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投資マンション売却
売買の流れや売買契約において注意するべきポイントについて把握することで、スムーズなワンルームマンション売却を完了させることを心がけましょう。
このコラムでは、投資マンションの売却を中心として基礎知識を紹介します。
目次
ワンルームマンションをはじめとした不動産売却の流れを把握しておきましょう。
また、売却を依頼する不動産会社の選び方や進め方について紹介します。
まず、売却を検討しているワンルームマンションや不動産がいくらで売却できるのかを把握するために不動産会社に査定を依頼します。
投資マンションをはじめとした収益物件の場合は、現在の賃料なども不動産会社に伝えましょう。不動産会社が不動産を査定する方法として、取引事例比較法と収益還元法の2つを紹介しましょう。
取引事例比較法は、査定を依頼された物件と条件が近い不動産の取引事例を集め、その事例の価格を元に、条件などを勘案して物件の価格を求める方法です。
収益還元法は、投資マンションや投資物件の査定などに使われる査定方法です。
収益還元法のなかでも、不動産査定においては直接還元法がほとんどでしょう。
1年間の家賃収入から必要経費を差し引いた利益を、還元利回り（物件周辺の平均的な利回り）で割り戻し、物件価格を求めるという方法です。
関連記事：投資ワンルームマンション利回りの考え方【初心者でもわかる】
不動産査定が終わり、次に売却を依頼する不動産会社を決めましょう。
ワンルームマンションの査定を複数の会社に依頼していた場合や、たとえ1社だけに依頼していた場合でも、売却する不動産会社は慎重に選びたいものです。
不動産会社選びのポイントの1つとして、査定価格の根拠を明確に示すことができているか、があります。
複数の会社に査定依頼をしているケースなどでは、他の不動産会社よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。しかし、あまりにも市場価格から乖離した査定額では、いざ売りに出しても買い手が現れず、ずるずると値引きしながら売却活動が進み、結局市場価格よりも安価に売却してしまった・・・、というケースも少なくありません。
つまり、なぜその査定価格に至ったのか、その根拠を説明できるかどうかは重要なポイントなのです。
そして、売却を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。
この媒介契約には3つの種類があります。
売却活動を1社だけに依頼するという契約です。
専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に売却活動を依頼することや、売主自身で買主を見つけることもできません。一方で、不動産会社は専属専任媒介契約締結から5日以内に、REINS（レインズ）と呼ばれる不動産会社同士の物件情報流通サイトに物件情報を掲載し、1週間に1回以上の頻度で、売主へ売却状況の報告を行わなければならない義務を負います。
専属専任媒介契約と同様に、売却活動を1社にだけ依頼するという契約です。ただし、売主自らが買主を探すことは可能です。
不動産会社は、専任媒介契約締結から7日以内にREINSに物件情報を掲載誌、2週間に1度は、売却活動の報告を行わなければなりません。
複数の会社に同時に売却活動を依頼することができます。当然、売主自らが買主を探すことも可能です。
ただし、一般媒介契約ではREINSへの物件情報の掲載や、決まった頻度での状況報告といった不動産会社への義務もありません。
3種類の媒介契約のうち、どれを選べば良いのか、その明確な答えはありません。
不動産会社は、売却が完了する際に、報酬として仲介手数料を請求し、それが不動産会社の収益になります。つまり、複数の会社に依頼する一般媒介では、広告費などをかけて売却活動を行っても他社で売却が決まってしまえば無報酬です。
そのため、専属専任や専任媒介契約を選択することで、不動産会社も売却が決まれば報酬が確定しているため、一生懸命売却活動をしてくれるでしょう。
その一方で、売却する不動産の重要がとても高かった場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼することで、複数の買主候補が見つかり、より高い値段で不動産を売却することができるかもしれません。
それぞれに一長一短があるため、不動産会社に相談し慎重に決定しましょう。
媒介契約を結び、不動産会社が売却活動を始めます。
自社のHPや不動産ポータルサイトといったインターネット媒体への掲載やチラシ・ポスティング、居住用不動産の場合はオープンハウスの開催など、様々な方法を行います。
媒介契約の契約期間は3カ月が上限となっており、3カ月でも売却が完了しない場合は契約更新などの見直しを行います。
購入検討者が現れれば「購入申込書」を受領し、取引価格や引き渡しの条件などについて、調整を行います。買主から価格交渉があった場合に、売主は応じるか、断るか判断をします。また、買主がローンを使用する場合は、契約前に事前審査が住んでいるか金融機関に確認をします。
売主・買主双方が条件を合意すれば売買契約を取り交わします。
その際に売買の手付金を買主が売主に支払います。売買価格の5～10％が手付金の目安になります。買主は重要事項説明を受けますので、賃貸契約書、重要事項調査報告書などの書類を準備をします。
