ワンルームマンション売却の業者は数多くある
都内で投資ワンルームマンションを専門で仲介する業者は約50社ほどあります。
お客様から、「どこに依頼をしたらいいのか正直分からない」比較が難しいという、相談をよく伺います。また、どこの会社も同じような提案で、価格やサービスに差がないように感じてしまう売主様も多いかと思います。
今回は、投資ワンルームマンション売却を損をせずに完了するために行う、不動産業者を選定するポイントを、お客様目線で解説いたします。
業者選びによって売却の成否、結果は変わる
ワンルームマンション売却の業者選定のポイント
営業スキル
ビジネスマナー、ヒアリングや提案のトーク力、専門知識など
良い業者は各種研修が行われており、営業スキルの向上により顧客に付加価値を提供できるよう
トレーニングされています。基本的なことがしっかりできていないと良い取引は実現できません。
担当者の能力を感じ取り、選定を行ってください。
有資格者が多い
不動産は高額な商品であり、少しの不備で大きなトラブルになります。
法令遵守は当然として、各種の専門知識の習得が必須です。
不動産業界の資格を複数取得していることは安心できる材料になります。
具体的な価格根拠と説明
売却価格の決定は大きなポイントです。
査定の根拠を具体的にわかりやすく開示する業者は信用できます。
市場の売出し情報や自社の成約情報とを幅広く収集していることも
適性な査定価格の根拠になります。
具体的な営業手法の明示
媒介後にどのような営業活動をするのか、また購入見込み客はどのくらいいるのかポイントです。
新規のお客様をネットで集客するだけでは高値の取引きは実現できません。
納得できる営業活動と見込についての説明を受けて依頼するか判断してください。
売買実績
取引件数が多い、当たり前ですが信頼の構築ができている会社を選びましょう。
営業力がある不動産会社でなければ、契約受注ができません。
多数の実績により情報が集まっていますので、そのデータや知識を活用できます。
社歴が長い
不動産業界は、元手がいらず参入障壁が低くために競争が激しいです。
実力が無ければすぐに廃業してしまいます。
社歴が長い方が、実力相応の顧客ネットワークの構築できており、
売却依頼をすればそのネットワークを活用した営業により成約の可能性が高まります。
専門分野とエリア
専門家に上質な情報が集まります。特徴が無い不動産会社は生き残ることは難しい時代です。
物件種別や特定エリアなどの専門業者は選定のポイントになります。
良い情報を持っている業者に売却依頼をすれば高額の取引ができる可能性が上がります。
会社情報の積極的な開示
不動産業界は情報の非対称性が高くので、顧客が騙されないか、安心した取引ができるか不安になることも多いです。
代表者や社員の写真、コラムや取引事例などを積極的に情報を開示する業者は、顧客に寄り添う姿勢があり評価できます。
しっかりとホームページなどを比較して選定してください。
良い不動産会社の考え方のまとめ
悪い業者を選択肢から弾くことは、皆さまの財産を守るために何よりも重要なポイントです。
ただし、世の中には「良い業者」と「悪い業者」だけがいるわけではありません。悪い業者を避けた選択肢の中には、「普通の業者」います。当然ながら、普通の業者よりも良い業者のほうが高額で売却が期待でいます。
では、どうすれば高額の売却を期待できる不動産会社を見つけることができるでしょうか。
実のところ、良い業者といううのは、まず間違いなく営業力も高いものです。
強引な営業はなく、仕事をしてくれるけど、なかなか結果は出せない・・・といった不動産会社があるとは考えにくいです。主な収入は、成功報酬の仲介手数料です。そんなことでは会社を維持できません。
当社も、「感じのいい営業」をモットーとし、遠方のお客さまにも、必ず一度は会いに行き面談をするなど、お客様に誠実であることを意識しています。
そのような、経営姿勢で仕事をすることで、成果もしっかり上げています。
まず、さまざまの疑問に誠実に答えてくれる業者は、最低限信頼できそうな業者だと考えていいでしょう。（嘘が上手な人間もいるので、どうしても絶対とは言えないのですが・・・）
