投資マンション売却にともなう税金と確定申告について解説

投資マンションを売却する際に必要な税金と確定申告について解説します。

特に、副業で収入を得ていない限り企業に勤める会社員が、税金や確定申告に対して馴染みがあることは少ないでしょう。

もし、投資マンションの売却を検討しているのであれば、まずは物件の売却時に発生する税金について理解を深めていきましょう。

想定外の納税が必要になると、売却後に資金繰りが厳しくなることもあるので要注意です。

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投資マンション売却時に支払う税金

投資マンションを売却する際にはどのような税金が課税されるのかを把握しましょう。

• 登録免許税（抵当権抹消登記）
• 印紙税
• 譲渡所得に対する、所得税、住民税、（復興特別所得税）
• 消費税（課税業者のみ該当）

それぞれについて解説します。

登録免許税（抵当権抹消登記）

投資マンションに設定されている抵当権を抹消するために必要な税金です。

税額は、1つの不動産につき1,000円です。投資マンションや区分マンションの場合は、建物と土地の持ち分それぞれに課税されます。

また、抵当権の抹消は司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に支払う報酬は、3万円程度が相場であり、税額に加えて負担する費用です。

印紙税

投資マンションの売買が成立した際に、売主・買主それぞれが取り交わす売買契約書には、印紙を貼付し印紙税を支払わなくてはなりません。

印紙税額は、取引された売買価格によって税額が変動します。

契約金額	印紙代
10万円を超え　50万円以下のもの	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

印紙税は、税法の改正で変更されることがあるため、売却の際には国税庁のHPで確認するか、不動産会社に聞くことをおすすめします。

国税庁HP

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譲渡所得に対する所得税、住民税

投資マンションを売却して利益が出た場合は、その利益（売却益）に対して所得税と住民税が発生します。ここで注意しなければいけないポイントは、売却価格の全体が税金の対象になっているわけではないということです。

売却利益は、一般的に譲渡所得と言われています。

物件の売却価格である譲渡収入から、取得費用と譲渡費用を差し引いたものが譲渡所得です。

売却利益（譲渡所得）＝売却代金（譲渡収入金額）－（取得費用＋譲渡費用）

取得費用は後ほど解説します。譲渡費用には、投資マンションを売却するために支払った仲介手数料や印紙税があります。

抵当権抹消や住所変更等の登記費用や、ローン繰上げ返済手数料は譲渡費用にはなりません。

取得費用

取得費用とは、投資マンションを購入した際の購入代金や仲介手数料をはじめ、購入後に手を加えた内装設備費などを指します。

• 土地や不動産の購入代金や建築費用
• 購入時にかかった印紙税
• 仲介手数料
• 測量費、整地費
• 設備費　etc

※事業用の物件は登録免許税や不動産取得税は含まれません。

ただし、投資マンションを購入した際の代金は、そのままを購入代金として含むことはできません。当然ながら、建物は時間とともに価値が落ちていきます。そのため、年数経過で価値が下がっている＝「減価」を購入代金から差し引く必要があります。これを減価償却と呼びます。

減価償却費は、毎年の確定申告（不動産所得収支内訳書）から、累積金額を使用します。

減価償却費が不明な場合の計算方法

毎年の確定申告で減価償却をしていないオーナーさんは、取得時の売買契約書等から建物価格を求め、減価償却を計算して申告する必要があります。

建物代金は売買契約書の土地と建物内訳を確認するか、内訳がない場合消費税から逆算します。

仮に内訳も消費税も記載がない場合は、購入時の評価証明書から、土地代と建物代を案分をするなどして求めます。

購入時の価格が分からない場合は、売却価格の5％が取得費になってしまうので、譲渡益が大きくなってしまいます。

売買契約書、領収書はしっかりと保管をしてください。

根拠がないと税務署から指摘をされて、修正申告が必要になることがありますので、注意が必要です。

減価償却費の計算

減価償却費＝購入価格（取得価格）×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の目的や構造によって異なります。

下記の図を参考にしてください。

		居住用の不動産 （マンション、戸建てなど）		事業用の不動産 （投資マンション・ビルなど）
		耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
建物の構造	木造	33年	0.031	22年	0.046
	軽量鉄骨	40年	0.025	27年	0.038
	鉄筋コンクリート	70年	0.015	47年	0.022