その後、売主は抵当権の抹消手続きや、居住用不動産の場合は公共料金の精算などを済ませ、買主に物件を引き渡すことのできる状態にしておきます。
引渡し日に、買主から売買代金を受領して、所有権が売主から買主に移転をします。
投資マンション売却時にかかる費用についてはこちらをご参考ください。
関連記事：投資マンションの売却費用はいくら？手数料や経費を解説
そして、売買契約締結時に定めた内容で物件を引き渡します。
オーナーチェンジで入居者がいる場合は、入居者に変更の通知を出して家賃の振込先を案内します。
以上で物件の売却は完了です。
(株)TOCHU簡単な業者選びのポイントは、まず会社のホームページをきちんとチェックすることです。担当者の名前や写真が載っているか、会社の情報がきちんと掲載されているかなど。こういった基本的なことをやっている会社を選ぶべきです。逆に、ホームページの情報が乏しい会社は要注意です。
また、免許番号が新しすぎる会社や、行政指導を受けたことがある会社は気をつけた方がいいでしょう。結局のところ、顔の見える関係を大切にしている会社を選ぶのが一番安全だと思います。
不安を感じたら、他の不動産会社にセカンドオピニオンを求めるのもいいですね。当社にもぜひご相談ください。怪しいと感じたら、無理して進める必要はありません。慎重に判断することが大切です。
ワンルームマンションの売却をはじめとした不動産の「売買契約」は、売主と買主双方の、金額や引き渡し期日などの条件合意を書面で約束することになります。
契約が締結されると簡単には解除することはできません。
また、手付金の授受や、違約金の定めもありますので、契約内容を十分に確認する必要があります。そのポイントについて解説します。
前述の通り、売買契約を締結後、売主・買主双方は契約内容履行のために協力します。
しかし、どうしても契約を解除せざるを得ない場合には、一定の要件に該当した場合のみ契約が解除できます。
売買契約締結時に買主から売主に支払われる「手付金」を、期日までに放棄することで、契約を解除することが可能です。
買主側からの解除を申請した場合には、手付金の全額放棄により契約解除ができます。
売主側からの解除を申請した場合には、手付金の倍返しによって契約解除ができます。
先程の、手付金の解除期日を過ぎた場合で、契約の履行することが困難な時は、違約金を相手側に支払うことによって契約を解除することができます。
売買代金の１０～２０％を定めておくことが一般的です。
売主から買主に所有権が移転する前に、地震・火災などの災害で物件が滅失し、購入の目的が果たせない場合、買主は契約を解除することができます。
買主は契約締結の段階で、確実に融資が受けられるか、わからないケースが大半です。
融資が受けられなかったり、減額されたりといった理由で、契約が履行できなくなった場合は、契約を解除することができます。あらかじめ期限を設けておきます。
売買契約の手続き方法や、万が一の場合の解除の方法など、事前に知り慎重に進めましょう。
また、売買契約締結の際には、しっかりとした実績のあるワンルームマンション売買の専門会社に依頼をするということは、非常に重要であるといえます。
買契約は、売主と買主が対等の立場で契約を行うことが原則です。
そのため契約を締結後は、契約書の内容に従って、義務の履行に協力するという責任を負います。
もし、契約を締結後にトラブルが生じた場合、契約書の内容に基づいた処理をすることになりますので、契約締結時に契約内容を十分に理解し、不明な点は不動産会社に確認することが重要です。
(株)TOCHUワンルームマンションの売買契約で特に重要なのは、オーナーチェンジについての文面がきちんと入っているかどうかです。入居者に対していくらで貸していて、どういう条件で売り渡すのかという、家賃の引き継ぎの条文がしっかり入っているかどうか。これがないと後でトラブルになります。
また、賃貸管理の契約を解約するとか、サブリースを引き継ぐとか、そういった専門的な条文も入っているべきです。
また、買主さんが利用するローンについても確認しなければなりません。投資用物件の場合、事前に与信を取るんです。本当に話を聞いて危ういなと思ったら、買主さんが何件目の物件なのか、本当に買えるのかどうかを事前に確認した方がいいでしょう。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
ワンルームマンションを売却する上で特に重要なのはこの部分です。具体的には価格査定と業者選定です。ここで売却の成否の8割、9割が決まるといっても過言ではありません。まず、きちんとした根拠のある査定をしてもらえるかどうか。どういう事例を見て査定したのか、きちんと説明してもらうようにしましょう。
また、査定を1社単独に頼むのはおすすめしません。最低でも2社に査定してもらうことをおすすめします。これは一種の保険みたいなものです。本来であれば、2社から出てくる査定価格は似たような金額になるはずです。もし全然違う数字が出てきたら、どちらかがおかしいことになります。そうなったら、もう1社相談してもいいかもしれません。
不動産業界は価格の透明性が低く、一般の消費者には相場観が掴みにくいため、不動産会社の言いなりになってしまいがちです。きちんとした根拠を示しながら査定結果を伝えてくれる会社に出会うことができれば、売主の要望に添った売却をスムーズに進めることができるでしょう。