その上で、その答えの内容が、専門的な知識に支えられていて、査定価格の根拠がなどが具体的で、成約事例や周辺データや相場利回りなどをきちんと開示しているようであれば、良い業者（担当者）である可能性が高いです。
これは本来、ある程度の知識を下敷きに、質問する側が総合的に判断しなければいけない部分ですが、あえてポイントを挙げると、査定金額の根拠かもしれません。
公式ページはこちらから
投資ワンルームマンションの査定書の提案資料の質と量が、共に充実している不動産会社は信用できると言えます。
また、事例等のデータを分かりやすく、査定価格を丁寧に説明してくれる。
他社の査定金額よりも高いようであれば、なぜ高額で売却できると考えているのか・・・。
反対に、他社よりも安いようであれば、なぜ他社よりも安くなっていると考えているのか・・・。
さらに、売却にかかわる経費や、媒介契約後の自社の営業活動や手法を細かく説明し、売却の後の確定申告の方法などについてもサポートしてくれることも大切です。紹介ができる買主様が実際に確保できているのかも大切なポイントです。
これらの点を分かりやすく、説得力のある根拠を提示して説明できる相手なら、たとえ査定額が安めでも、最終的には好条件と言える売却を実現してくれる営業力を備えていると思います。
そのような不動産会社が１社でも見つかれば、安心です。仮に信用できそうな会社の査定額が低い場合は、一般媒介で、査定金額は高めの他社と一緒に依頼すればいいのです。
信頼に足る誠実な業者であれば、専任媒介にこだわることはなく、理解をしてくれるはずです。場合によっては「希望の価格で、現実的に売却できる可能性はかなり下がると思いますが、まずはこの価格でチェレンジしてみますか？」
などと提案をしてくれることがあるかもしれません。
ワンルームの売却についてはこちらでさらに詳しく紹介しています。
「ワンルームマンション売却を専門業者が解説！高く売るタイミング・成功のコツ・注意点【総まとめ】」
プロが教える良い業者を見極める重要ポイント
悪い不動産会社のポイント
悪い業者は査定書を作成せずに、価格の根拠もなく、いいかげんな査定価格を伝えます。
「まずは、売主様の希望価格で売り出して結果を見ましょう」と提案し、売却の依頼を獲得したいだけの業者もいます。
中には、「今決めてくれれば、優先的に高額で買える買主を紹介しますので、他社を断ってください」など抱え込むような商談をするケースもあります。
また、逆に面談の際に、「他に売りに出ている物件があるので、その金額以上では売れない」などと、
希望価格では売れないことを説明し、なるべく安い金額で依頼を受注することが、目的だけの会社もいます。
これらの会社は、基本的にはオーナー様のペースで商談をさせてくれません。
しかし、担当者は一生懸命なので、これを熱意と勘違いして受けってはいけません。自社と自分の利益に一生懸命なだけなのです。
強引で判断を焦らせる
査定の問い合わせをしただけなのに、アポなしで自宅に訪問をする。
「売却金額をすぐに決めてくれれば優先的に営業ができる」などと発言し
媒介契約を締結するまで開放してもらえないなど、
お客様の判断を鈍らせ主導権を握ろうとする業者は危険です。
毅然とした態度で断りましょう。
コンプライアンスに問題がある
媒介契約の締結予定が無いのに勝手に売却活動をする。また、専任媒介を締結後にレインズに登録が無いなど
決められた手続きをしない業者もいます。法令遵守できないので、お客様との約束も守れない可能性が高く
大切な資産の売却を依頼をするべきではありません。
査定価格が高いだけ
高い査定額を掲示し売却の依頼を受け、その価格で申込がないという会社も存在します。
売主様が価格を下げるのを待つ営業スタイルになっている業者とは付き合う必要はありません。
査定額に対して具体的な申し込みが無い場合は別の業者を検討しましょう。
行政処分を受けたことがあるか
残念ですが、投資マンション業界は、免許権者である行政の処分を受けたことのある会社が多くあります。「会社名 行政処分」で検索すると容易に調べることができます。
安心な取引をするためには、検索する価値はあると思います。可能な限り危険を避けることをオススメします。
ワンルーム売却業者の評判の調べ方
ワンルームマンションの売却依頼をする前に、インターネットで各社のホームページ、評判は必ず閲覧をしてください。
