不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要？不動産収入の節税方法を解説

不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要、という話を聞いたことがある方もいるでしょう。

しかし、ケースによっては20万円以下でも確定申告が必要になります。

本記事では、不動産所得の計算方法や確定申告のやり方、さらに税金対策として必要経費や住民税の申請方法についても詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要？

不動産所得とは、不動産の貸付によって得た所得のことです。所得税法においては以下の3つが不動産の貸付に該当します。

• 土地や建物などの貸付
• 地上権や借地権など不動産の上に存する権利の設定・貸付
• イベントスペースなどの一時的な貸付

そのため、アパートやマンションを賃貸して家賃収入を得ると不動産所得となります。原則として、不動産所得が発生した場合には所得税の確定申告が必要です。

しかし、サラリーマンなどの給与所得者で、給与所得・退職所得以外の所得が20万円以下の場合は確定申告が不要となります。

給与所得者が副業で不動産賃貸を行っている場合でも、不動産所得が20万円以下であれば基本的に確定申告は不要だと覚えておくとよいでしょう。

不動産所得と不動産収入の違い

不動産収入とは、不動産の貸付によって得た収入の総額です。

一方、不動産所得は不動産の貸付によって得た所得であり、不動産収入から必要経費を差し引いた額を指します。

不動産賃貸における必要経費としては以下のものが該当します。

• 不動産取得税や固定資産税などの税金
• 損害保険料
• 修繕費
• 減価償却費
• 不動産購入のために借り入れたローンの利子
• 広告宣伝費
• 管理会社に支払う業務委託料

確定申告が必要なのは不動産収入ではなく、不動産所得が20万円を超えた場合です。

たとえば、不動産収入が25万円で必要経費が5万円以上だった場合、不動産所得は20万円以下になるため確定申告は不要となります。

不動産所得の計算方法

前述したように、不動産所得は不動産収入から必要経費を差し引いた額ですので、計算式で表すと以下になります。

不動産所得＝不動産収入－必要経費

必要経費はさまざまな費用が該当するため、計算するのに時間がかかることがあります。確定申告する可能性も考えて早めに確認しておきましょう。

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不動産所得が20万円以下でも確定申告を行うケース

サラリーマンなどの給与所得者で不動産所得が20万円以下であれば、基本的には確定申告が不要です。

しかし、不動産所得が20万円以下でも確定申告を行うべきケースは存在します。確定申告を行うケースとして、具体例を5つ紹介しますので見ていきましょう。

不動産経営で赤字が発生した場合

不動産経営で赤字が発生した場合、すなわち不動産所得がマイナスの場合は確定申告をするべきです。

確定申告を行うことで、不動産所得の赤字と給与所得の損益通算ができるためです。

損益通算とは、赤字の所得を他の所得の黒字と相殺する制度を指します。不動産所得の赤字はほかの所得との損益通算が認められているため、確定申告をすることで総所得額を減らせるのです。

住宅ローン控除を利用したい場合

住宅ローン控除とは、住宅ローン等を利用して居住用不動産を取得した個人が、一定の要件を満たす場合に利用できる控除制度です。

住宅ローンを組んだ1年目に住宅ローン控除の適用を受けるためには、確定申告を行う必要があります。2年目以降は年末調整で控除の適用が可能です。

なお投資用不動産の場合、取得時にローンを組んだとしても原則として住宅ローン控除の適用を受けられません。

住宅ローン控除は、あくまでも自宅用の不動産を購入した方を対象としています。そのため、第三者への賃貸を目的とした不動産のローンは基本的に対象外です。

ただし例外として、賃貸併用住宅で2分の1以上が自己居住用の場合は、住宅部分に限り住宅ローンを利用できる可能性があります。

所得税を納めすぎている場合

所得税を納め過ぎている場合も確定申告をするべきでしょう。確定申告によって正しい所得を申告することで、納め過ぎている分の還付を受け取れます。

確定申告によって還付金を受け取れる可能性があるケースの例を紹介します。

• 年末調整で記載漏れ等により控除を受けられなかった分がある
• 医療費控除など、年末調整で対応できない所得控除の要件を満たしている
• 配当所得や事業所得について源泉徴収を受けている
• 予定納税をした額が実際の所得税額より多い

