投資マンションを売却する際にはどういった費用が発生するのでしょうか。
頻繁に取引される方以外は、普段なじみが無く把握しづらい部分です。
あらかじめどれくらいの費用が発生するのかを把握し、投資マンションの売却が成立した際に戸惑わないようにしましょう。
投資マンション売却のためにかかる費用
売主様の状況により大きく変わってきますが、下記のような費用が発生します。
- 仲介手数料
- 売買契約書に貼付する印紙代
- 抵当権抹消費用
- ローン返済手数料
- 登記名義人 表示変更登記費用
- 賃貸管理解約違約金（サブリース物件含む）
- 譲渡所得税・住民税
- 消費税
- 預かり敷金
実際に売却する前に詳しく調べておかないと、思わぬ経費が掛かり、想定と違う受取金額の売却になってしまい、後悔する取引になってしまうことにもなりかねません。
投資マンション売却時の費用の目安・相場
仲介手数料
投資マンションの売却を不動産会社に依頼し、売却活動進めて売却が成立すると、不動産会社に報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は法律で上限が決められており、売買価格の3％＋6万円+消費税が法律で決められた上限額です。これ以上の仲介手数料を請求することは、売主から特別な依頼がない限り、法律で禁じられています。
例えば、2,000万円の投資マンションを売却した際には、
2,000万円の3％=60万円+6万円=66万円+消費税
となります。
仲介手数料は、成功報酬となり売買契約締結にならなければ発生しません。
なお、物件販売広告（インターネット掲載、チラシ、ＤＭ、セミナー集客）や、契約や案内の移動にかかわる不動産営業パーソンの交通費など、不動産会社の営業活動費用はすべてこちらに含まれます。
不動産売買における仲介手数料の考え方
売買契約書に貼付する印紙代
売買が成立した際に締結する売買契約書には、印紙税として印紙を貼付しなければなりません。
印紙代は売買価格に応じて下記のようになっています。
| 契約金額 |
印紙代 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの |
200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの |
500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの |
1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの |
5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの |
1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの |
3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの |
6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの |
16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの |
32万円 |
| 50億円を超えるもの |
48万円 |
印紙税に関しては、軽減税率が適用されており、税法の改正で変更になるがありますので,事前に国税庁のホームページで確認をおすすめします。
国税庁ホームページ
抵当権抹消費用
通常、抵当権の抹消とは、ローンを完済した後に必要な手続きです。
ローン残債がある投資マンションなどを売却する際は、売却代金から残債を一括返済することが一般的です。
その際に発生するのが抵当権抹消費用です。司法書士に依頼することが一般的で、明確な報酬規程はありませんが、3万円程度が相場です。これには、登記に必要な登録免許税も含まれています。
関連記事：残債のある投資マンション売却の注意点。売却の際には必ずローン残債を確認
ローン返済手数料
投資マンションのローン返済手数料は、ローンを組まれている金融機関により異なってきますが、残債元本のおよそ0.3％が一般的です。
ただし返済期間が短い場合は、元本の２％近く発生することもあるので注意が必要です。
借入時の金銭消費貸借契約書に記載をされていいますが、見つけづらく計算も複雑になることが多いので、事前に金融機関に電話等で確認をおすすめ致します。
定期的に送られてくる住宅ローンの償還表等に、記載されている顧客番号等が分かれば、すぐに回答してもらえます。ちなみに、返済手数料が0.3％で残債務が2,000万円の場合、約6万円です。
登記名義人 表示変更登記費用
投資マンションの購入時から、引越し等で登記上の住所が変更になった場合や、結婚等で氏名が変更になった場合は、現在の表示に登記を変更してから、売買を行わなくては所有権の移転ができません。
印鑑証明書上の住所氏名とあわせる必要があります。
こちらの手続きも、引き渡しの際に行う形となります。
内容によりますが、抵当権抹消費用と同じく３万円程度です。
賃貸管理解約違約金（サブリース物件含む）
投資マンションの売却時に賃貸管理解約違約金が発生するケースが、最近増えてきています。
特に、新築で投資用マンション販売をしている不動産会社から購入し、そのまま賃貸集金代行を依頼しているケースによく発生します。
残念ながら、購入時に十分な説明がなく、オーナーが気付かぬうちに管理委託契約書に記載されているケースもあるので、集金代行契約または管理委託契約を、しっかり確認して頂く必要があります。
金額は管理会社により異なりますが、オーナーチェンジで管理が終了する際に、違約金として家賃の１か月～６か月分が必要になるケースがあります。
