不動産投資における6つのリスクとは？回避する方法を併せて解説

不動産投資は継続的な収入を得られることから、副業としても人気の高い資産形成方法です。しかし、不動産投資には、リスクが伴うことを忘れてはいけません。本記事では不動産投資で考えられる6つのリスクと、リスクの回避策を紹介します。不動産投資を検討している方、すでに不動産投資を始めていてリスクが心配な方はぜひ参考にしてください。

不動産投資のリスク1.空室

不動産投資のリスクとして最初に挙げられるのが、空室のリスクです。一般的に不動産投資はローンを活用し、ローン返済と家賃収入を相殺して資産を形成します。不動産を抱えると、ローンの返済だけでなく管理・維持のための費用も必要です。そのため、少なくともローン返済額と管理・維持費を超える家賃収入がなければ、投資としてプラスの収入を得られません。

空室が多く、最低限必要な家賃収入を下回れば、ローンの返済などを本業の収入や貯金を切り崩して支払うことになるでしょう。つまり空室が続けば赤字になるだけでなく、経営破綻するおそれがあるのです。

空室リスクの回避方法

不動産投資で空室リスクを回避するには、以下のポイントを押さえて物件を選ぶことが大切です。

• ワンルームなど部屋数の少ないマンション
• 利便性の高い物件
• 人気のデザイン、間取りを採り入れている
• 設備が整っている
• 老朽化していない
• 賃貸物件が飽和状態のエリアを避ける

学生をはじめ広い世代に需要があるワンルームマンションや、近くに駅・スーパーなどがある利便性のよい物件、エアコンつき、バス・トイレ別などの物件は空室リスクを低減できるでしょう。見た目の清潔感や新しさも重要です。また、そもそも賃貸物件が飽和状態で、ほかの物件でも空室が目立つエリアは避けましょう。

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不動産投資のリスク2.家賃滞納

不動産投資では家賃滞納のリスクも懸念材料です。家賃を滞納されてしまうと空室と同様に家賃収入を得られません。入居者が住んでいるため、新たに入居者を探すこともできず、滞納が長く続けば当然赤字になります。

長く滞納が続くのであれば、しかるべき対処をする必要も生じるでしょう。とはいえ、仮に訴訟を起こし明け渡しの強制執行などをするにしても、費用や時間がかかります。

家賃滞納リスクの回避方法

家賃滞納のリスクを回避するポイントは、事前審査と滞納が起きた場合のリスクヘッジです。以下のような対策を立てておきましょう。

• 入居審査を厳しくする
• 入居時に連帯保証人を立てさせる
• 家賃保証会社や家賃保証協会を利用する

安定した収入の有無を確認する入居審査は、家賃滞納回避のためには欠かせません。また、入居時に連帯保証人を求めたり、滞納した入居者の代わりに家賃を支払う家賃保証会社や家賃保証協に加入してもらったりするのもよいでしょう。

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不動産投資のリスク3.災害

不動産投資のリスクとして予測しにくいものの、対策を採っておかなければならないのが災害です。もし、災害によって所有する物件が破壊され、物件としての価値がなくなってもローンを支払い続けなければいけません。

家賃収入がなく、ローンだけ支払うとなれば、早々に経営破綻することが簡単に想像できます。大きな災害は頻繁に起きるものではありませんが、起こるリスクがあるものとして、対策を立てておく必要があるでしょう。

災害リスクの回避方法

災害による家賃収入が得られないリスクを回避するには、予防と実際に起きたときの対策の両面から備えておくことが重要です。

• 火災保険や地震保険に加入する
• 新耐震基準など耐震性の高い物件を選ぶ
• 耐震補強工事をする
• 鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の物件を選ぶ
• ハザードマップを確認する
• 複数の所有する場合は地域を分散する
• 売却する

物件を所有するのであれば、火災保険や地震保険の加入は欠かせません。また新耐震基準の地震に強い物件や、鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造を選ぶことで、地震や火災に対するリスクヘッジになるでしょう。

すでに保有している物件の耐震に不安があるなら、補強工事をするのもひとつの方法です。ただし、耐震工事の費用が見合わないなら、売却して別の物件に乗り換える手段もあります。

