戸建て投資のメリット・デメリットを解説！成功するために注意すべきこと

戸建て投資は一戸単位の住宅を運用できるため、安定的な家賃収入や自由度の高いリフォームを実現できる点が魅力です。

一方で、築年数やローン審査、空室リスクなど初心者には見えにくい注意点も多く存在します。

戸建て投資のメリット・デメリットをわかりやすく解説し、予期せぬトラブルを防ぐためのポイントを具体的にご紹介します。

戸建て投資で成功するポイントを押さえて、賢く資産運用を始めましょう。

戸建て投資とはどういった投資方法？

戸建て投資では、マンションやアパートなどの集合住宅投資とは異なり、独立した一戸の住宅を購入して運用します。

戸建てならではの特徴やほかの不動産投資との違いがあるため、主に賃貸のケースに焦点を当てて解説します。

戸建て投資とは

戸建て投資とは、投資家が一戸建ての住宅を購入し、賃貸住宅を探している人に貸し出すことで収入を得ます。

投資目的で購入した物件だけでなく、相続した家や以前住んでいた持ち家を賃貸に出すケースも含まれます。

投資を始めるときの流れとしては以下のとおりです。

• 戸建て住宅の取得
• 不動産会社や管理会社の選定
• 賃貸契約の締結
• 日々の物件管理
• メンテナンスや修繕の実施など

管理会社に委託しない場合は、自身で入居者募集やトラブルが発生した場合の対応を行うことになります。

戸建て投資の特徴と種類

戸建て投資には、大きく分けて「新築戸建て投資」と「中古戸建て投資」があります。

さらに、中古戸建て投資の中には、築古物件をリフォームして再生する投資や、空き家を活用する投資など、いくつか種類があります。

新築戸建て投資は、初期費用は高くなりますが一般的に高い賃料設定が可能であり、当面の間は修繕を行う回数が少ないという特徴があります。

一方、中古戸建て投資の場合は取得費用が抑えられるため、不動産投資の初心者にとって比較的始めやすい選択肢といえます。

購入価格が安価であれば高い利回りが期待できます。ただし、入居者を確保するために、改修や修繕が必要となるかもしれません。

「新築戸建て投資」と「中古戸建て投資」はそれぞれ初期費用やリスク、期待できる収益などが異なるため、自分に合った物件を探すことが大切です。

戸建て投資と他の不動産投資との違い

戸建て投資は、区分マンション投資や一棟アパート投資といった他の不動産投資と比較していくつかの違いがあります。

以下は、特徴やターゲット層などそれぞれの違いを表にまとめたものです。

特徴	戸建て投資	一棟アパート投資	区分マンション投資
所有権	建物と土地の所有権	建物と土地の所有権	専有部分のみの所有権、共用部・土地は共有
ターゲット層	ファミリー層、比較的長期の入居が見込める	単身者、DINKS、ファミリー層など多様	単身者、DINKSなどがメイン
管理	共有部分なし、比較的容易	共有部分の管理が必要、やや複雑	管理組合による管理、オーナーの手間は比較的少ない
初期投資	中古であれば比較的低い場合がある	高額	比較的低い
柔軟性	改修・修繕の自由度が高い	全体改修には制約があるケースもある	個別改修には管理組合の承認が必要