会社全体でコラムや成約事例などの、お客様のお役立ち情報を公開している。そして、社員紹介の顔写真やコメント、お客様アンケートや活動記録などを、シッカリ掲載をして、お客様に安心した取引をアピールしている姿勢は大切です。なぜならば、初取引にのぞむお客様は、取引を成功できるか不安があり、心理的な負担が大きいからです。
情報公開をすすめている会社の方が、お客様満足を追求している姿勢が表れているので、良い取引が実現できる可能性が高いと思います。
インターネット上の評判もチェックをしてください。外れることもありますが、大量に批判的な書き込みがある場合は、避けたほうが無難です。
そもそも、削除依頼をすれば、批判的なコメントは消せるのに、そんなコメントは関係ないと関心がないと、お客様を軽視している。または、削除をしても、営業上のトラブルが多く、すぐに同様の書き込みがされてしまうので諦めている。どちらかである可能性が高いからです。
いずれにしてもそのような会社には、大切な投資ワンルームマンションの売却を任せることはできません。
ちなみに、会社選びと同じく大切になる、担当者を選ぶ際のポイントは、不動産の全般的な知識を持っている。
さらに、オーナチェンジの取引に精通しているのは当然として、強引ではないが、お客様のためにお役に立つ熱意がある。そして、売主様の思いや考えを汲み取り、最適な提案ができることも大切です。
人としての好き嫌いの相性の部分もありますが、総じて電話などの対応スピードが速く、スムーズで言葉づかいなどにストレスがなく、感じがいいことが大切だと思います。
セミプロなどの投資家でなければ、投資ワンルームマンションの売却は、数多く人生で経験することは少くないです。
よって、情報と経験がないので、初めから見定めるのは難しいとは思います。
しかし、売却で利益が確定し、投資として成功だったか決まってきます。注意深く慎重に、手間を惜しまずに情報を収集して、不動産会社と担当者を選ぶ姿勢が大切です。
業者選び・担当者選びどちらが重要？
代表取締役伊藤幸弘
良い業者というのは、適正価格の中で最高値を追求する姿勢を最後まで崩しません。お客様の利益を第一に考えて、どうすれば高く売れるか、どうすれば良い条件で取引できるかを常に考えています。
一方で、詐欺まがいの悪い業者に共通しているのは、圧力で押し切ろうとする営業手法です。言うことを聞きそうなお客様、断れなさそうなお客様を見つけて、どんどんプッシュしていく。そして最終的には安く買い叩こうとするんです。なぜかというと、自分たちの関連会社で買い取って転売したいから。安く仕入れれば仕入れるほど、転売での利益が大きくなる。そういう構造になっているんですね。
具体的な金額で言うと、本来なら2,000万円で売れる物件を、悪徳業者は1,500万円とかで買い取ろうとする。営業部長と称する人物が出てきて、「もうこれ以上は無理です」「うちもすごく営業努力してるんです」といった形で強引に値下げを迫ってくる。
また、最近増えているのが一括査定サイトを使った手口です。午前中に査定依頼を入れただけなのに、その日の午後には「近くまで来たので」と突然訪問してくる。一旦家に上げてしまうと帰ってくれず、その場で契約を迫ってくる。特に、お客様の希望価格が相場より安い場合、そこを狙って即決を迫ってくるんです。
その他にも、媒介契約と称して売買契約書にサインさせられるというトラブルもあります。お客様は単なる依頼の契約だと思ってサインしたのに、数日後に「あれは売買契約だったので、もう他の方には売れません。金額もこの金額で確定です」などと言われてしまう。こういったトラブルを防ぐためにも、必ず書類の内容をしっかり確認し、コピーを取っておくことが大切です。
一概には言えませんが、悪い業者の特徴として、まず見た目から違和感があることが多いんです。
先日実際にあったケースでは、夏場の査定で業者が来たんですが、その営業部長という人が革靴に短パン、Tシャツ、金のネックレスをして、ツーブロックで黒くて髭を生やしているという、もうビジネスマンとしてあり得ない格好でした。お客様が即座に引いてしまって、物件を頼む以前に、これはダメだろうという判断をされていましたね。
本当に、業者選びは売却の成否を左右する最も重要な要素です。良い業者か悪い業者かで、売却価格が数百万円単位で変わってくることも珍しくありません。