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不動産投資のリスク4.建物の老朽化

不動産投資のリスクとしてつきまとうのが、建物の老朽化による修繕費の発生です。たとえば、階段やエレベーター、廊下、エントランスなどの共用部分、建物の外壁、屋根、ほかにも室内のフローリングや壁紙、水回り設備などは定期的な修繕が欠かせません。

設備が老朽化すれば入居者の不満につながります。外観が古めかしい印象だと入居ニーズの低下を招くでしょう。修繕費は大規模マンションになればなるほどかさみます。老朽化自体は避けられないため、不動産投資をするなら押さえておきたいリスクです。

老朽化リスクの回避方法

老朽化による修繕費の発生を抑えるためには、以下のような対策を採っておきましょう。

• 新築や築年数の浅い物件を選ぶ
• 鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の物件を選ぶ
• 修繕費用を積み立てしておく
• 修繕費を考慮した資金計画を立てる
• 売却する

古い物件だとすぐに修繕が必要になることもあるため、できるだけ新しい物件を選ぶのがポイントです。また、鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造などは、木造に比べて劣化が遅いため、頻繁な修繕が必要ありません。

修繕はいずれ必要になるため、修繕費を考慮した投資計画を立て、別途修繕費を積み立てておくようにしましょう。もし、修繕費が大きくかさむようなら、修繕のタイミングで売却するのも方法です。

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不動産投資のリスク5.不動産価値の下落

不動産投資では、所有物件の不動産価値の下落もリスクのひとつです。賃貸物件の経年劣化をはじめ、人口の減少による需要の低下、周辺に物件が増えたことによる競争力低下などによっても不動産価値は下がることがあります。

不動産価値が下がれば、家賃も下げなければいけないでしょう。家賃収入が減れば、当初の計画通りに収入を得ることが難しくなります。特に経年劣化による不動産価値の下落は避けられないため、先を見越した投資計画が必要です。

不動産価値の下落リスクの回避方法

不動産価値の下落を抑えるには、以下の対策が有効です。

• 賃貸需要の高いエリアの物件を選ぶ
• 将来性のあるエリアの物件を選ぶ
• 中古物件なら築20年以上のものを選ぶ
• リノベーション工事の実施

ベッドタウンや駅・商業施設に近いエリア、都市開発などが行われている将来性のあるエリアの物件なら、周辺環境による不動産価値の下落を抑えられるかもしれません。物件は新築から時間が経つにつれ、価値はどうしても下がってしまいます。一般的には20年を超えると、不動産の価値はほとんどなくなるといわれています。

修繕のタイミングなどと併せて考える必要がありますが、あえて20年以上の物件を選ぶのも不動産価値の大きな下落を回避するよい方法です。費用はかかりますが、リノベーションによって新しい価値を見出す手もあるでしょう。

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不動産投資のリスク6.管理会社の倒産

不動産投資のリスクとして、管理会社の倒産も念頭に置いておく必要があります。管理会社とは集金代行、契約更新、建物の管理維持を担う会社です。管理会社に委託すれば、日常的な事務的な業務を自分で行う必要がないため、不動産投資の手間を大きく減らせます。

しかし管理会社が倒産すればこうした業務を、突然自分でやらなければなりません。ほかの管理会社を探すのに時間がかかれば、集金、契約更新などに影響を及ぼし、業務が滞れば収入に直結します。

倒産リスクの回避方法

管理会社の倒産リスクを回避するためには、以下の方法が挙げられます。

• 管理実績があり、経営が安定している管理会社を選ぶ
• 日本賃貸住宅管理協会に登録している管理会社を選ぶ
• 売却する

赤字経営になっていないかなど、契約前に管理会社の経営状況を確認しておくとよいでしょう。管理会社が日本賃貸住宅管理協会に登録していれば、倒産した際に引き渡しされなかった預かり金を協会が弁済してくれたり、一時的に代行してくれる管理会社を紹介してくれたりします。

管理会社が倒産して管理が行き届かなくなるのなら、そのタイミングで売却してしまうのも方法です。