戸建て投資をする主なメリット

戸建て投資には、他の不動産投資にはない独自のメリットが存在します。

戸建て賃貸の需要や家賃収入、利回りなどの面から、戸建て投資のメリットについて詳しく見ていきましょう。

戸建て賃貸の需要は年々高まっている

戸建ての賃貸需要はこの数年で増加傾向にあります。

需要増加の要因として、コロナ禍以降、在宅ワークの普及や郊外志向の高まりなどにより、広い居住空間を求める人が増えるからだといわれています。

また、ライフスタイルの変化のほか、都市部を中心に住宅価格が高騰しており、賃貸を選択する人の増加も挙げられます。

参考資料：全国賃貸住宅新聞「戸建て賃貸需要、コロナで上昇」

さらに、ペットを飼育する世帯が増加しており、ペット可の賃貸物件の需要が高まっているとも考えられます。

今後もライフスタイルの多様化や住宅価格の高騰などを背景に、戸建て賃貸の需要は堅調に推移していくでしょう。

長期的に家賃収入が期待できる

戸建て賃貸のメインターゲットとなるファミリー層は、一般的に長期にわたる入居につながりやすく、安定した賃料収入が期待できます。

入居者の入れ替わりが少ないため、新たな入居者を探すためのコストも削減できます。

利回りの高い物件が多い

戸建て投資の利回りは、1棟アパートや区分マンションなど他の不動産投資と比較すると高い傾向にあります。

これは、戸建て賃貸のメインとなる郊外エリアでは、都市部と比較して物件を取得する価格が抑えられるためです。

ただし、戸建てが新築か中古か、郊外か都市か、さらにリフォームの有無などの諸条件によって異なります。

リフォームの自由度が高い

戸建て投資の場合、オーナーは物件の運用や改修を単独で行うことができ、ニーズに合わせたリフォームや設備投資を自由に行うことができます。

さらに、物件管理は自主管理または委託管理のいずれも可能なところも魅力です。

物件取得のコストが比較的低い

地方や郊外では、都市部に比べて土地の価格が低い傾向があります。

戸建てはマンションに比べて建物より土地の比率が高いため、土地価格が低いエリアでは物件全体の取得コストを抑えられます。

ただし、木造の戸建て住宅は築年数が経つと建物の価値が下がりやすく、将来売却する際はマンションと比較すると土地の価格だけが評価されることもあります。

一方で自己資金が少なく、ローンを組まずに不動産投資を始めたい人には取り扱いしやすいでしょう。

土地所有による資産価値

戸建て投資は土地も所有できるため、資産価値が長期にわたって維持されやすい傾向があります。

建物は時間の経過とともに価値が下がりますが、土地は一般的に価値が下がりにくいため、将来売却する際も有利な条件で取引できる可能性があります。

戸建て投資をするリスクやデメリット

戸建て投資には多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットとリスクも存在します。

リフォームの維持費や空室対応、ローンなど具体例をもとに解説します。

修繕費用やリフォーム費用がかさむ場合がある

戸建て物件のオーナーは、建物全体の修繕とメンテナンスの責任を単独で負うため、特に築年数の古い物件では、予期せぬ高額な修繕費用が発生する可能性があります。

屋根や外壁、基礎、水回りなど、大規模な修繕が必要になった場合、費用は数百万円に達することもあります。

空室リスクへの対処が必要になる

戸建て投資における一番のデメリットは、空室になった場合、賃料収入が途絶えてしまうことです。

これは、複数の部屋を持つアパートやマンションとは異なり、収入源が一つしかないためです。

また、ファミリー層をターゲットとする場合、単身者向け物件と比較して入居者が確定するまで時間がかかることがあります。

投資用ローンの審査が厳しいケースがある

金融機関は、万が一返済が滞った場合に備えて、ローンの対象となる物件を担保としています。

そのため、物件の評価（担保価値）が低いと融資額が少なくなったり、そもそも審査が通らなかったりすることもあります。

特に、築年数が古い物件は金融機関からの評価が低くなりやすい傾向にあるため注意が必要です。

たとえ、まだ住める状態の戸建て住宅だったとしても、法定耐用年数（税法上の使用年数）が過ぎていると判断されると、金融機関の評価が厳しくなる可能性があります。

また、戸建て投資は木造住宅が主流のため、マンションのような鉄筋コンクリート造と比較すると、構造的に評価が低く見積もられる傾向にあります。

物件の流動性の低さ

戸建て物件は、一棟や区分マンションと比較して、売却に時間がかかる傾向があります。

一戸建て住宅の購入を検討する層は、一般的に個別のマンションを探す層よりも少ない傾向があるからです。

2024年のデータですが、日本不動産研究所によると首都圏における中古マンションの成約戸数は19,226戸ですが、中古戸建住宅の成約戸数は7,099戸となっています。

戸建て住宅が再建築不可物件（建物を解体して新たに建てられない不動産）の場合は、さらに流動性が低くなることが懸念されます。

参考： 一般財団法人 日本不動産研究所「「不動産流通市場の回顧と展望」～2024年上半期における中古住宅流通市場の特徴を中心に～（住宅新報9月17日号より） 」

戸建て投資で失敗しないためにすべきこと

戸建て投資を成功させるためには、いくつかの重要な点に注意する必要があります。

マーケットリサーチや資金面、物件に関する事柄など、戸建て投資で失敗しないために必要なポイントを解説します。

賃貸需要や市場動向の綿密なリサーチをする

戸建て投資では賃貸需要の高いエリアを選ぶことが最も重要です。

学校、公共交通機関、商業施設、職場へのアクセスを考慮し、将来的に再開発が予定されているかも調査しましょう。

特にターゲットとするファミリー層のニーズに合った立地を選ぶことが肝心です。

賃貸ニーズに関する情報は専門のポータルサイトなどで確認できます。また、周辺の類似物件の価格を十分に調査し、適正な価格で購入することが重要です。

戸建ての状態や市場分析に基づいて、価格交渉も視野に入れておくとよいでしょう。

ローンや資金計画を事前に立てる

戸建て投資にあたっては、自己資金とローン利用のバランスを考慮し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

中古物件は比較的安価で購入できる場合があり、自己資金のみでの購入も可能な場合があります。

投資用ローンを利用する場合は、事前に返済計画や金利を慎重に検討する必要があります。

物件価格だけでなく、仲介手数料、印紙税や不動産取得税などの税金、保険料と購入にかかる諸費用も把握しておくことも重要です。

戸建ての築年数や物件状態を確認する

戸建て住宅を購入する際は戸建ての正確な築年数、建築時期を確認しましょう。

建築基準法改正のタイミングによって、どの程度の耐震性が担保されているかも目安になります。

中古住宅の場合は、外装や水回りなどの各設備、過去のリフォーム履歴も確かめておくとよいでしょう。

購入前に徹底的な物件調査を行い、構造、配管、電気系統などの潜在的な問題点を見つけることも重要です。

リフォームや修繕計画を明確にする

中古物件の場合、購入対象となる戸建ての築年数や物件状態を確認し、必要なリフォーム計画を明確にする必要があります。

賃貸に出す前に必要なリフォーム箇所と費用を含めて収益計画を立てることは、後のトラブルを防ぐことにつながります。

外からは見えない構造上の問題による高額な修繕費や、市場の需要を無視した過剰なリフォームもしないようにしましょう。

現在は問題ない状態でも、おおよそ何年後にはリフォームが必要で、どれくらい費用がかかりそうなのかを計画しておくことは大切です。

相場に基づいた家賃設定

戸建て投資で空室リスクを軽減するためには、周辺の賃料相場を考慮した適切な賃料設定や入居者審査の徹底が重要です。

物件によってはペット可とすることで、ターゲット層を広げることも有効な対策となります。

立地面や環境面など、ネックになるポイントは物件によって違いますので、それに応じた対策が事前にできないか検討するとよいでしょう。

また、複数の不動産会社に相談をして信頼できるところを選ぶことも重要です。