鉄筋コンクリート造の投資用マンションを2,000万円で購入し、10年持っていた場合を例に減価償却費と取得代金を計算してみましょう。

購入代金2,000万円のうち、土地代金は1000万円、建物代金を1,000万円とします。

1,000万円（建物代金）×0.9×0.022（償却率）×10年（経過年数）

＝198万円（減価償却費）

この減価償却費を、購入代金（2,000万円）から差し引いて残った1,802万円が取得費に含まれる購入代金です。

譲渡所得税・住民税の計算方法

これまでに計算してきた売却利益に対して、所得税と住民税が課税されます。

これらの税率は、売却の金額ではなく、物件の保有期間によって大きく変わります。

短期的に投資ワンルームマンションを保有していた場合は、39%の税率が発生し、長期間保有していた際は、20％の税率が売却の利益に対して課せられます。

この場合の短期と短期が指す期間は、物件を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで判断されるのです。

ケーススタディ

2007年5月に2,000万円で購入した投資ワンルームマンションを2019年4月に2,100万円で売却した場合、確定申告の際に、譲渡所得にかかる税額はいくらか。

取引きするのに費用※1は100万円発生しました。過去の減価償却費※２の累積は240万円でした。

※１仲介手数料や登記費用を含みます。

※２前年の確定申告書の不動産所得収支内訳書から、いくら原価償却が進んでいるのか確認できます。

１）譲渡所得を計算します。

譲渡収入　　　　 取得費 　　累積減価償却費 　　譲渡費用　　　課税譲渡所得

2,100万円 − ｛（2,000万円 　− 　240万円） ＋ 　100万円｝ ＝ 　240万円

２） 税額を計算します。

所有期間は、2019年1月で5年超なので長期譲渡所得の税率20％が適用となります。

・課税譲渡所得

240万円 × 20％ ＝ 48万円（所得税・住民税）

投資ワンルームマンションを購入して収入を得ていたものの、いざ売却になったときに想定外の税金を納めなければいけなくなり、大きな負担になったというケースも数多く存在します。

どれくらいを期間保有するかで課税の金額は約倍の差が出るのです。

これから不動産投資を始めようと検討している人は、損をしないためにも、まず長期的な戦略を明確にすることが重要です。

投資マンションなどの不動産投資をこれから始める人も、投資用のワンルームマンションの売却を検討している人も、実際に進めるにあたり分からないことが多いはずです。

不動産投資に詳しい友人や同僚に聞くこともできますが、投資にかける金額は高いため、まずはプロである専門家に相談することが非常に大切です。

そして、どのような税金が発生するのかしっかり確認しましょう。

その他にも、投資マンションを売却する際には費用が発生します。

詳しくはこちらの記事をご確認ください。

投資マンションの売却費用はいくら？手数料や経費を解説

知っておきたい注意点

毎年の減価償却費は適切か

節税目的で購入し、毎年の確定申告を購入した不動産会社に依頼をしていた方は注意してください。

今まで計上した減価償却費が大きすぎると、売却利益が大きくなり、結果的に譲渡所得による税金額が大きくなるケースもあります。

償却費を大きく出すために、根拠なく建物価格や躯体設備の割合を多くして申告している場合は、税務署に修正申告を求められます。

悪質な場合、過去数年にわたり修正をすることになります。

毎年の家賃収入の確定申告は下記をご覧ください。

投資用マンションの確定申告をする方法は？ 必要書類や経費について解説！

消費税が必要になることもある

通常は個人の方は消費税がかかりませんが、一定の条件を満たして消費税の課税業者になっていると、建物部分に消費税がかかります。

課税事業者とは、「2年前の課税売上が1,000万円超の事業者」のことです。

例えば個人事業主として課税業者になっていたり、２年前に複数マンションを売却して、建物部分の合計が１０００万円以上の売上になっていたりするケースです。

はじめて課税業者になる時は、事前に税務署から「消費税課税事業者届出書の提出について」という案内が届きます。

税務は複雑で変更も多いので、よくわからないオーナー様は必ず事前に相談をしてください。

投資マンションの売却と消費税について知りたい！

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投資用マンション売却時の節税ポイント

マンション投資で重要になるのが毎月の利益と、その利益を確定する出口戦略です。

出口戦略である投資用マンションの売却時に、費用や税金をできる限り安く抑えることが、不動産投資の成功につながるともいえます。

投資用マンション売却時の節税ポイントについて解説します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産を売却する際の税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は「譲渡所得金額×譲渡税率」にて算出できます。