なお、購入時に「家賃保証」といった謳い文句で管理会社や不動産会社が物件を一括で借り上げるサブリース契約の場合も、解約時には同様に手数料が発生します。なかには契約上解約ができず、サブリース契約を引継ぎしての売却というケースもあります。その場合は、解約費用は発生しませんが、売却価格に影響があるかもしれないため、売却を依頼する不動産会社に相談することをおすすめします。
譲渡所得税・住民税
投資マンションを売却した際、利益が発生した場合には譲渡所得税と住民税を支払わなくてはなりません。
この場合の利益を「譲渡所得」と呼び、減価償却後の残存価格に対して、高く売れた場合に利益に対して税金が発生します。
詳しくはこちらをご覧ください。
関連記事：投資ワンルームマンション売却に伴う税金と確定申告について
税務に関しては計算が複雑で、間違えると大きな負担になる可能性がありますので事前に、不動産に精通している税理士に相談をおすすめします。
消費税
個人の投資家が投資マンションを売却した際には、原則として消費税は発生しません。一方で、法人や個人事業主の方、給与所得者でも確定申告で消費税を納めている方は、建物部分に消費税が課税されます。
建物部分の算出には、評価証明書を取得して土地と建物で案分する計算を行います。
預かり敷金
入居者から預かっている敷金は、オーナーチェンジで売却する際に、次の買主に移行する必要があります。
一般的な敷金は、家賃の1ヵ月分が目安です。
賃貸管理会社が預かっている場合もありますので、返還を忘れないように注意が必要です。
いかがでしょうか。特に事前に勉強する必要がなさそうなものもありますが、譲渡所得税などはいくらかかるかわからないと感じた方もおられると思います。
費用について、快く試算して、分かりやすくアドバイスができるかどうかも、良い不動産会社を見分けるポイントになります。迷わずに相談してください。
売買において見落としがちな費用
投資マンションを売却するなら、不動産買取もおすすめ
投資マンションの売却にかかる費用について解説してきましたが、不動産買取という方法で売却すれば、一部の費用負担をする必要がありません。
不動産買取とは、不動産会社が投資マンションを直接買い取るという売却方法で、一般的な不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探す売買仲介とは異なり様々なメリットがあります。
売却費用が賄えない場合の対応
不動産買取なら仲介手数料が不要
前出のように、通常不動産会社に投資マンションの売却を依頼し、売買が完了した際には、報酬として仲介手数料を支払わなくてはなりません。
仲介手数料は、売買価格の3％＋6万円+消費税が上限額で、たった3％と感じるかもしれませんが、売買価格が大きければ大きいほど、手数料も大きくなります。
売買価格1,000万円の場合：仲介手数料36万円＋消費税
売買価格2,000万円の場合：仲介手数料66万円＋消費税
売買価格3,000万円の場合：仲介手数料96円＋消費税
仮に、3,000万円で売却できれば消費税も含めて100万円以上の仲介手数料が発生します。
一方で、不動産買取なら、不動産会社が直接買主となるため、売却が完了しても仲介手数料は不要です。仲介手数料を負担せずに売却することができるのです。
不動産買取なら短期間で売却できる
また、不動産買取なら投資マンションを短期間で売却できることも大きなメリットです。
通常の売買仲介の場合、不動産会社は投資マンションの購入検討者を探すために売却活動を行います。
投資マンションの売買は、日本の景気や経済活動と連動しているため、不動産投資の需要が高まっているタイミングなら早期に買主が見つかる可能性がありますが、不景気や不動産投資のニーズが低い時期では数か月、場合によっては数年買主が現れないといった事態もありえるかもしれません。
その点、不動産買取であれば、不動産会社が投資マンションを即座に査定し、買取価格を提示、価格に納得いただければ即売却も可能です。
当社なら最短3営業日で現金化が可能です。
投資マンションの売却を検討されているのであれば、一般的な売買仲介が良いのか不動産買取が良いのかは、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。
売却時の費用を抑える方法
関連記事：ワンルームマンション売却の流れ。知っておきたい売買契約の注意点
投資マンションの売却費用に関するご相談はTOCHUまで
投資マンションの売却にかかる費用は、残債や物件の運用状況、物件価格によって異なります。
具体的に売却費用が行くぐらいかかるのかについては、投資用マンション・ワンルームマンションの売買専門のTOCHUにお任せください。
ワンルームの売却に関してはこちらで詳しく紹介しています。
関連記事：ワンルームマンション売却を専門業者が解説！高く売るタイミング・成功のコツ・注意点【総まとめ】
代表取締役伊藤幸弘
売却時の費用は、大体売買金額の5％ぐらいを見ていただけると大丈夫だと思います。例えば3,000万の物件であれば、150万ぐらいが目安ですね。ただし、これはあくまで目安で、個別の状況によって費用は変わってきます。
一般の方は、物件を売ることって人生でたくさん機会があるわけではありません。だからこそ、私としては売却時に、最初にきちんといくらの費用がかかるのか、シミュレーションしてから販売活動に入ろうということをすすめています。
きちんとした不動産会社であれば、事前に詳しいシミュレーションをしてくれるはずです。売買金額はいくらで、お客様の状況を確認して、どこでローンを組んでいるのか、賃貸管理はどこに依頼しているのかといった情報をもとに、過去の実績から費用を推測します。これによって、トータルでどれくらいの費用がかかるのかを開示した上で、売却活動に入るかどうかを決めていただきます。
税金に関しては、私たちは税理士ではないので細かい数字の内訳までは出せませんが、前年の状況から推測されるザックリとした数字や、その考え方についてはしっかりとご案内させていただいています。