
(株)TOCHU私の経験では、節税目的で不動産投資を始めて成功した方をほとんど見たことがありません。基本的に損失を出しているからです。税金を減らすことは達成できても、結果的に総資産を減らしているというのが実情です。
投資の本来の目的は資産の増加です。それを犠牲にして税金の還付を受けるというのは、本末転倒の状況と言えるでしょう。
多額のローンを組むということは、当然返済負担も重くなります。初年度は何とか本業の収入でカバーできても、2年目、3年目と収支のマイナスが続くということは、持ち出し額が増加し続けることを意味し、徐々に経済的に厳しくなっていきます。
さらに問題なのは、2年目にも「節税効果がありますので、2件目を購入しませんか」という提案を受けるケースです。物件を追加購入するような提案ですね。
節税を主要な訴求点とする物件は、通常の投資物件としての魅力に欠けることが多いのです。他に販売できる要素がないということの証左でもあります。
一般のサラリーマン投資家が、将来値上がりする物件を見極めることは非常に困難です。私たち業界関係者でも、日々多数の物件を検討していますが、200件から300件に1件程度しか優良物件は見つからないのが実情です。それほど専門家でも判断が難しいということです。
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不動産投資は、サラリーマンの方が副収入目的でやる方がほとんどです。これは非常に勿体無いことです。
せっかく不動産投資ができる環境にいるのですから、経済的自由を目指し、一つの事業という意識で取り組むことをおすすめします。
市場調査については、レインズマーケットインフォメーションや不動産のポータルサイトを利用します。売り出し中の投資用不動産の値段の上下で、市場価値を見ることができます。
収支計画を作成することで、予期せぬ出費に対応する資金準備や不動産を買い足すための準備ができます。
不動産投資は、動く金額が大きいので悪徳業者・自己の利益のみを考える業者も多く存在します。初めて不動産投資を検討している人は、そのような業者に騙されないことが重要です。
他にも営業マンの人柄は良いけど、物件取得能力や賃貸管理能力がない業者にも要注意です。ついつい信用してしまいそうですが、絶対に選んではいけません。
信頼できる不動産会社とは、まずは実績があることです。次に担当営業マンと信頼関係が築けるかがポイントです。
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(株)TOCHUまず重要なのは、節税という視点を一度脇に置くことです。節税は投資の副次的な効果として捉えるべきで、投資でプラスの収益を上げた結果として節税効果もあったという程度に考えるのが適切です。それを主目的にするのは間違いです。
投資についても節税についても、より深く学習することをおすすめします。節税の仕組みを正しく理解すれば、わざわざ損失を出してまで節税を図ろうとは考えないはずです。
私がお客様の相談を受ける際は、まず「購入目的は何ですか」という質問から始めます。家賃収入が目的であれば、「家賃収入と返済がとんとんで構いません。ただし、このエリアは5年後、10年後には必ず価値が上昇すると考えているため、多少の持ち出しは承知の上で購入します」という明確な戦略があれば、私は反対しません。
重要なのは、購入目的が明確であること、そして出口戦略まで含めた長期的な視点を持っていることです。
総合的な視点で判断することが大切です。家賃収入、支出、税還付、そして最終的な総合収支はどうなるか。キャピタルゲインも含めて、全体的な損益を評価すべきです。
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2002年より投資用中古ワンルームマンション売買のキャリアをスタート。
20年以上にわたり投資マンション市場に携わり、売主・買主双方のリアルな課題解決を通じて、個人投資家の資産形成をサポートしてきた。
2014年に株式会社東・仲（現：株式会社TOCHU）を設立。
投資用中古ワンルームマンションを中心とした売買仲介・買取事業を展開し、これまでの取扱実績は20,000件以上。
現在、会社には年間7,000件以上の投資マンション売却・不動産投資に関する相談 が寄せられており、多くの投資家の売却戦略や資産運用をサポートしている。
2025年には業界初となる価格透明化サービス 「TOCHU iBuyer」 を展開。
中古投資マンション市場の価格不透明性を解消し、投資家が適正価格で売却できる仕組みづくりを推進している。
「誠実な取引こそが市場の信頼をつくる」という理念のもと、 投資マンション市場の健全な発展を目指して活動している。
・投資マンション売却
・投資マンション買取
・オーナーチェンジ物件売却
・不動産投資コンサルティング
投資マンション売却・不動産投資の専門家として、各種メディアや業界媒体で紹介されている。
・NHKにて不動産市場に関する取材
・「住宅新報」にてTOCHU iBuyerが紹介
・「リフォーム産業新聞」にて企業取り組みが掲載
・不動産業界メディア「リビンマガジンBiz」にてサービス紹介
・不動産オーナー向け専門誌「月刊 地主と家主」に書籍が掲載
・ERA LIXIL不動産ショップ全国大会にて成績優秀により複数回受賞。
・不動産業界団体 投資不動産流通協会 の会員として研修・研究活動に参加。
・JAPAN BUILD 「不動産テックEXPO」 のセミナー登壇
不動産取引のデジタル化・透明化に向けた取り組みを発信している。
・公認 不動産コンサルティングマスター
・宅地建物取引士
・ファイナンシャル・プランニング技能士
・賃貸不動産経営管理士
・投資不動産取引士
・競売不動産取扱主任者
・日本不動産仲裁機構 認定ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）
『マンション投資IQアップの法則 〜なんとなく投資用マンションを所有している君へ〜』（CHICORA BOOKS）
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