不動産投資で経費にできるものは？認められないケースや例外のケースも紹介

不動産投資の経費は多岐にわたり、どの費用をどこまで計上できるのか把握するのは難しいものです。

しかし、経費を正しく計上することで税負担を軽減し、手元に残る利益を最大化できます。

どの費用が不動産投資で経費として認められのか、計上できる経費の種類や計上できないケース、節税のポイントについて詳しく解説しています。

不動産投資で経費として計上できるもの一覧

国税庁のホームページによると、経費とは、「収入を得るために直接必要な売上原価や販売費、管理費その他の費用」と定義されています。

つまり、不動産の収益に直接関係しない場合は経費計上できないということです。

まずは、不動産投資において経費として計上できるものを見ていきましょう。

ローンの金利

不動産の購入時に借り入れたローンの金利は計上できます。

金利は借入金の使用料であり、物件を購入するための資金調達に要する費用とみなされるためです。

長期的に取り組む不動産投資において、金利は収益に大きな影響を及ぼします。支払った金利は計上し、負担を軽減していきましょう。

不動産投資で加入した保険料

物件を保護するために加入する保険料も計上できます。

火災保険や地震保険などは、物件の運用リスクを抑えるために必要な費用とみなされます。

不動産投資で利用する保険は以下の通りです。

• 火災保険
• 地震保険
• 施設賠償責任保険

保険料を計上することで、実質的にリスク管理のコストを抑えることができます。

減価償却費

減価償却とは、建物や設備の価値は時間とともに減少するという考え方に基づき、購入費用を耐用年数で分割して計上する方法のことです。

実際の支出はないため、「非現金費用」と呼ばれることがあります。

また、リノベーション費用や耐震補強工事、新しい設備の導入など、資産価値の向上を目的とした資本的支出も減価償却の対象となります。

減価償却費の算定は税理士などの専門家に相談し、効果的に活用するようにしましょう。

参考：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」

管理費・修繕費

物件の管理や修繕にかかる費用も経費として計上できます。

これらの費用を計上することで、物件の価値を維持しつつ、税負担を軽減することが可能です。

管理費とは管理会社への業務委託費用のほか、自主管理の場合は管理に要した費用となります。主な内訳は管理人や清掃人などの人件費、管理に必要な備品に係る対価です。

一方、修繕費とは破損箇所の修復や借主が退去した後の原状回復費用など、資産価値の維持に必要な経費となります。

管理費と修禅費は資本的支出との区別が必要ですので注意してください。

租税公課

租税公課とは、国や地方に納める税金の「租税」と公共団体などに納める会費や罰金の「公課」を合わせた名称です。

不動産投資事業に直接的に発生する税金は経費計上することが可能です。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 事業税
• 固定資産税
• 都市計画税