譲渡税率は投資マンションの所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって以下のとおり変わります。

所得区分	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所有期間	5年超	5年以下
税率	20.315％ 所得税：15.315％/住民税：5％	39.63％ 所得税：30.63％/住民税：9％

短期譲渡所得における税率が2倍近く高く設定されているのは、土地や建物を仕入れて短期間で転売して利益を上げる行為（土地ころがし）を抑制することが目的です。

譲渡所得金額は取得費と価償却費から算出

譲渡所得金額は「購入価額－減価償却費」により求めます。

相続などにより購入金額が不明な場合、国税庁は売却額の5%を取得費とみなすことと定めています。たとえば、売却額が3,000万円の場合の取得費は150万円となります。

投資用マンションを売却する際、購入時の価格から減価を引いた額を用いて譲渡所得を算出することが譲渡所得税の計算で重要です。

また減価償却費は「建物取得費×0.9×償却率×経過年数」で計算することが可能であり、以下のとおりマンションの構造や使途によって償却率が異なります。

償却率と耐用年数

	事業用		非事業用
建物構造の種類	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
鉄筋コンクリート造	47年	0.022	70年	0.015
鉄骨造（4ミリ超）	34年	0.030	51年	0.020
鉄骨造（4ミリ以下）	27年	0.038	40年	0.025
鉄骨造（3ミリ以下）	19年	0.053	28年	0.036
木造	22年	0.046	33年	0.031
木造モルタル造	20年	0.050	30年	0.034

例として2,000万円で購入した鉄筋コンクリート造の投資マンション（事業用）が築20年6カ月（6カ月以上は繰り上げ）の場合は以下のように計算します。

2,000万円×0.9×0.022×21=831.6万円

なお取得費には加算特例として、相続で取得した不動産などを売却する場合、以下の条件を満たせば一定金額が加算されます。

• 相続などで取得した不動産である
• 相続時に相続税が課税されている
• 相続から3年10カ月以内の売却である

これは相続税と譲渡所得税により二重課税を防止することが目的です。

事業用不動産の買換え特例について

事業用財産の買換え特例は、所有期間が10年を超える事業用不動産を売却して、一定の期間内に買換えた場合、売却時の譲渡利益80％について「課税の繰り延べ」が可能となります。

事業用不動産には借家・駐車場など個人で営む場合も含みます。この特例を利用することで、税負担を一時的に軽減でき、その結果、資金の再投資や事業拡大への再資源化が可能になります。

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投資用マンション売却時、税金以外にかかる費用

投資用マンションの売却時にかかるのは税金だけではありません。

不動産会社に支払う仲介手数料や契約書の印紙代などが別途必要です。税金以外に必要となる費用について詳しく説明します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼する場合、売却価格に応じて仲介手数料を支払います。

売却価格	仲介手数料（上限額）
200万円以下	売却価格（税抜）×5％
200万円超～400万円以下	売却価格（税抜）×4％＋2万円
400万円超	売却価格（税抜）×3％＋6万円

たとえば、300万円で投資用マンションを売却する場合「300万円×4%+ 2万円」となり、14万円（税抜き）が仲介手数料の上限です。

なお、仲介手数料は売買契約の締結時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うことが一般的です。不動産会社によって異なる場合もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

登記・抵当権抹消

投資用マンションを売却する際は「所有権移転登記」が必要であり、所有権移転登記には登録免許税が発生します。

所有権移転登記の登録免許税は売買契約書にとくに記載がない場合は買主が支払うことが一般的です。

一方で、売却する投資用マンションにローンが残っている場合は、抵当権の抹消をする必要があり、これは売主が負担します。抵当権抹消登記費用は、不動産ひとつにつき1,000円です。司法書士に依頼した場合は、別途手数料が必要となります。

