投資マンション売却Q&A
大切なあなたのご資産
売却手続きは私たちにお任せください
2023年
Grand Master
受賞
累計
取引件数
15,000件
オーナー
満足度
93%
ワンルームマンション売却Q&A
Q 売却にともなう税金はありますか？
主なものとして、売却で利益が出たときは所得税と住民税がかかります。
売買契約書の印紙税、抵当権抹消登記の登録免許税も税金ですが、金額が大きいものではないので、そういうものがあるとご理解ください。
所得税と住民税は、長期保有の物件には少ない税率が、短期保有には多い税率が、売却利益にたいして課せられます。
売却利益（譲渡所得）は下記により求めます。
譲渡収入 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除 ＝
譲渡所得
〈譲渡収入〉…売却価格です。
〈取得費〉…売却した物件の購入代金、仲介手数料、登記費用などのほか、取得後に加えた内装設備費も含まれます。なお、減価分を引いた額になります。
〈譲渡費用〉…仲介手数料や印紙税。
Q 売出価格はどのくらいに設定したらいいのか？
当たり前のことですが、売主様は高く売却したい、買主様は安く購入したいものです。 中古マンションは定価がなく、交渉できる点が面白いところでもあります。売主様はある程度、指値があることをご理解していただき、査定価格より少し高く売り出し、交渉に応じてもらう事をお勧めいたします。 売出価格が高すぎると見送られてしまい申込を頂けないので、詳細は営業担当者と打ち合わせをして戦略的にお決めください。
Q 投資マンションの売却、どれくらい期間をみておけばいい？
適正な相場価格であれば、売却のご依頼から（媒介契約）から売買契約までが、１ヵ月前後、売買契約から物件引渡しまでが２ヵ月前後です。トータルでご依頼から３カ月以内に完了できるケースがほとんどです。
Q 売却代金はいつもらえますか？
売却代金は、契約時と引渡時の２回に分けて支払われるケースが一般的です。
契約時に手付金として５～１０％、引渡し時に残りの全額が支払われます。
引渡し時に、権利書とお金を引き換えにするイメージです
Q 不要な家具が室内にあります。処分しないとだめですか？
空家の状態で引き渡すことが原則です。
不要品の処分は売主の負担となるのが一般的です、弊社で実費負担で手配をすることも可能です。
Q 共有名義で所有してます。特別な手続きが必要ですか
契約の締結や登記手続に必要な書類の記入捺印は、本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明などを、各自に用意する必要があります。
Q 空室の場合、リフォームした方が高く売れますか？
一般的に、リフォームした方が早く、高く売れるケースが多いと言われています。
しかしながら、ワンルームマンションなどの投資物件の場合は、賃貸運営ができればいいので、あまり高額な内装が必要ないケースが多いです。
また、リフォームした費用を上乗せした価格で売れる保証はありません。買主の内装の好みもありますので、現状のままで、内装費用分の価格を安くしてあげた方が喜ばれる事もあります。
物件の状況にもよりますので、内装見積もりの前に、まずは、ご相談ください。
Q 売却したら、確定申告が必要ですか？
売却した年の翌年の3月15日までに、確定申告をする必要があります。
申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。
税務署では、無料相談を実施していますので、まずはご相談されることをおすすめいたします。
Q 売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか？
費用は一切発生しません。
広
告費や、不動産購入希望者の現地案内に関わる費用は、仲介手数料に含まれております。ただし、ご依頼価格に到達したにもかかわらず、売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。
Q 仲介手数料はいくらですか？
宅地建物取引業法により、物件の購入・売却時の仲介手数料は下記が上限として定められています。
取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
取引物件価格（税抜）が400万円超
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
Q 売却に必要な諸費用は何がありますか？
主な内容は以下のとおりです。
1.譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）
2.仲介手数料
3.印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
4.住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・繰上げ返済手数料など）
Q インターネット広告などしてほしくありません。非公開で売却活動できますか？
弊社では、独自のネットワークで、すでに購入希望者のお客様が、おりますので、非公開で周りに知られることもなく、売買が可能です。
Q インターネット掲載など、広告費の負担ありますか？
物件掲載などの活動費用は、すべて弊社で負担いたします。成功報酬ですので、成約にならなければ費用は、一切頂きません。ご安心ください。
Q 媒介契約は、どんな種類がありますか？
媒介契約には3種類あります。
次のような特徴があります。なお、弊社では売主様に対する拘束が強いため、専属専任契約は扱っておりません。
専属専任媒介契約 •
レインズへの5日以内の物件登録が必要。
• 不動産会社が週に一回以上、活動報告を行う。
• 不動産会社1社にしか、依頼できない。
•
売主が見つけた購入希望者と直接売買契約はできない。
専任媒介契約 •
レインズへの7日以内の物件登録が必要。
• 不動産会社が2週に一回以上、活動報告を行う。
• 不動産会社1社にしか、依頼できない。
•
売主が見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。
一般媒介契約 • レインズへの物件登録義務がない。
• 不動産会社の、活動報告義務はない。
• 複数の不動産会社に、重ねて依頼できる。
•
売主が見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。
※レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているシステムのことです。多くの不動産会社が物件情報を得ることができ、商談成立までの時間を短縮できたり、適切な価格での取引を促進する仕組みです。
Q 売却依頼する際、事前に用意しておくものはありますか？
物件の詳細情報が分かるものを準備頂けると、お話が円滑に進みます。
• 1.物件パンフレット
• 2.賃貸契約書（月額賃料、入居者情報）
• 3.管理費、修繕積立金の月額
• 4.ローン残金がわかる償還表など
Q 査定価格の根拠はなんですか？
査定時に、「売買事例」「立地環境」「物件グレード」「家賃利回り」などの様々な情報調査した上で金額を算出します。 投資マンションは、売買事例と家賃利回りによる影響を受けやすいです。
Q 本人以外の物件を査定依頼できますか？
弊社では、原則ご本人以外からの査定依頼はお断りさせていただいております。
Q 査定は、本当に無料ですか？
ご売却を検討される方の査定に関しては、無料です。
また、その後のしつこい営業もありませんことを、お約束いたします。ぜひお気軽に、お問合せください。
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