不動産取得税や登録免許税は、実際に支払いが発生した年に一括で経費として計上することが可能です。

ただし、事業規模などによって処理方法が異なるため、税理士に相談するとよいでしょう。

参考：国税庁「No.2215 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合」

仲介手数料

物件の売買や賃貸契約で不動産会社に支払う仲介手数料も計上できます。

空室率の上昇や長く空室の物件は賃貸収益に大きな影響を及ぼすため、仲介業者を活用する投資家は多いようです。

仲介手数料は、賃料収益に対する直接的な費用とみなされるため、不動産投資では経費となります。

広告宣伝費

物件の入居者募集や売却にかかる広告宣伝費も経費として計上できます。

広告宣伝は、不動産投資から収益を上げるために直接関連する費用とみなされます。

専門家への相談費用

弁護士や税理士などの専門家に相談することで、法的リスクや税務リスクを軽減することができます。

また、司法書士への支払いは登記業務など、投資物件の権利保全に必要な経費となります。

物件の売却時には不動産鑑定士の知見を活用し、適正な物件価格を算出する方もいるでしょう。

不動産投資に関わる主な専門家は以下になります。

• 弁護士
• 税理士
• 司法書士
• 不動産鑑定士

水道光熱費

物件の共用部の清掃や照明に必要な水光熱費は経費として計上できます。

賃貸物件の管理や運営に必要な費用であり、物件を清潔に保ち利便性を保つために欠かすことのできない費用だからです。

交通費・宿泊費

所有物件が徒歩圏内にない場合や新規の投資物件の視察に要した交通費、宿泊費は計上できます。

また、関連するセミナーや情報収集、仲介業者や専門家との打合せに要した交通費や宿泊費も計上することができます。

この場合、セミナーで配布された資料や日時と場所を明記したメモなどを作成し、保管しておくとよいでしょう。

情報収集費用

書籍、業界新聞、セミナー費用など、不動産投資の情報収集に必要な費用も計上できます。

事業に必要な知識や情報を得るための費用であり、投資活動に直接関連するためです。

【不動産投資で経費として計上できる項目一覧】

項目	概要
住宅ローンの金利	借入金に対する利息で、資金調達に必要な費用。
不動産投資で加入した保険料	投資建物の運用リスクをカバーする保険費用。
減価償却費	建物の経年劣化を換算した費用。実際の支出は生じない。
管理費・修繕費	投資物件の維持管理や修理にかかる日常的な費用。
租税公課	固定資産税や都市計画税などの税金関連費用。
仲介手数料	物件購入や賃貸契約時に利用した仲介業者へ支払う手数料。
公告宣伝費	入居者募集や物件広告にかかるマーケティング費用。
専門家への相談費用	弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家への報酬。
水道光熱費	共用部や設備の運用にかかる水道・電気費用。
交通費・宿泊費	物件視察や管理業務に伴う電車・バスなどの移動費。
情報収集費用	情報収集のためのセミナー参加や会合の費用。

 

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不動産投資で経費として計上できないもの一覧

一方で、不動産投資の経費として認められないものも存在します。

これらの費用は、投資活動に直接関連しないため、経費として計上することができません。

計上できない費用についても理解を深め、適切な確定申告を実現しましょう。

住宅ローンの元本返済

ローンの元本返済は、借入金の返済なので経費として計上することができません。

例えば、1,000万円のローンを借りて物件を購入し、毎月10万円ずつ返済しても、借入金が減少するだけなので経費としては認められないからです。

ただし、ローンの利息部分は借入金の使用料とみなされるため、経費計上が可能です。

土地の取得費用

土地の取得費用も計上できません。土地は経年劣化する建物や設備と異なり、時間が経過しても価値が減少しない「非償却資産」とみなされるからです。

そのため、減価償却による節税効果を見込むことができません。

事業主の給与

サラリーマンなど、個人事業主の給与は経費として計上できません。

一般的な事業の収益は個人の労働が源泉とみなされるため、給与を経費計上できます。

一方、不動産による収益は資産が源泉とみなされるため、給与の概念が適用されないのです。

所得税・住民税

所得税や住民税も計上できません。個人が負担すべき税金であり、事業に必要な費用ではないためです。

法人税

法人税も不動産投資の経費として計上できません。

ただし、事業税や法人住民税の均等割部分とすることで、経費（損金）として計上することが可能です。

資本的支出

建物や設備などの固定資産の価値を向上させたり、耐用年数を延ばしたりする、資本的支出は経費として一括で計上できません。

資本的支出は、既存物件の価値を上げるための費用であり、日々の賃料収益に直接関連する費用ではないからです。

ただし、減価償却費として毎年分割で計上することは可能です。

私的な経費

私的に使用した費用は経費として計上することができません。

個人の生活に関連する費用であり、投資活動に直接関連しないためです。

計上した費用が税務調査で私的なものとして否認された場合、追徴課税となる場合がありますので注意が必要です。

【不動産投資として計上できない項目一覧】

項目	概要
住宅ローンの元本	物件購入の借入金の返済。
土地の取得費用	建物とセットで購入される土地の対価。
事業主の給与	個人オーナーとして受け取る給与。
所得税・住民税	不動産投資から得ることができる個人の所得に対する税金。
法人税	法人を設立して不動産投資をする場合の法人の所得に対する税金。
資本的支出	物件の機能向上を目的とした支出。設備投資や大規模な工事が該当する。
私的な経費	不動産の投資活動に関連しない費用。

 

