不動産投資の還付金はいくらもらえる？確定申告の必要性や計算方法も紹介

不動産投資をしながら給与所得を得ている方の場合、払いすぎた税金の還付を受けられる可能性があります。還付金を受け取るには、確定申告書を提出する義務がない方でも、確定申告が必要です。

確定申告をすると還付金がいくら戻ってくるのか、気になる方もいるでしょう。不動産投資において還付金が発生する仕組みや、還付金の計算方法、ケース別のシミュレーションを紹介します。

不動産投資における還付金とは？確定申告は必要？

還付金とは、給与所得などから源泉徴収された所得税額や、予定納税をした所得税額が本来よりも多い場合に、払いすぎた金額（過誤納金）の還付を受けられる仕組みです。

ここでは、不動産投資で還付金が発生するケースや、還付を受けるための手続き、還付金を受け取る方法、振り込まれる時期について解説します。

不動産所得が赤字の場合、損益通算によって還付を受けられる

国税庁によると、給与所得者が還付金を受け取れるのは、以下のようなケースです。

• 年の途中で退職し、年末調整を受けず源泉徴収税額が納めすぎになったとき
• マイホームの取得などにより、住宅ローンがあるとき（住宅借入金等特別控除）
• バリアフリー改修工事や省エネ改修工事など、特定の改修工事を行ったとき（住宅特定改修特別税額控除）
• 認定住宅（長期優良住宅など）の新築を行ったとき（認定住宅等新築等特別税額控除）
• マイホームの耐震改修工事を行ったとき（住宅耐震改修特別控除）
• 災害や盗難などに遭い、資産に損害を受けたとき（雑損控除）
• 通勤費や転居費、資格取得費など、特定支出控除の適用を受けるとき
• 一定額を超える医療費を支払ったとき（医療費控除）

さらに副業で不動産投資をしている方は、損益通算の仕組みにより、還付金を受け取れる可能性があります。

参考：国税庁「No.2030 還付申告」

損益通算とは、その年に生じた損失を所得の合計金額から控除し、所得税の課税対象額を減らすことです。給与所得などと相殺できる所得には、不動産所得のほか、事業所得・譲渡所得・山林所得の3つがあります。

不動産所得では、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などを必要経費として計上できます。不動産所得が赤字となった場合は、給与所得との損益通算により、差額を還付金として受け取ることが可能です。

還付金を受け取るには確定申告（還付申告）が必要

不動産所得が赤字の場合、確定申告書を提出する義務がないため、確定申告をしない方もいるかもしれません。しかし還付金を受け取るには、確定申告によって正しい所得金額を申告し、納付した金額が本来よりも多いことを示す必要があります。この手続きは還付申告とも呼ばれます。

所得税の還付申告は通常の確定申告と異なり、その年の翌年1月1日から5年間可能です。たとえば、令和7年分の確定申告の場合、令和12年12月31日まで還付申告が可能です。

ただし、青色申告特別控除（55万円、65万円）を利用して還付を受ける場合は、法定の申告期限（原則翌年3月15日）までに還付申告を行う必要があります。

参考：国税庁「No.2030 還付申告」

還付金は窓口での受け取りのほか、口座振込も選べる

還付金の受け取り方法は2つあります。

• 最寄りのゆうちょ銀行か、郵便局の窓口で受け取る
• 申告書の「還付される税金の受取場所」欄に、預貯金口座（銀行や信用金庫、ゆうちょ銀行など）を記入する

口座振込を希望する場合、指定した金融機関の預貯金口座に還付金が直接振込まれます。ただし一部のネット銀行では、還付金の振込みに対応していません。事前にご利用のネット銀行に問い合わせ、振り込みの可否を確認してください。

還付金の支払いまで1カ月から1カ月半ほどかかる

還付金の受け取りには、申告書の提出からある程度の日数を要します。特に2月から3月にかけての確定申告期間中は、大量の申告書が提出されるため、還付金の支払いまで1カ月から1カ月半ほどかかることが一般的です。