それぞれ詳しく解説していきます。

2カ所以上の会社で給与を受け取っている場合

2カ所以上の会社で給与を受け取っている場合は確定申告が必要です。

年末調整は1か所の勤務先、すなわち主たる勤務先だけで行われます。その他の勤務先から受け取る給与所得については、年末調整の対象になりません。

2カ所以上の会社から給与を受け取っている場合、すべての給与収入を合算して改めて所得税の計算を行う必要があります。

不動産所得とその他の所得の合計が20万円を超える場合

不動産所得自体は20万円以下でも、不動産所得とその他の所得の合計が20万円を超える場合は確定申告が必要です。

不動産所得以外にも所得がある場合は、それらの所得と合算した額が20万円を超えるか否かで判断する必要があります。

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不動産所得が20万円以下でも住民税の申告は必須

不動産所得が20万円以下でも住民税の申告は必須です。

所得税の確定申告を行う場合は、税務署から自治体に対して確定申告の内容が通知されるため、住民税の申告は必要ありません。

一方で所得税の確定申告をしない場合、給与所得以外の所得を住民税の計算に含められるよう、住民税の申告を行う必要があります。

住民税の申告をしなければ、申告しなかった所得部分に延滞税が課される恐れがあるため注意しましょう。

住民税の申告方法

住民税の申告は国ではなく市区町村宛に行います。

住民税の申告に必要な書類を用意し、期限までに自治体に提出しましょう。申告期限は所得税の確定申告と同じく3月15日です。

申告方法は主に以下の3種類です。

• 必要書類を窓口へ直接提出する
• 必要書類を自治体に郵送で提出する
• eLTAX（地方税ポータルシステム）で電子申告をする

自治体によって推奨されている申告方法が異なる可能性があるため、事前に自治体の公式サイト等を確認しましょう。

住民税の申告時に必要な書類

以下は、住民税の申告に必要な書類の一例です。

• 本人確認書類
  マイナンバーカードがある場合は、マイナンバーカードのみで問題ありません。マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーを証明する書類と顔写真付きの身分証明書が必要です
• 住民税申告書
  自治体の公式サイトや役所等で入手できます
• 収入を証明する書類
  給与所得の源泉徴収票のほか、不動産所得を証明するための帳簿や請求書・領収書なども必要です
• 控除適用のために必要な書類
  医療費控除や寄付金控除などを受ける場合は控除証明書も提出する必要があります

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投資用不動産の場合は住宅の控除が利用できないことがある

「不動産所得が20万円以下でも確定申告を行うケース」で、住宅ローン控除を利用する場合は確定申告が必要と紹介しました。

住宅ローンを組んだ1年目に住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要なのは事実です。

しかし投資用不動産の場合、そもそも住宅ローン控除を利用できない可能性が高いため注意しましょう。

この章では住宅ローン控除が適用されないケースや、投資用不動産でも利用できる控除制度について解説します。

控除が適用されない具体例

住宅ローン控除が適用されない具体例として以下の2つが挙げられます。

• 第三者への賃貸を目的とした不動産の場合
• 賃貸併用住宅で、賃貸スペースの床面積が総床面積の50％超の場合

前提として、住宅ローン控除は自身が居住する不動産を購入するために組んだローンを対象とした制度です。

居住用不動産以外の目的で組んだローンは、原則として対象外になると考えるべきでしょう。

青色申告にすれば「青色申告特別控除」の利用が可能

投資用不動産で住宅ローン控除の適用は受けられませんが、不動産所得は青色申告を行えば「青色申告特別控除」の利用は可能です。

青色申告とは一定の水準の記帳をし、帳簿に基づいた正しい申告を行う納税者が、所得金額の計算などで有利な取り扱いを受けられる制度です。

青色申告を行うためには、青色申告をする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

青色申告者は「青色申告特別控除」の適用が可能です。青色申告特別控除による控除額は10万円、55万円、65万円の3パターンがあり、それぞれ満たすべき要件が異なります。

不動産所得の場合の控除額は原則10万円

不動産所得の場合、青色申告特別控除による控除額は原則として最高10万円です。

保有している投資用不動産がアパート1室等の小規模な場合でも、最高10万円の控除は必ず適用されます。

控除額が65万円または55万円になる条件

不動産所得で65万円または55万円の青色申告特別控除を受けられるのは、不動産賃貸が事業的規模である場合です。

具体的には以下の要件を満たす必要があります。

• アパート等の集合住宅の場合：10室以上
• 戸建ての場合：5棟以上

その他にも以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 複式簿記による帳簿をする
• 確定申告書とあわせて損益計算書・貸借対照表を提出する
  ※10万円の控除の場合、貸借対照表は不要
• 期限内に必ず申告する

上記3つの条件に加えて、電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は最高額である65万円の控除が可能です。

電子帳簿保存およびe-Taxに関する要件を満たしていない場合は、55万円の控除となります。住民税を節税したい方は、できるだけ要件を満たすようにするとよいでしょう。