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例外的に経費として認められるものや節税のポイント

不動産投資において例外的に経費として認められるものがあります。

認められる経費かどうか判断するポイントは、経費として「説明できる」ことです。

このような視点で考えると経費かどうか判断しやすくなるでしょう。

自動車関連費

サラリーマンなどの個人事業主は公私兼用で車を使用することがあるかと思いますが、事業で利用した場合は減価償却して費用計上が可能です。

車を利用した時間もしくは距離を記録しておきましょう。

また、ガソリン代については走行距離と単価をメモしておくと、説明を求められたときに合理的な回答が可能です。

オイル交換、車検、メンテナンス費用も計上できます。

中古車の場合は新車よりも耐用年数が少ないため、高い節税効果を見込める場

合があります。

パソコン

パソコンは実務に必要不可欠です。公私兼用の場合は、不動産投資で使用する場合のみ経費として計上できます。

同様に携帯電話、プリンター、文房具、消耗品なども対象になるので、覚えておきましょう。

不動産事業専用の場合は全額、費用計上できます。金額によって、減価償却費で計上する場合がありますので税理士に確認するとよいでしょう。

ちなみに10万円未満であれば一括で計上できます。

水光熱費・通信費

事務スペースで発生した水光熱費や通信費は計上可能です。

自宅を事務所として利用している場合は、費用の総額を面積割合か時間割合で割り振るのが一般的な計算方法です。

自宅の家賃

サラリーマンや個人投資家は自宅で作業する方も多いかと思いますが、自宅が賃貸の場合、業務で使用する部分については家賃の一部を経費として計上できます。

この場合、全床面積に対する作業スペースの割合、もしくは業務で使用する時間の割合で計算する方法があります。

実態に合わせて計算方法を検討し、適正な割合で費用計上することが重要です。

自宅維持費

所有している自宅を事務所として利用している場合、関連費用を計上できます。

ローンの利息、減価償却費、修繕費や火災保険料などは、複数の用途や対象に応じて振り分けることで計上可能です。

また、自宅の一部を賃貸している場合は、賃貸部分に生じる費用を業務用と私用に分ければ計上可能です。

交際費

交際費は投資活動に直接関係する内容に限り、経費として認められます。

つまり、不動産管理会社や取引先との正式な打ち合わせなど、事業に直接関連するものに限られるということです。

飲み会や個人的な接待は交際費として認められない可能性があるため、領収書には利用目的を明記し、可能であれば議事録を残すようにしましょう。

税金

自動車税や固定資産税など、公私で兼用している自動車や自宅に関連する税金も使用割合によって計上可能です。忘れずに経費処理しましょう。

【例外的に計上できる項目の一覧】

項目	概要
自動車関連費	車両の購入、維持、ガソリン代、駐車場代などの費用。事業の専用車両や不動産投資、運用に利用した分のみ計上可能。
パソコン	不動産事業の実務に利用している場合、計上可能。
水光熱費、通信費	関連業務で使った分を計上可能。
自宅家賃	業務に自宅を利用した場合に家賃を按分で計上可能。
自宅維持費	自宅を保有している場合に関連する費用を按分で計上可能。
交際費	取引先や管理会社との打ち合わせ、情報収集のための会合など、不動産投資に関連して発生した場合には計上が可能。
税金	不動産投資に必要な事務所、自動車などに係る税金を按分で計上可能。

 

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不動産投資で節税する方法を紹介

ここでは不動産投資をうまく活用し、節税する方法を解説します。

他の所得と組み合わせることでより節税することも可能です。

赤字の時は損益通算を利用する

不動産投資で赤字が出た場合、「損益通算」することで所得全体の税負担を軽減することができます。

損益通算では赤字分を他の所得から差し引くことができ、結果的に税金を減らすことができます。

損益通算できる所得は、給与所得、事業所得、譲渡所得、山林所得などです。

一方、損益通算できない所得は利子所得、配当所得、一時所得、退職所得などとなっています。

他の所得を通算して不動産投資の赤字をカバーしていきましょう。

減価償却費の活用

減価償却費は不動産費用の中でも計上が複雑ですが、きちんと理解することで上級者への第一歩を踏み出すことができるでしょう。

非現金費用という特色を活かし、上手に活用することで手元に残る資金を増やすことが可能です。

賢く利用すれば、手元資金を活用し、不動産投資の拡大やその他の資産形成にも役立てることができます。

青色申告を利用する

青色申告を活用することで、青色申告特別控除（最大65万円）、3年間の損失の繰越控除、少額減価償却資産（30万円未満）の一括控除などの税制優遇が受けられます。

青色申告は複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を作成して提出するなど、一定の要件を満たさなくてはいけません。

しかし、上手に活用することで税制面のメリットを受けることができます。

法人化を検討する

事業規模が大きくなる場合、法人化を検討すると節税できるメリットがあります。

法人税率は個人の所得税率よりも低く設定されているからです。

さらに、法人化すると経費として認められる範囲が広がり、役員報酬や福利厚生費などを費用として計上できるようになります。

一方、法人化には設立費用がかかるほか、社会保険への加入義務や赤字でも税金が発生するため、慎重な判断が必要です。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、経費の管理を徹底し、適切な節税対策を講じることが大切です。

ただし、サラリーマンや兼業投資家など、正確な経費管理に時間を割けない場合は、身近な不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。

不動産投資の経費について理解を深め、投資家への第一歩を踏み出しましょう。