この他にも空室であれば室内のリフォーム費用やハウスクリーニング費用、ローン残額を金融機関に支払う際の手数料などが必要となるため、出口戦略を実施する際は赤字にならないよう事前に確認しておくことをおすすめします。

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売却から確定申告の流れ

売却すると、税務署から確定申告前に「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が届きます。

こちらは法務局と連携されており、自動で売主のもとに届きます。

売却について利益が出ていない場合は、利益が出ないので申告しないと回答して返送すれば終わりですが、利益が出ている場合は、3月15日までに、確定申告を実施することが必要です。

なお、ハガキに回答をしないと、税務調査の対象になることがありますので、利益がなくても必ず返信をしてください。

明確な期限があるため、不慣れな場合は不動産取引に精通した税理士に依頼することをおすすめします。

自身で確定申告を行いたい方や時間に余裕がある方は、税務署に設置された確定申告に関する無料相談所も活用をおすすめします。

投資マンションを売却して確定申告が必要なケース

投資マンションを売却したことで利益（譲渡所得）が発生した場合は確定申告をしなればなりません。先ほど解説した譲渡所得を計算し、利益が発生していることが分かった場合は、確定申告を行い、譲渡所得税を支払います。

利益のない売却損でも確定申告をした方が良いケース

投資マンションを売却して譲渡所得が発生しない、売却損が大きい場合でも、確定申告を行った方が良いケースがあります。

他の不動産の売買でプラスがあった場合、投資マンションの売却価格が取得費よりも下回ったことによる売却損と相殺することで、節税することできるからです。

ちなみに、不動産以外の給与所得などとの損益通算は、現在はできなくなっています。

税法は変更されることが多いので、取引前に税務署や税理士などに相談することをおすすめします。

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「ワンルームマンション売却を専門業者が解説！高く売るタイミング・成功のコツ・注意点【総まとめ】」

投資用マンションを売却して利益が出たのに確定申告をしないとどうなる？

例年、確定申告は収入を得た翌年の2月から3月15日までの期間に実施します。

会社員であれば、雇い主である会社が納税手続きを実施するため確定申告は不要ですが、投資マンションの売却により得た収入については、自ら確定申告を行うことで正しく納税をする必要があります。

確定申告は収入や費用の考え方が難しく、そもそも申請をどうすればよいかわからないなど敷居が高く、できることなら避けたい気持ちになるかもしれません。

しかし、投資用マンションを売却して利益が出ているにも関わらず確定申告を実施しない場合、脱税とみなされる可能性が発生します。脱税は故意過失を問わず犯罪であり、悪質とみなされた場合は厳しい処罰が課せられます。

確定申告が必要な場合

原則として個人が事業により収入を得た場合、確定申告が必要となります。

これは投資用マンションを売却して利益（譲渡所得）を得た場合も同様であり、万が一、利益を得ているにも関わらず確定申告を実施しなければ、さまざまな問題が発生します。

税務署の調査により脱税行為とみなされた場合、延滞税や加算税など高額な追徴課税が請求されるおそれがあります。また課税だけではなく財産の差し押さえや、場合によっては逮捕される可能性もあります。

延滞税は、納付期限の翌日から2月を経過するまで年7.3%であり、納付期限の翌日から2月を経過した後は14.6％が課税されます。

また無申告加算税は以下の条件により課税額が異なります。

• 納付税額が50万円までの金額は15％
• 納付税額のうち50万円を超える金額は20％

なお申告漏れに気が付くなどにより、調査を受ける前に自ら修正確定申告を行い納税する場合は5%の課税額となります。

いずれにしても納税は国民の義務です。追徴課税にならなければラッキーではなく、収入を得た場合は必ず申告し、納税するようにしましょう。

確定申告が不要な場合

確定申告は利益を得た場合に必要です。

そのため損失により、赤字となった場合は確定申告を実施する必要はありません。

しかし赤字の場合でも確定申告を実施することにより、事業所得などから控除を受けられる可能性もあります。たとえば、赤字の年があった場合でも、その損失を翌年以降の利益から控除できる「損失の繰越控除」を利用できます。これにより、将来的に利益が出たときに支払う税金の額を減らすことが可能です。

確定申告＝税金を支払うイメージがありますが、正しく行うことにより節税につながる可能性もあるのです。

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