参考：国税庁「【税金の還付】」

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不動産投資の還付金はいくらもらえる？計算方法を解説

不動産投資で赤字が出たら、還付金を受け取れる可能性があります。ここでは、不動産投資における還付金の計算方法を解説します。

その年の給与所得と不動産所得を計算する

まずはその年の給与所得と不動産所得を計算しましょう。

	計算方法
給与所得	収入金額（源泉徴収される前の金額） － 給与所得控除額
不動産所得	総収入金額 － 必要経費

源泉徴収前の収入金額は、会社から交付される源泉徴収票などで確認できます。給与所得控除額は、国税庁の目安表から確認してください。

収入金額（令和2年分以降）	給与所得控除額
162万5,000円まで	55万円
162万5,001円から180万円まで	収入金額 × 40％ － 10万円
180万0,001円から360万円まで	収入金額 × 30％ ＋ 8万円
360万0,001円から660万円まで	収入金額 × 20％ ＋ 44万円
660万0,001円から850万円まで	収入金額×10％＋110万0,000円
850万0,001円以上	195万円（上限）

参考：国税庁「No.1410 給与所得控除」

不動産所得は、収入金額（アパートやマンションの家賃収入など）の合計から、必要経費を差し引くことで計算できます。

給与所得と不動産所得を計算したら、その年の合計所得額（課税対象額）を求めましょう。

所得税率を調べ、所得税を計算する

所得税額の計算式は以下の通りです。

• 課税対象額 × 税率 － 控除額

国税庁の目安表で、課税対象額と対応した所得税率と控除額を調べ、その年の所得税額を計算しましょう。

課税対象額	税率	控除額
1,000円から194万9,000円まで	5％	0円
195万円から329万9,000円まで	10％	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20％	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23％	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33％	153万6,000円
1,800万円から3,999万9,000円まで	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

正しい所得税額に基づいて還付金を計算する

所得税の還付金は、以下の計算式で求められます。

• 源泉所得税額 － 再計算後の所得税額

その年の源泉所得税額の合計は、会社から交付される源泉徴収票などで確認できます。源泉所得税額から、再計算後の所得税額を差し引いた金額を還付金として申告することが可能です。

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不動産投資の還付金はいくらもらえる？ケース別に紹介

不動産投資の確定申告をすると、還付金はいくらもらえるのでしょうか。不動産所得の赤字が200万円と仮定し、給与所得別に還付金の目安を紹介します。

給与所得が400万円の場合

給与所得が400万円の場合、源泉徴収される所得税は37万2,500円です。

• 400万円 × 20％ － 42万7,500円 ＝ 37万2,500円

給与所得と不動産所得の赤字を相殺すると、合計所得額は200万円に減少します。この場合、再計算後の所得税は10万2,500円です。

• 200万円 × 10％ － 9万7,500円 ＝ 10万2,500円

還付申告により、差し引き27万円が還付されます。

給与所得が800万円の場合

給与所得が800万円の場合、源泉徴収される所得税は120万4,000円です。

• 800万円 × 23％ － 63万6,000円 ＝ 120万4,000円

給与所得と不動産所得の赤字を相殺すると、合計所得額は600万円です。この場合、再計算後の所得税は77万2,500円となります。

• 600万円 × 20％ － 42万7,500円 ＝ 77万2,500円

還付申告により、差し引き43万1,500円が還付されます。

給与所得が1,000万円の場合

給与所得が1,000万円の場合、源泉徴収される所得税は176万4,000円です。

• 1,000万円 × 33％ － 153万6,000円 ＝ 176万4,000円

給与所得と不動産所得の赤字を相殺すると、合計所得額は800万円です。この場合、再計算後の所得税は120万4,000円となります。

• 800万円 × 23％ － 63万6,000円 ＝1 20万4,000円

還付申告により、差し引き56万円が還付されます。

このように還付申告を行うと、不動産所得の赤字を相殺して所得税の還付を受けられます。会社員で不動産投資をしている方は、還付金の計算方法を知っておくと良いでしょう。